Báo cáo MBS: KBC sẽ tăng trưởng cao nhờ các khu công nghiệp Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tân Phú Trung

CTCP Chứng khoán MB (MBSecurities) vừa ra báo cáo phân tích cổ phiếu KBC của Tổng công ty phát triển Đô thị Kinh Bắc. 

Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2021, KBC ghi nhận tổng doanh thu đạt khoảng 2,752 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 785.2 tỷ đồng, lần lượt tăng 278.4% và 647.1% so với 1H2020.

Trong năm 2021, KBC đặt kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu là 6,600 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 2,000 tỷ đồng. Như vậy, sau 6 tháng đầu năm 2021, doanh nghiệp hoàn thành được 39.3% kế hoạch lợi nhuận năm.

Bộ phận phân tích MBS nhận định KBC được hưởng lợi từ nguồn FDI lớn vào Việt Nam và làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng ra khỏi TQ dựa vào kinh nghiệm hợp tác với các đối tác lớn như Samsung, LG, Heesung Electronics...

KBC là một trong những nhà phát triển BĐS KCN lớn nhất Việt Nam

Theo số liệu của MBS,  KBC đang quản lý hơn 4,713 ha đất cho phát triển KCN, chiếm gần 5% tổng số diện tích đất KCN của cả nước và 917.9 ha đất cho phát triển KĐT, dân cư. Trong đó, có 1,013 ha đất KCN thuộc 4 KCN ( Quế Võ I, Quế Võ II, Tràng Duệ I, Tràng Duệ II) đã được lấp đầy 100% nhưng vẫn mang lại doanh thu cố định đàng kể cho tập đoàn bao gồm thu phí quản lý hạ tầng, cung cấp nước sạch, nước thải. 

Đặc biệt, thời gian lấp đầy các KCN đã được cải thiện lên rất nhiều cho thấy hoạt động của KBC ngày càng hiệu quả và sức hút đến từ thương hiệu KINHBACCITY đối với các đối tác. Cụ thể, các KCN Quế Võ I và Quế Võ II mất trung bình 12 năm để đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90% thì các KCN mới như Tràng Duệ 1 và 2 chỉ mất trung bình khoảng 6-7 năm để đạt tỷ lệ này.

Khách hàng chính của KBC chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực sản xuất linh kiện điện tử, công nghệ cao như LG, Haengsung Electronic,...không chỉ giúp KBC có được dòng tiền ổn định và dồi dào mà còn đưa Việt Nam vào bản đồ chuỗi cung ứng của thế giới, phát triển bền vững kinh tế địa phương.

Mảng BĐS KCN: Tăng trưởng cao nhờ các KCN Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tân Phú Trung

Tính đến cuối năm 2020, KBC sở hữu quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê với diện tích lớn, hơn 954ha, trong đó các dự án trọng điểm bao gồm KCN Quang Châu (61ha), KCN Tân Phú Trung (172ha), KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) (204ha) và KCN Tràng Duệ 3 (456ha). Những dự án này dự kiến sẽ đem lại nguồn thu cực lớn cho KBC trong 10 năm tới.

Các khu công nghiệp của KBC: Nguồn: MBS

KCN Tràng Duệ giai đoạn III (687ha) đã nhận được phê duyệt quan trọng bổ sung vào khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải sau 3,5 năm chờ đợi. Việc ưu tiên và thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng KCN Tràng Duệ 3 là dự án trọng điểm của Hải Phòng trong năm 2021. KBC đang tập trung hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đền bù, giải phóng mặt bằng và hạ tầng để đưa KCN này vào hoạt động trong năm 2022. Nếu thành công KCN Tràng Duệ 3 sẽ giúp tăng diện tích đất KCN sẵn sang cho thuê của KBC lên 74% và sẽ là động lực chính tăng trưởng doanh thu cho thuê đất giai đoạn 2022-2025. MBS ước tính KCN Tràng Duệ 3 sẽ đem lại doanh thu ít nhất 640 tỷ VND, tương ứng với lợi nhuận đem về khoảng 256 tỷ VND mỗi năm, bắt đầu từ năm 2023.

KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh hiện tại đã tiến hành đền bù 185 ha trên tổng diện tích 300 ha, cùng với việc xây dựng và lắp đặt hệ thống nước sạch cho khoảng 100ha đã đền bù. KBC cũng kỳ vọng dự án này sẽ ghi nhận doanh thu đáng kể trong năm 2021. MBS kỳ vọng KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh sẽ mang lại doanh thu trung bình hơn 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2026.

Ở  khu vực phía Bắc, ngoài Tràng Duệ và Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu cũng được kỳ vọng sẽ mang đến khoản doanh thu đáng kể cho KBC trong 3 năm tới. Với diện tích thương phẩm còn lại vào khoảng 48ha và khoảng 20ha diện tích cần phải đền bù. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu mỗi năm KCN này mang lại cho KBC vào khoảng 350 tỷ đồng/năm dựa trên ưu thế đây là KCN thu hút được khá nhiều các nhà đầu tư nước ngoài kể từ 2016 như Nichirin Viet Nam Co.,Ltd, Umec Vietnam, Crystal Việt nam, JA Solar, ZYF, Luxshare – ICT, Samkwang Vina, HIQ Vina,...

Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN miền Bắc đạt trên 80%

Tại khu vực phía Nam, KCN Tân Phú Trung tọa lạc tại Củ Chi, TPHCM với diện tích đất thương phẩm còn lại khoảng hơn 172ha, trong đó còn 34 ha cần phải đền bù, vẫn là một trong những KCN có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ vào quỹ đất sẵn có với chi phí thấp cùng với việc TPHCM đang đẩy mạnh đầu tư sang phía Tây sẽ giúp cho KCN có được tăng trưởng ổn định trong năm tiếp theo. MBS dự phóng KCN này sẽ mang lại cho KBC khoảng 330 tỷ đồng doanh thu hàng năm.

Quỹ đất tiếp tục được mở rộng tiếp đà tăng trưởng trong tương lai 

KBC đã thành lập CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên vào ngày 04/02/2021 với vốn điều lệ 1.800 tỷ đồng (KBC sở hữu 60%) để phát triển dự án KCN (860ha) tại huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương. Tỉnh Hải Dương có vị trí địa lý then chốt, nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, tiếp giáp với Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang và Hưng Yên. Theo đánh giá của chúng tôi, Hải Dương sẽ là một trong những tỉnh có lợi thế nhất để thu hút các nhà đầu tư, nhà cung cấp/nhà thầu phụ của các ông lớn công nghệ như Foxconn, Samsung, OPPO. 

Trong năm 2020 các công ty con cấp 2 của KBC đã trúng thầu cụm công nghiệp có tổng diện tích 219.8 ha tại Long An và 43.52 ha khu nhà ở xã hội ở Cần Giuộc. Ngày 08/02/2021, KBC thành lập CTCP Đầu tư và Phát triển Long An với vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng (KBC sở hữu 36%) để phát triển các khu đô thị và khu công nghiệp tại tỉnh Long An. KBC cũng có kế hoạch mở rộng quỹ đất lên tới 2.000ha tại Long An. Ngoài ra, KBC có kế hoạch phát triển một số dự án mới tại Thái Nguyên (1.000ha) và Hà Nội (400ha). 

Bên cạnh đó, KBC cũng triển khai đầu tư và phát triển kinh doanh 43.5 ha khu nhà ở xã hội do các công ty con của Tập đoàn đã thắng thầu trong đầu năm 2020 ở Cần Giuộc Long An. Đây là vị trí hết sức thuận lợi gần cảng Long An và cảng Hiệp Phước Thành phố Hồ Chí Minh. 

BĐS Thương mại ghi nhận dòng tiền dồi dào nhờ các đại dự án Tràng Cát và Phúc Ninh 

Bên cạnh việc là một nhà phát triển BĐS KCN lớn của Việt Nam, KBC còn sở hữu nhiều dự án BĐS thương mại lớn với vị thế đắc địa điển hình là 2 đại dự án KĐT Phúc Ninh tại Bắc Ninh và KĐT Tràng Cát tại Hải Phòng, đều được xem là những dự án trọng điểm làm động lực tăng trưởng chính cho mảng BĐS TM của KBC. Với việc KĐT Tràng Cát đã hoàn thành việc nộp tiền thuế sử dụng đất và được bàn giao đất để thực hiện dự án, MBS kỳ vọng dự án này sẽ bắt đầu mang lại doanh thu lớn cho KBC từ năm 2025. 

Dự án Khu Đô Thị Mới Phúc Ninh - Bắc Ninh có tổng diện tích 114.55 ha, diện tích đất thương phẩm là 44.5 ha, tổng mức đầu tư là 4,892 tỷ đồng. Tính đến thời điểm 31/12/2020, tổng diện tích đã đặt chỗ là 9,9 ha, tổng diện tích đã ghi nhận doanh thu là 2.57 ha. Tổng giá trị các Thỏa thuận đặt chỗ, chưa bao gồm VAT đã ký kết là 1.666,3 tỷ đồng, tổng số tiền • còn phải thu là 1.075 tỷ đồng, tổng doanh đã ghi nhận doanh thu là 339 tỷ đồng. KĐT Phúc Ninh dự kiến sẽ là nguồn đóng góp doanh thu chính cho KBC trong 2021.  MBS dự phóng doanh thu từ KĐT Phúc Ninh năm 2021 sẽ đạt khoảng 3,401 tỷ VND, tương đương khoảng 70% doanh thu mảng BĐS thương mại và 55% doanh thu công ty. 

Dự án KĐT với tổng diện tích hơn 42 ha, diện tích thương phẩm đạt 22.6 ha đã được cấp số đỏ toàn bộ cùng với hơn 93 căn shophouse hoàn thành thủ tục pháp lý. KĐT Tràng Duệ bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2019, tính đến hết năm 2020, dự án này đã ghi nhận doanh thu cho hơn 5.95ha. MBS kỳ vọng, KĐT Tràng Duệ sẽ tiếp tục bàn giao mỗi năm trung bình 5ha, mang về doanh thu hàng năm đạt trên 1,100 tỷ cho KBC. 

MBS dự phóng doanh thu năm 2021 của KBC đạt mức 6,757 tỷ đồng (+214.2% YoY), LNST đạt 2,166 tỷ đồng (+577.4% YoY). Trong đó, mảng cho thuê đất KCN ghi nhận hơn 1,319 tỷ đồng, đến từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung; mảng BĐS thương mại ghi nhận doanh thu lớn từ KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Duệ đang hiện hữu.