Băn khoăn chất lượng tài sản Everland

Như đã đề cập , CTCP Đầu tư Everland (HoSE: EVG) dưới sự chèo lái của Chủ tịch HĐQT Lê Đình Vinh, đã và đang trở thành một doanh nghiệp bất động sản đáng chú ý với danh mục dự án khủng, đặc biệt là hai dự án địa ốc tầm cỡ tại Vân Đồn, Quảng Ninh là Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (2,6ha) và Khu B8 Resort Vân Cảng (109,63ha).

Bên cạnh đó, doanh nghiệp này còn đầu tư nhiều dự án lớn trên cả nước như Tổ hợp nghỉ dưỡng Crystal Holidays Marina Phú Yên (29ha), Everland Park 90,46ha tại Khánh Hòa, Tổ hợp Thương mại dịch vụ và du lịch nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay 7,32ha tại Phú Yên, Crystal Holidays Heritage Lý Sơn 3,12ha tại Quảng Ngãi. Ngoài ra, Everland cũng đang triển khai lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tổng thể dự án Tổ hợp đô thị du lịch Flower World Sa Đéc tại Đồng Tháp.

Việc ráo riết triển khai các dự án lớn của Everland đã nhận được không ít sự chú ý của giới đầu tư, tiềm lực của doanh nghiệp này, vì lẽ đó cũng được quan tâm nhiều hơn.

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn , Everland được thành lập từ năm 2009 với lĩnh vực kinh doanh ban đầu là cung ứng vật tư, vật liệu xây dựng công trình. Đến năm 2016, doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khởi đầu bằng việc liên kết, hợp tác với các đối tác để tham gia đầu tư một số dự án tại Hà Nội, Bắc Ninh, trước khi xin lập và mua lại dự án có sẵn.

Một năm sau đó (8/6/2017), Everland đã đưa 30 triệu cổ phiếu EVG lên niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM (HoSE). Cũng kể từ đây, tập đoàn liên tục tăng vốn điều lệ qua các đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, đẩy chỉ tiêu này tăng gấp 7 lần, từ 300 tỷ đồng lên 2.152 tỷ đồng.

Đáng chú ý là các đợt phát hành của Everland không nhận được nhiều sự hưởng ứng của cổ đông nhỏ lẻ.

Cụ thể, tháng 8/2018, Everland đã phát hành 30 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu nhằm tăng vốn điều lệ lên gấp đôi, từ 300 tỷ đồng lên 600 tỷ đồng. Tuy nhiên, hết thời gian, tổng số cổ phiếu bán được là 16,4 triệu cổ phiếu, tương ứng 55%. Số cổ phiếu "ế" còn lại được phân phối cho 8 cá nhân, trong đó người mua nhiều nhất là bà Bùi Phương Thảo với 2,6 triệu cổ phiếu, ông Ngô Sỹ Tùng với 2,4 triệu cổ phiếu, ông Đậu Quốc Dũng với 0,75 triệu cổ phiếu…

Cả 8 cá nhân này đều không phải là lãnh đạo công ty, cũng không có tên trong danh sách những người có liên quan và hầu hết là những nhà đầu tư 9x, song lại đứng tên tại nhiều pháp nhân có mối quan hệ làm ăn với Everland và sẽ được đề cập ở phần sau bài viết.

Trong đợt phát hành vào ngày 25/2/2021, cũng có hơn 17,3 triệu cổ phiếu không phân phối hết được bán lại cho Công ty TNHH Dream House Asia (5,7 triệu CP), Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Đầu tư Thương Mại Tùng Giang (4,8 triệu CP), CTCP Kinh doanh và Phát triển BĐS Tràng An (3 triệu CP). Số còn lại thuộc về bà Phan Hoàng Phong Thu - một mắt xích trong hệ sinh thái Crystal Bay của ông Nguyễn Đức Chi, đại gia đã cùng Everland và Mai Quyền bắt tay nhau triển khai siêu dự án Con đường di sản Vân Đồn.

Tương tự, 44,5 triệu cổ phiếu không phân phối hết trong đợt phát hành đầu năm 2022 cũng đã được Everland phân phối cho 9 nhà đầu tư, gồm: Nguyễn Hữu Việt (4,8 triệu CP), Lê Thị Quý (2,2 triệu CP), Phạm Hồng Anh (5 triệu CP), Nguyễn Thị Phượng (5,3 triệu CP), Vũ Quang Hưng (5,4 triệu CP), Dương Thị Thanh Hiền (4,3 triệu CP), Nguyễn Trung Thành (2,5 triệu CP), Ngô Quang Chiến (5,45 triệu CP) và CTCP Đầu tư và Công nghệ NDOT (9,45 triệu CP). Trong đó, bà Trần Thụy Vy, cổ đông lớn nắm 8% vốn tại NDOT hiện cũng đang đảm nhiệm vai trò đại diện pháp luật chi nhánh TP.HCM của Everland và nhiều thành viên cùng nhóm.

Hiện tại, Everland có số vốn điều lệ 2.152 tỷ đồng, Chủ tịch HĐQT EVG Lê Đình Vinh nắm giữ 26,3%, ông Nguyễn Thúc Cẩn (7,5%) và Công ty TNHH Dream House Asia (5,4%). Doanh nhân Lê Đình Vinh, nên biết là người đã sát cánh cùng đồng hương Trịnh Văn Quyết trong những ngày đầu gây dựng Tập đoàn FLC. Ông cũng từng có một thời gian dài giữ chức Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn này, cũng như P.TGĐ Công ty Luật TNHH SmiC, rồi sau đó mới tách ra là riêng. Ngoài ra, ông Vinh cũng là người từng gây xôn xao khi tranh cử Hiệu trưởng Đại học Luật Hà Nội.

Lưu ý rằng con số vốn điều lệ trên sẽ không dừng tại đây, bởi theo kế hoạch được đề ra trong năm nay, Everland sẽ tiếp tục phát hành riêng lẻ thêm 90 triệu cổ phiếu để tăng vốn lên mức 3.052 tỷ đồng. Trong đó, 550 tỷ đồng số vốn huy động được sẽ được cho công ty con Everland Vân Đồn vay để phát triển dự án Crystal Holidays Harbour, 185 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động còn 165 tỷ đồng được dùng để trả nợ cho các nhà cung cấp.

Theo bản công bố thông tin, số cổ phiếu này sẽ được phát hành cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, bị giới hạn chuyển nhượng 1 năm với giá trị tính theo mệnh giá là 10.000 đồng/CP.

Đồng pha với sự mở rộng của quy mô vốn điều lệ, thì tổng tài sản của Everland cũng có xu hướng tăng mạnh trong 4 năm qua, song chiếm một tỷ lệ lớn là các khoản phải thu, trong khi tiền và tương đương hầu như đi ngang và chỉ dao động ở mức chục tỷ đồng.

Đến cuối quý II/2022, tổng tài sản của EVG ở mức 3.161 tỷ đồng, tăng hơn 1.100 tỷ đồng so với hồi đầu năm, một tỷ lệ lớn là các khoản phải thu ngắn hạn. Riêng khoản phải thu phải thu CTCP CLB Du thuyền Đệ Nhất (300 tỷ đồng), trả trước cho CTCP BĐS và xây dựng Kinh Bắc (300 tỷ đồng), Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại An Thuận (371 tỷ đồng) đã ngót 1/3 tổng tài sản Everland.

Trong đó, BĐS và Xây dựng Kinh Bắc hay Du thuyền Đệ Nhất đều là pháp nhân có liên hệ đến ông Đậu Quốc Dũng, người đã tham gia mua 750.000 cổ phiếu EVG bị "ế" vào đợt phát hành tháng 8/2018. Ông Dũng sinh năm 1991, nên biết, còn là Trưởng văn phòng đại diện Đồng Tháp của CTCP Everland An Giang. Ngoài ra cần lưu ý rằng, Du thuyền Đệ Nhất còn là thành viên thuộc Tập đoàn Crystal Bay của doanh nhân Nguyễn Đức Chi.

Còn Thương mại An Thuận là doanh nghiệp liên quan đến ông Ngô Sỹ Tùng, người mua 2,5 triệu cổ phiếu EVG "ế" cũng trong đợt phát hành năm 2018.

Diễn biến các khoản phải thu và khoản trả trước tăng mạnh đã khiến lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của EverLand âm đến 724 tỷ đồng (tại ngày 30/6/2022) cùng kết quả kinh doanh không mấy ấn tượng.

Cụ thể, lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, doanh thu thuần của EverLand là 664 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái, song lợi nhuận sau thuế chỉ ở mức 15 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận ròng khá khiêm tốn là 2,2%. Năm 2022, EVG đặt kế hoạch kinh doanh với doanh thu thuần 1.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 78,2 tỷ đồng, như vậy, sau 6 tháng, công ty này mới hoàn thành 19% mục tiêu lợi nhuận đề ra và 55% kế hoạch doanh thu.

Trong cơ cấu doanh thu nửa đầu năm nay của EverLand, chiếm tỷ trọng lớn nhất vẫn là nguồn từ bán nguyên vật liệu, hàng hóa (87%). Đây cũng là doanh thu chính của công ty này trong những năm qua, riêng năm 2021, nguồn này đem về cho công ty hơn 940 tỷ đồng, đóng góp 97% trong cơ cấu doanh thu.