Bảng giá đất và giấc mơ an cư (bài 3): Kéo giá nhà, đất ở TP.HCM xuống - 'Nhiệm vụ bất khả thi'?

Cần một cách tiếp cận khác về nhà ở

Bảng giá đất (mới) điều chỉnh của TP.HCM đã lộ diện, đây là lần đầu tiên người dân, doanh nghiệp… mới có điều kiện nhìn một cách tổng thể mặt bằng giá bất động sản trên toàn thành phố. Tiến sĩ  có suy nghĩ gì về vấn đề này?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Mấy hôm nay trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội bàn luận sôi nổi về câu chuyện giá đất ở TP.HCM. Phần nhiều cho rằng giá đất cao sẽ dẫn nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng sẽ cao khiến mọi người nháo nhào, lo lắng. Có những lo ngại về tác động của giá đất lên nền kinh tế… Tôi thấy, vấn đề cần quan tâm là bảng giá đất đó có đúng là bảng giá đất theo cơ chế thị trường hay không? 

Trong tất cả các thị trường, bất động sản là thị trường có tính kinh tế thị trường nhất… Việc bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường là điều đáng mừng. Nếu bạn mua đất nông nghiệp để đó "phục kích" chờ giá lên là việc của bạn. Nhưng nếu bạn chuyển đổi thành đất ở, bạn kêu tiền sử dụng đất đóng theo bảng giá đất mới quá cao là không thuyết phục. Bạn có quyền tiếp tục giữ lô đất đó là đất nông nghiệp, không ai bắt bạn phải chuyển đổi cả.

Có một số lo ngại giá đất cao sẽ làm khó thêm cho bài toán khó là chỗ ở, nhà ở cho hàng triệu người làm công ăn lương, ông có nghĩ vậy không?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Lâu nay chúng ta có những ngộ nhận nhất định về nhà ở xã hội. Loại hình nhà ở xã hội mà mọi người đang nhắc đến đó là nhà ở xã hội được bao cấp, căn hộ có giá thị trường 3 tỷ nhưng được bán với giá 1 tỷ. Vì vậy người ta mới chen nhau để mua, người ta mua với hy vọng sau khi sử dụng 5 năm, bằng với thời gian quy định, sau đó người ta có thể bán lại kiếm lời. Nếu có căn hộ xã hội giá trị 1 tỷ, bán với giá 1 tỷ thì chắc chắn rằng người ta sẽ không mua vì yếu tố trục lợi bị triệt tiêu.

Cần một cách tiếp cận khác. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM cần phải nghĩ đến mỗi gia đình có một chỗ ở hơn là mỗi gia đình cố gắng sở hữu một căn nhà, căn hộ. Chính bản thân tôi có khảo sát, ở quận 12, những căn hộ mini, diện tích 35m² có đủ tiện nghi cho một gia đình cơ bản, gồm vợ chồng và 2 con, rất an toàn và sạch sẽ… cho thuê giá 2,2 triệu. Đây là mức giá hợp lý, nó bằng khoảng 20% so với thu nhập của hộ gia đình công nhân. 

Cao cấp hơn một ít, tôi có quen một nhà báo, có vợ là nhân viên ngân hàng, 2 vợ chồng thuê 1 căn hộ ở quận 2 giá 7 triệu/tháng, tiền tích luỹ họ làm việc khác và họ đã thuê căn hộ này trong nhiều năm. Họ không phải cố công chạy theo vay mượn để sở hữu một căn nhà. 

Nói tóm lại, trong điều kiện giá nhà, đất ở các đô thị đang rất cao, nên nhắm đến mục tiêu có chỗ ở hơn là sở hữu nhà. Vấn đề chỗ ở trong các đô thị không phải là câu chuyện bất khả thi, sở hữu nhà ở trong các đô thị lớn mới là việc ít khả thi với người thu nhập thấp. Vì sao người ở Hà Nội, Sài Gòn lại bận tâm đến việc mua nhà? Đơn giản là họ có nỗi sợ nếu không mua, giá nhà, đất, căn hộ sẽ tiếp tục tăng.

Kéo giá nhà, đất ở TP.HCM xuống có "bất khả thi"?

TP.HCM và Hà Nội đã lọt vào top những thành phố mà cư dân khó mua nhà nhất. Liệu đó có phải là căn cứ để kết luận giá nhà, đất đã quá cao, đã thoát ly thu nhập bình quân và sức mua của đại bộ phận người có thu nhập trung bình không thưa ông?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Tôi có đọc một số thông tin nói rằng giá nhà đất ở Hà Nội và TP.HCM hiện nay nằm trong top những thành phố có giá nhà cao nhất so với thu nhập bình quân. Về vấn đề này, chúng ta cần tỉnh táo xem xét trên nhiều phương diện, ít nhất phải đánh giá trên 3 phương diện sau:

Thứ nhất, nên lấy căn hộ 2 phòng ngủ, toạ lạc cách trung tâm thành phố 10km, có kết nối hạ tầng tương đối tốt làm chuẩn. Chúng ta cũng chỉ nên so sánh giữa TP.HCM với các thành phố tương đồng như Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur… Hiện nay, tôi nhận thấy, mặt bằng giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM vẫn còn thấp hơn so với các thành phố trong khu vực kể trên. Chúng ta chỉ thực sự lo ngại khi mặt bằng giá căn hộ chuẩn của TP.HCM vượt qua giá căn hộ chuẩn của các nơi có điều kiện tương đồng trong khu vực.

Vấn đề thứ 2, chỉ lo vấn đề nhà ở cho TP.HCM và Hà Nội, các địa phương khác không quá bận tâm. Bình Dương là đầu tàu kinh tế tại phía Nam, chỉ sau TP.HCM, ở đó có doanh nghiệp xây dựng căn hộ rất tốt, giá 2 tỷ đồng, mua thoả mái. Điều đó cho thấy vấn đề nhà ở ở các địa phương ngoài TP.HCM và Hà Nội chưa thực sự cấp thiết.

Thứ 3, nếu đặt vấn đề phải kéo giá nhà đất, căn hộ ở TP.HCM, Hà Nội xuống là việc làm bất khả thi. Phải đặt vấn đề nâng thu nhập của người làm công ăn lương lên. Tôi có theo dõi, năm 2012 lương của một người ra trường 5 năm, tốt nghiệp các trường đại học nhóm trên như Kinh tế, Ngoại thương là khoảng 20 triệu đồng nhưng 12 năm sau thu nhập của họ vẫn vậy hoặc cải thiện không đáng kể. Thu nhập lao động có trình độ không cải thiện, có nghĩa là trong 12 năm này, kinh tế Việt Nam tăng trưởng theo chiều rộng chứ không tăng trưởng theo chiều sâu. Lẽ ra, đối với những người có trình độ lao động chuyên sâu, thu nhập phải tăng theo thời gian, thực tế không phải vậy. 

Trong khi đó, trên thị trường giá nhà đất trong 12 năm qua đã tăng vài lần đến vài chục lần. Điều đó cho thấy nguồn vốn xã hội không được đầu tư cân đối vào các lĩnh vực cần khuyến khích như sản xuất… mà ngược lại đổ vào thị trường bất động sản. Nhìn lại, những người giàu nhất, thu nhập cao nhất trong xã hội hiện nay phần nhiều là từ lĩnh vực bất động sản. Làm bất động sản nếu thuận lợi, vèo một cái tạo ra những người siêu giàu, giá nhà đất tiếp tục gia tăng ảo. Năm 2012, đất ở quận 9, 10 triệu/m², căn hộ chuẩn 20 triệu/m² , nhưng hiện nay đã tăng ít nhất vài lần, trong khi lương người lao động vẫn y nguyên.

Vấn đề cần làm là từng bước tăng thu nhập của người lao động, ban đầu là người lao động có kỹ năng. Kéo giá nhà xuống là duy ý chí, nên tập trung vào vấn đề thu nhập của người lao động thấp. Tôi tin rằng nếu đi đúng hướng, tử số (giá bất động sản) không tăng nữa, mẫu số là thu nhập của số đông đang tăng lên sẽ thu hẹp khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà. Nhà nước có đủ bộ công cụ để làm được việc này, chỉ cần kiên trì đi đúng hướng là sẽ thành công.

Là người nghiên cứu sâu về thị trường bất động sản thế giới, có bài học nào có thể áp dụng ở Việt Nam được không, thưa tiến sĩ?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Ở mỗi quốc gia có một bộ công cụ quản lý khác nhau, tuỳ cách tiếp cận và chính sách, dẫn đến thị trường có những diện mạo khác nhau, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cũng rất khác nhau. Bản thân tôi thích bộ công cụ quản lý của Mỹ. 

Ở Mỹ chính quyền cho phép người dân có thể mua nhiều nhà, đó là quyền của người dân, chính phủ từng bang có những chính sách khác nhau nhưng nhìn chung sở hữu bất động sản hàng năm phải chịu thuế rất cao. Một bộ phận người dân thấy rằng họ thuê nhà để ở có lợi hơn là mua và sở hữu nhà.

Những người có ý định mua nhà sau đó cho thuê, đồng thời chờ giá nhà, đất lên như cách đầu tư bất động sản phố biến ở Việt Nam phải giải bài toán số tiền thu được từ cho thuê nhà và nghĩa vụ thuế phải nộp… Bộ công cụ quản lý của Mỹ nhìn rất đơn giản nhưng chống được nạn đầu cơ nhà đất một cách hiệu quả.

Ở Việt Nam có một quan niệm, có tiền cứ mua đất để đó, miễn là vốn tự có không phải đi vay, kiểu gì cũng có ăn. Đất có thể không tăng giá nhưng sẽ không xuống giá. Thực tế đã chứng minh, quan niệm trên là chưa sai, nguồn vốn tích luỹ của xã hội gần như đổ vào bất động sản chờ thời. Quy định miễn thuế căn nhà thứ nhất, nếu có căn nhà thứ 2 phải đóng thuế cao là cần thiết, để triệt tiêu ý muốn mua bất động sản chờ giá lên kiếm lời. Nếu không có thuế chống đầu cơ, mai này con cháu chúng ta sẽ không có khả năng mua nhà, những người có tiền sẽ trở thành địa chủ mới.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện thú vị này!