Bất động sản cao cấp tại TP.HCM "sốt" vì khách mua Trung Quốc, Bloomberg nêu lý do các nhà đầu tư nên thận trọng

Bà Suli Ren là một chuyên gia của Bloomberg nghiên cứu về thị trường châu Á. Trong bài viết này, bà đưa ra nhận định rằng các nhà đầu tư Trung Quốc bị thu hút bởi sức hấp dẫn của các khu bất động sản nhà ở hạng sang tại TP.HCM. Tuy nhiên, họ nên có sự cân nhắc kỹ càng hơn trước khi "rót" tiền.

Bất động sản Việt Nam thu hút giới đầu tư nước ngoài

Kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản vào tháng 7/2015, thì thị trường nhà đất cao cấp cũng trở nên nóng chưa từng thấy. 3 năm trước, khi đó công ty Đại Quang Minh khánh thành khu phức hợp đầu tiên tại khu vực Thủ Thiêm, với mức giá khoảng 2.000 USD - 2.800 USD/m2, đây vốn là một khu đất trồng cỏ rộng 657 ha kéo dài từ sông Sài Gòn đến quận trung tâm. Metropole, một dự án xây dựng gần địa điểm trên, dự kiến có mức giá cao gấp đôi, từ 4.500 USD - 6.500 USD/m2.

Năm ngoái, giá nhà hạng sang tại TP.HCM đã đã tăng vọt tới 17%, trong khi khu vực còn lại của lĩnh vực bất động sản nhà ở không có gì thay đổi, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE, cho hay. Theo ước tính của CBRE, năm 2018, chỉ có 23% các căn hộ cao cấp được bán cho người dân địa phương, trong đó số lượng khách Trung Quốc đại lục chiếm tỷ lệ lớn nhất sau đó là các khách hàng Hàn Quốc và Hồng Kông.

Tỷ lệ người mua căn hộ hạng sang tại TP.HCM.

Đối với người Trung Quốc, TP.HCM là địa điểm cực kỳ hấp dẫn. Đầu năm 2016, các tài liệu quảng cáo, tiếp thị có lời mời chào "có cánh" rằng thành phố này là Thượng Hải của Việt Nam và khu vực Thủ Thiêm cũng như quận Phú Đông - khu trung tâm thương mại được xây dựng, phát triển từ mảnh đất nông nghiệp bị bỏ hoang. Không chỉ vậy, các nhà đầu tư Trung Quốc còn nhận thấy Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc của một thập kỷ trước - một quốc gia có sự ổn định về chính trị, có thể vươn tới sự lớn mạnh thông qua xuất khẩu cùng mối quan hệ thân thiện với Mỹ.

Và đối với các nhà đầu tư Trung Quốc vốn đã quen thuộc với những căn nhà có mức giá "trên trời", thì căn hộ hạng sang ở Việt Nam dường như là một "món hời". Đầu năm nay, China Vanke, nhà phát triển bất động sản lớn thứ 3 tại đại lục, đã khởi động một dự án ven sông ở khu vực Phú Đông của Thượng Hải với mức giá hơn 15.000 USD/m2, cao gấp đôi so với dự án Metropole ở TP.HCM.

Những điểm cần lưu ý

Giá nhà ở tại Thượng Hải vọt tăng 270% kể từ năm 2009.

Bà Suli Ren nhận định, có một điểm trừ cho một căn hộ cao cấp đó là cơ sở hạ tầng gần đó vẫn chưa hoàn thiện. Dự án Estella Heights của Keppel Land là một trường hợp điển hình. Được quảng cáo là có vị trí thuận lợi cho các gia đình, bên kia trục đường cao tốc là một khu dân cư sầm uất có đầy đủ cơ sở hạ tầng, dịch vụ từ trường quốc tế cho đến các quán cafe nhỏ, đây là khu căn hộ có bể bơi trên sân thượng cùng khu vui chơi cho trẻ em. Tuy nhiên, hiện tại, cầu đi bộ trên cao cho các em học sinh di chuyển đến khu trường học lại chưa được xây dựng.

Hơn nữa, dự án tàu điện ngầm cũng bị trì hoãn nhiều lần, dự kiến sẽ khánh thành vào năm 2020. Trong khi đó, chuyến tàu điện ngầm đầu tiên của Thượng Hải là vào năm 1995 và cho đến nay đã xây dựng thêm nhiều tuyến khác.

Với mức 61% GDP, nợ công của Việt Nam đang dần tăng lên mức trần là 65%. Điều này khiến Việt Nam hạn chế chi tiêu cho cơ sở hạ tầng. Bà Ren nhận định, dù trong trường hợp Việt Nam quyết định nâng trần nợ công, thì vẫn không có "room" để nâng mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng. Thương mại toàn cầu đang đi xuống khiến thặng dư tài khoản vãng lai của Việt Nam chỉ ở mức 2,7% GDP. Trái lại, thặng dư của Trung Quốc là hơn 10% ở 10 năm trước. Ở thời điểm đó, Thượng Hải trông giống như một công trường lớn.

Trở lại năm 2006, căn hộ tại ở các địa điểm ven sông ở quận Phú Đông đã có giá khoảng 1.800 USD/m2. Theo vị chuyên gia này, các nhà đầu tư Trung Quốc phải chi nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng đã 20 năm tuổi của TP.HCM. Thị trường căn hộ hạng sang ở TP.HCM đã trở nên quá nóng, bởi 80% người mua hồi năm ngoái cho biết họ mua với mục đích đầu tư. 

Có thể thấy, dù vẫn tồn tại những điểm yếu thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ cùng tầng lớp trung lưu đang ngày một tăng. Hơn nữa, tầng lớp trí thức trẻ đã giúp quá trình đô thị hoá có những bước tiến mạnh mẽ, là tiền đề để đưa Việt Nam vào danh sách những quốc gia tăng trưởng GDP nhanh nhất thế giới.