Bất động sản 2020: Cơ hội ở đâu, thách thức thế nào?

Cơ hội

Phần lớn chuyên gia đều nhìn nhận lạc quan về thị trường bất động sản 2020, dự báo không xuất hiện "bong bóng" hay các tín hiệu tiêu cực khác.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng năm 2020, thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. 

Cơ hội thứ hai được ông Nam dẫn ra là nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn khi là quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á và có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực.

Ngoài ra, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị tăng nhanh dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu m2 nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

Với tốc đô đô thị hoá cao, thị trường bất động sản vẫn được dự báo có dư địa phát triển tốt. Ảnh: Thuỷ Tiên.

Một cơ hội khác, theo ông Nam, là dư địa phát triển lớn của loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. 

Vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn, sự chú trọng của nhà nước và tư nhân trong đầu tư cơ sở hạ tầng mới cũng được cho là sẽ tạo đà cho thị trường phát triển ổn định.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng dự báo năm 2020, thị trường sẽ tiếp tục phát triển dựa vào bệ đỡ của kinh tế vĩ mô. Ông Khởi cho rằng trong năm nay, khi luật Đất đai được trình Quốc hội, các luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản… được bổ sung, hoàn thiện, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn, hạn chế rủi ro. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng phân khúc có nhiều lợi thế trong bối cảnh hiện tại là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ do nguồn cung trên thị trường đang không đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Một số chuyên gia khác chỉ đích danh cơ hội lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2020 là bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể là condotel. Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Basico nói: “Condotel vẫn là cơ hội tốt, người ta rút thì mình vào”. Ông Đức nói rằng ở thời điểm này, nhiều người rút ra khỏi loại hình condotel, giá có thể sẽ giảm, các nhà đầu tư sẽ có thêm nhiều cơ hội để đánh giá, lựa chọn dự án tốt. Ngoài ra, theo ông, du lịch vẫn phát triển tốt với nhu cầu lớn và condotel sớm muộn sẽ được cấp sổ đỏ: “Tôi tư vấn rất nhiều sự vụ kiện cáo chủ đầu tư dự án chung cư nợ sổ đỏ của dân, như vậy nếu nói về pháp lý sở hữu thì rủi ro giữa căn hộ chung cư và condotel là như nhau”.

Đồng quan điểm với luật sư Trương Thanh Đức, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay để lựa chọn một loại hình bất động sản để đầu tư, ông sẽ chọn bất động sản nghỉ dưỡng, cụ thể là condotel.

Lý do mà ông Đính đưa ra là pháp lý condotel sẽ được hoàn thiện trong "nay mai", nhu cầu về du lịch lớn và condotel vẫn còn dư địa lớn. Ông Đính cũng cho rằng nhà đầu tư hiện nay chỉ quan tâm vào lãi suất cam kết mà quên mất giá trị thực của condotel.

Niềm tin của nhà đầu tư giảm, nguồn cung có dấu hiệu giảm... là những khó khăn của thị trường trong năm 2020. Ảnh: Thuỷ Tiên.

Những điểm nghẽn

Bên cạnh những cơ hội được dẫn ra, các chuyên gia cũng cho rằng thị trường bất động sản 2020 sẽ đối diện những bất ổn, khó khăn nhất định. Có thể kể đến niềm tin của nhà đầu tư vào một số phân khúc suy giảm sau loạt diễn biến tiêu cực năm 2019, những vướng mắc, chồng chéo về mặt pháp lý chưa được giải quyết, tín dụng vào bất động sản bị siết chặt…

Cụ thể, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường, nhận định một trong những bất ổn hiện nay trên thị trường bất động sản là nguồn cung bị hạn chế. Số lượng các dự án được phê duyệt nhỏ giọt, nhà đầu tư phải đối mặt với tình trạng tồn vốn, đọng hàng. Trong khi đó, lực cầu vẫn lớn.

Ông lấy ví dụ tại TP HCM, nếu ở giai đoạn trước, trung bình mỗi năm thành phố cấp phép cho 25-35 dự án mới thì hiện nay chỉ 5 dự án được cấp phép. GS Đặng Hùng Võ cho rằng cung giảm sẽ làm mất cân đối cung cầu khiến giá bán tăng cao.

Một điểm nghẽn khác của thị trường bất động sản là hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo, thiếu đồng bộ. Với các loại hình mới như condotel, officetel…, cam kết sẽ hoàn thiện khung pháp lý trong năm 2019 nhưng đến nay khuôn khổ pháp luật cho các loại hình này vẫn bỏ ngỏ. Đây được xem là thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020 nếu nút thắt này chưa được tháo gỡ.

Tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị siết chặt cũng được xem là một thách thức đối với thị trường. Cụ thể, lãi suất tiếp tục tăng (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%). Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Năm 2019, sau khi hàng loạt địa phương xuất hiện dự án ma, dự án bánh vẽ, nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, thậm chí có người tự tử vì lừa đảo đất đai; cơn sốt đất ảo cục bổ diễn ra ở một số tỉnh ven biển, tỉnh vùng ven của Hà Nội, TP HCM; sự cố vỡ trận cam kết lợi nhuận ở dự án Cocobay Đà Nẵng… cũng là những thách thức của thị trường bất động sản năm 2020. Không ít nhà đầu tư bắt đầu giảm niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường, đặc biệt ở loại hình condotel.