9 điều lưu ý khi mua căn hộ tại các dự án condotel

Đến với một “dự án Condotel”, chúng ta thường choáng ngợp bởi vị trí đắc địa, tấp nập khách du lịch và dịch vụ phát triển. Chưa hết, bên trong căn hộ được thiết kế đầy đủ các phòng ốc của một căn nhà hoàn chỉnh, không gian vô cùng thoải mái, tiện nghi và đặc biệt, được quản lý vận hành bởi những tập đoàn quản lý khách sạn uy tín. Tuy nhiên, ẩn sâu trong “ánh hoàng quang” đó là những rủi ro tiềm ẩn mà chúng ta cần biết trước khi quyết định “sở hữu” một thứ tài sản như vậy.

Trao đổi với PV Báo Người Tiêu Dùng, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Trưởng Chi nhánh TP.HCM, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú, chia sẻ 9 điều lưu ý khi mua căn hộ tại các dự án condotel.

Các tỉnh ven biển miền Trung hiện tập trung rất nhiều dự án nghỉ dưỡng nên việc mua bán căn hộ condotel nhộn nhịp.

Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù, chủ đầu tư cam kết khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Và, thực tế là đến nay mới có vài dự án được một số tỉnh “xé rào” cấp “sổ hồng”, còn hầu hết căn hộ condotel chưa được cấp. Việc không được cấp “sổ hồng” sẽ gây ra nhiều hệ luỵ, vì Nhà nước chưa công nhận quyền sở hữu, khi đó dù là chủ nhưng chúng ta lại không có quyền định đoạt tài sản (định đoạt pháp lý) của mình.

Thứ hai: Thời hạn sử dụng. Mặc dù chủ đầu tư cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nhà ở, đất ở được luật quy định là sở hữu lâu dài, vô thời hạn) nhưng phải khẳng định, condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (một hoạt động kinh doanh) là không quá 50 năm. Điều này có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn.

Thứ ba: Các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành. Sự hào nhoáng của condotel mà chúng ta choáng ngợp thực chất đến từ dịch vụ quản lý. Cũng tương tự như các căn hộ chung cư, condotel cũng sẽ phải chi trả các khoản phí dịch vụ nếu đưa vào sử dụng. Phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế. Nhưng condotel lại không phải là nhà ở, do đó sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ. Đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý – một cái giá đắt phải trả cho sự hào nhoáng!

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Trưởng Chi nhánh TP. HCM, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú

Thứ tư: Lợi nhuận đã cam kết. Đa phần người mua condotel không có mục đích để ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận từ 8-10% một năm từ chủ đầu tư thực tế lại không dễ dàng thực hiện. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi. Nếu là làm ăn, chúng ta phải chấp nhận một quy luật lời ăn lỗ chịu, sẽ không thể có sự ấn định cho tỷ lệ lợi nhuận. Theo cá nhân tôi, hình thức này sẽ phù hợp hơn khi chúng ta có quá nhiều tiền nhàn rỗi và mua coldotel để… chơi.

Thứ năm: Việc sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ. Về mặt sở hữu, condotel được chủ đầu tư cho là thuộc về người mua nhưng người mua lại không trực tiếp sử dụng mà do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh. Do đó, nếu phát sinh sự hư hỏng cần phải bảo trì, bảo dưỡng thì sẽ khó xác định đối tượng phải chịu trách nhiệm.

Thứ sáu: Khi chủ đầu tư lạm quyền. Tiếng là condotel của chúng ta nhưng thực tế nó lại là khách sạn của người khác. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua condotel.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel thực chất là “Treo đầu dê bán thịt chó”

Thứ bảy: Quá trình huy động tài chính. Xuất phát từ sự thiếu cơ sở pháp lý đối với condotel nên hiện nay rất ít dự án được sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Do đó, khách hàng mua condotel ít được hưởng các ưu đãi về bảo lãnh ngân hàng, vay tiền mua condotel.

Thứ tám: Mục đích sử dụng condotel. Hiện chúng ta chưa có quy định cụ thể về BĐS condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở. Do đó, nếu người mua condotel với mục đích để ở lâu dài sẽ gặp vướng mắc từ chính sự quản lý của chủ đầu tư.

Thứ chín: Quy chuẩn kỹ thuật. Hiện nay, condotel bản chất là khách sạn, do đó được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn. Nhưng trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel sẽ có những điểm bất cập khi khách hàng mua chủ yếu vì mục đích sinh hoạt gia đình.

Thái Minh ghi