API và bước ngoặt đầu tư bất động sản

Kinh doanh khởi sắc, thoát diện cảnh báo

Năm 2017 là năm "lội ngược dòng" của Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (HNX: API) khi ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế 55,6 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 3,7 tỷ năm 2016 và đây cũng là mức lãi cao nhất kể từ khi niêm yết của API.

Đến năm 2018, công ty đặt kế hoạch doanh thu đạt 800 tỷ, gấp 3 lần thực hiện năm 2017. Lợi nhuận trước thuế 120 tỷ và lợi nhuận sau thuế 96 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng đều hơn 72%.

Tại thời điểm cuối năm 2017, tổng tài sản của API đạt 1.447 tỷ đồng tăng mạnh so với con số 719 tỷ cuối năm 2016. Lỗ lũy kế cũng được giải quyết khi công ty đã có lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lên đến 27 tỷ đồng.

Cũng nhờ đó mà cổ phiếu API đã được Sở giao dịch Hà Nội chính thức đưa ra khỏi diện cảnh báo kể từ 21/3 sau gần 1 năm thuộc diện này.

Từng có giá chỉ 10.000 đồng/cp đầu năm 2017, API đã vượt đỉnh 38.000 đồng/cp và hiện giao dịch tại vùng giá 28.000 đồng/cp.

Bước ngoặc đầu tư bất động sản

Trong năm qua, sự tăng trưởng đột biến trong kinh doanh của API thực chất đến từ sự tăng trưởng vượt bậc của 2 mảng kinh doanh chính là cho thuê lại đất và bán bất động sản.

Đặc biệt là mảng bất động sản từ con số 0 đã vươn lên trở thành mảng chủ lực, chiếm hơn 58% tổng doanh thu (năm 2016 mảng bán hàng hóa mới là chủ lực khi chiếm phần lớn với 84%).

Do vậy, tại Đại hội thường niên vừa qua, API đã chính thức thông qua việc bổ sung lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất; thoát nước và xử lý nước thải; tái chế phế liệu;… vào ngành nghề của công ty.

Thành quả từ bất động sản không phải ngẫu nhiên mà là sự đầu tư từ nhiều năm trước của công ty với các dự án lớn như Royal Park Bắc Ninh, Royal Park Huế, APEC Đa Hội,…

Trong năm 2018 này, nguồn thu từ bất động sản của API tới từ các dự án bắt đầu bàn giao và mở rộng thêm như dự án Royal Park Bắc Ninh có tổng mức đầu tư được duyệt khoảng 670 – 750 tỷ. Dự án đã hoàn thiện toàn bộ phần xây thô với lễ cất nóc được tổ chức vào ngày 12/8/2017 và bàn giao căn hộ trong Quý I/2018. Hay Khu dịch vụ làng nghề Đa Hội giai đoạn 1 đã được hoàn thành để sẵn sàng cho đợt bán hàng tiếp theo. Công tác giải phóng mặt bằng cho Giai đoạn 2 cũng đang được chuẩn bị.

Dự án Royal Park Huế chính thức triển khai từ tháng 2/2016. Đến hết Quý IV/2017, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đạt trung bình khoảng 80%, dự kiến sẽ thông tuyến đường 60m vào thành phố trong Quý I/2018.

Năm 2018 cũng là năm API thực hiện triển khai các dự án Bất động sản trọng điểm với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 700 tỷ đồng. Ngoài ra, Ban Điều hành và HĐQT thường trực sẽ tiếp tục nghiên cứu, phát triển một số dự án qui mô tầm trung và lớn từ 30 -300 ha tại các tỉnh thành phố.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo công ty thì việc phát triển các dự án mới như Thái Nguyên, Bắc Giang phụ thuộc hoàn toàn vào việc phải có nguồn vốn để đầu tư. Nếu không có vốn thì có khả năng mất các dự án.

Rủi ro từ bất đồng nhóm cổ đông ngoại

Hoạt động kinh doanh tăng trưởng tốt và giả định triển vọng 2018 khá khả quan; tuy nhiên những rủi ro cho hoạt động của API vẫn hiện diện, nhất là sự bất đồng của nhóm cổ đông ngoại.

Báo cáo tài chính 2017 của API cho thấy điểm bất thường khi xuất hiện khoản giao dịch đột biến với công ty có liên quan là CTCP Đầu tư quốc tế và Phát triển doanh nghiệp IDJ với giá trị mua hàng hóa dịch vụ 272 tỷ trong năm 2017.

Việc thực hiện các dự án lớn trong năm 2018 của API cần phải huy động một lượng lớn vốn cũng như yêu cầu phải tăng vốn chủ sở hữu để đạt mức tương ứng từ 15-20% trên tổng mức đầu tư của dự án để có thể độc lập làm chủ đầu tư các cho dự án.

Tuy nhiên, chuyện huy động vốn của API có thể sẽ không dễ dàng khi vấp phải sự đối lập của nhóm cổ đông ngoại. Điều này đã thể hiện rõ sau khi Asean Deep Value khởi kiện ra tòa và hủy Nghị quyết ĐHĐCĐ 2017; trong ĐHĐCĐ thường niên 2018 nhóm cổ đông ngoại cũng phủ quyết nhiều vấn đề quan trọng.

Cụ thể, hơn 46% số quyền biểu quyết đã phủ quyết các tờ trình về phát hành cổ phiếu trả cổ tức tỷ lệ 7,5%; tờ trình phát hành cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 2:1 để nộp tiền sử dụng đất và đầu tư dự án Aqua park Bắc Ninh; tờ trình phát hành 20 triệu cổ phiếu riêng lẻ để đầu tư nhiều dự án khác và tờ trình phát hành ESOP tỷ lệ 5% cho cả 2 năm 2016 và 2017.

Các tờ trình về tăng vốn và huy động vốn nhận được sự ủng hộ với tỷ lệ tán thành cao trên 65% chỉ có phát hành cổ phiếu thưởng tỷ lệ 13% và phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị chào bán 50 tỷ đồng.

Như vậy, mặc cho nhiều dự án với kế hoạch đầu tư lớn nhưng những khó khăn về huy động vốn sẽ là một rủi ro không thể bỏ qua và sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến triển vọng cũng như con số kế hoạch mà công ty đặt ra trong năm 2018.