"Bắt mạch" thị trường địa ốc TPHCM những tháng cuối năm 2019

Tại hội thảo "Đầu tư vào đâu lợi nhuận cao và bền vững?" do Báo Thanh Niên tổ chức mới đây, một số nhà đầu tư địa ốc cũng khẳng định rằng thị trường nhà đất sẽ có bước phát triển mới trong những tháng còn lại của năm 2019. Các doanh nghiệp đều tin tưởng vào tín hiệu tích cực rõ nhất vào việc UBND TP.HCM đang thúc đẩy nhanh quá trình giải quyết những tắc nghẽn về thủ tục phát triển mới dự án, từ đó thị trường sẽ dồi dào nguồn cung nhà ở mới trở lại trong thời gian ngắn tới đây.

Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, lãnh đạo UBND TP.HCM vừa đồng ý cho phép 124/150 dự án thuộc diện rà soát, thanh tra trong thời gian qua được hoạt động trở lại. Đây là những dự án mà các cơ quan thuộc TP.HCM và Thanh tra Chính phủ thanh tra từ năm 2018 tới nay vì liên quan tới việc chủ đầu tư mua quỹ đất dự án thuộc danh mục đất công.

Trong đó, có doanh nghiệp mua nhưng không thông qua đấu giá đất, hoặc đấu giá đất nhưng giá trị được cho là thấp hơn so với mức giá thị trường… Điều đáng nói là trong 124 dự án này có nhiều dự án đã được doanh nghiệp xây dựng xong và bàn giao nhà cho khách hàng.

Cụ thể, các dự án này sẽ được Thành phố cho phép tiếp tục triển khai thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định. Hiện UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên - Môi trường mời các doanh nghiệp đến hướng dẫn làm các thủ tục, triển khai nhanh dự án để tránh lãng phí và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Đối với những dự án đang trong giai đoạn chuyển mục đích sử dụng đất, thì doanh nghiệp tranh thủ đóng tiền sử dụng đất để ra giấy chủ quyền cho dân.

Theo HoREA, việc TP.HCM cho phép gần 80% dự án "đóng băng" do vướng thủ tục hoạt động trở lại sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM tăng thêm nguồn cung mới, ngân sách thành phố sẽ có thêm nguồn thu.

Song song đó, Sở Xây dựng TP.HCM mới đây cũng vừa công bố danh sách 160 dự án nhà ở thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư. Số dự án này bổ sung thêm vào 150 dự án bất động sản được phép triển khai trong giai đoạn 2016 - 2020 của TP.HCM. Trong đó, các dự án đa phần nằm ở các quận thuộc khu Đông, như quận 9 có 20 dự án, quận 2 có 17 dự án, quận Thủ Đức 11 dự án… Đây là một tín hiệu rất tích cực cho thị trường BĐS TPHCM trong những tháng tới trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm nhiều tháng qua.

Một quỹ đất khác bổ sung cho thị trường hiện nay nữa là nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp của TP.HCM. Trong đó có khoảng 2.200ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TPHCM và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nếu đẩy nhanh các bước thủ tục, thì đây là quỹ đất tương đối, đáp ứng phần nào cho thị trường trong năm 2019.

Có thể thấy, thị trường nhà ở thương mại của TPHCM trong 6 tháng đầu năm 2019 nhìn chung vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Tín hiệu đáng mừng là các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã chủ động tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ, theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ). Tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất, trên 70% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường.

Về khu vực, theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, phía Đông và Nam sẽ tiếp tục là điểm nóng của thị trường trong thời gian này, với nhiều dự án mới liên tục được đưa ra thị trường. Tại khu vực phía Đông, CBRE Việt Nam nhận định bên cạnh việc ngày càng hoàn thiện các dự án hạ tầng giao thông, trong năm 2019 khu Đông sẽ tiếp tục đón sóng đầu tư mới, nhiều dự án tỷ đô được "rót" vào Thủ Thiêm, Khu công nghệ cao TP.HCM… tạo cho thị trường BĐS khu vực này nhiều cơ hội bứt phá.

Theo phân tích của các chuyên gia, nếu nói hạ tầng là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản, thì quả thật khu Đông đang có lợi thế đi đầu. Đến thời điểm này, hầu hết những công trình giao thông trọng điểm đều đi qua khu Đông, như hầm sông Sài Gòn, đường Võ Văn Kiệt, cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn 2 nối từ trung tâm Thành phố với quận 2 và quận 9, hay đường Phạm Văn Đồng, nối Sân bay Tân Sơn Nhất với quận Thủ Đức… 

Cùng với đó, các công ty bất động sản lớn và uy tín trong và ngoài nước cũng đã phát triển nhiều dự án tại khu vực này như Keppel Land, Khang Điền, Capitaland, Novaland… góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị nơi đây.

Dạo quanh một số khu vực thời gian gần đây, được biết thị trường nhà đất quận 9, quận 2 đang có sự tăng trưởng mạnh cả nguồn cung và cầu so với quý trước, nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận 2, dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ và khu Thạnh Mỹ Lợi. Giá bán bắt đầu có nhiều biến động bởi nguồn cung sản phẩm mới trong khu vực này đều từ những dự án mới.

Điển hình như, dự án mới nhất là Citi Alto, ở Cái Lái, quận 2, hiện vẫn trong giai đoạn làm móng, được rao bán lại trên thị trường thứ cấp với mức giá khoảng 32 triệu/m2 (chưa gồm VAT). Một dự án ở phân khúc tầm trung khác là Homyland Riverside cũng đang chào bán ở mức khoảng 34 triệu/m2 (chưa gồm VAT). Dự án Gem Riverside dù khách hàng chỉ mới đặt cọc giữ chỗ nhưng đã rao bán chênh lệch 30-40% trên thị trường thứ cấp...

Được biết, nơi tập trung dự án căn hộ cao cấp mới nhất trong năm 2019 là dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ, kéo dài từ hầm vượt sông Sài Gòn đến giao lộ Xa lộ Hà Nội. Theo tìm hiểu. các "đại gia" như Novaland, Phúc Khang Corp., Keppel Land, Hưng Thịnh Corp., Capita Land... sẽ cho ra thị trường gần 4.000 căn hộ từ nay đến hết năm 2019.

Chẳng hạn như dự án Rome by Diamond Lotus do Phúc Khang làm chủ đầu tư. Dự án này nằm ngay mặt tiền giao lộ Mai Chí Thọ - Đồng Văn Cống - nơi có mật độ giao thông nhộn nhịp và là điểm kết nối với nhiều khu vực khác, tương lai sẽ có thêm một nhà ga tuyến metro số 2. Dự án được phát triển trên 3 giá trị cốt lõi Heritage - Boutique - Resort, kiến trúc mang đậm phong cách La Mã cổ điển của thành Rome (Italy) với các tiện ích cao cấp như hồ bơi khoáng mặn vô cực tràn bờ 1.100m2, vườn La Mã 3.000m2... 

Các căn hộ tại đây được phân phối với mức giá chỉ từ 3,9 tỷ đồng/căn, thời gian thanh toán được kéo dài lên đến 30 tháng, đợt 1 chỉ 10% và chỉ thanh toán tối đa không quá 50% cho đến khi nhận nhà. Ngoài ra, khách hàng còn được ngân hàng hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ trong thời gian 20 năm.

Trong khi đó, tại khu vực Nam TPHCM, thị trường đang xuất hiện loạt cái tên như Florita, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Ascent Lakeside, Kenton Node, các dự án mới nhất của Phú Mỹ Hưng, Dream Home Riverside, Aurora của DRH Holding, Lavida 1 và 2 của Quốc Cường Gia Lai, Hưng Thịnh Corp...

Một dự án lớn thứ hai ở khu Nam có tổng diện tích gần 350 ha (sau khu đô thị Phú Mỹ Hưng có diện tích 750 ha) do Công ty TNHH một thành viên phát triển GS Nhà Bè (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư đang chuẩn bị khởi công trở lại sau nhiều năm "bất động". Ngoài ra, thị trường khu Nam Sài Gòn còn ừa ghi nhận sự xuất hiện dự án Eco Green Saigon có quy mô 14,36 ha, với gần 2.000 căn hộ sẽ được tung ra thị trường những tháng cuối năm nay.

Trao đổi với chúng tôi mới đây về diễn biến thị trưởng nửa cuối năm 2019, ông Trần Hiếu - Phó Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho rằng qua quan sát cho thấy, hiện tại nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định, do vậy, những sản phẩm BĐS đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường. 

Theo ông Hiếu, thời gian qua rât nhiều doanh nghiệp địa ốc rời TPHCM đầu tư ở nhiều tỉnh xa nhưng vẫn trong tư thế "vừa đánh bắt xa bờ vừa nhìn về phía sau", bởi vì dù gì thì TPHCM vẫn là một thị trường trọng điểm. Vấn đề quan trọng nhất làm cho thị trường bị "tắc nghẽn" nguồn cung là TPHCM đã siết thủ tục pháp lý đầu tư dự án mới quá chặt. Hiện nay, chính quyền địa phương đang nới lỏng đã tạo niềm tinh rất lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư địa ốc. "Một khi thị trường có niềm tin và sự hồ hỡi thì giao dịch sẽ khởi sắc trở lại, dù nguồn cung vẫn chưa được dồi dào", ông Hiếu nói thêm.

Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, thời gian qua nhiều dự án nhà ở bị "dính" pháp lý đã tạo sự nghi ngờ và hụt hẫng trong khách hàng. Do vậy, thời điểm này các nhà đầu tư phải lấy lại lòng tin cho thị trường bằng việc làm ăn chân chính, chỉnh chu và thực hiện các thủ tục pháp lý dự án chuẩn theo đúng quy định hiện hành.

Ngoài ra, khuynh hướng phát triển BĐS trong thời gian sắp tới sẽ tập trung vào giá trị sản phẩm trong đó môi trường sống sinh thái và tiện ích phục vụ nhu cầu an cư sẽ dẫn dắt sự lực chon của khách hàng. Thương hiệu và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để cân nhắc khi lựa chọn do đây là yếu tố đảm bảo cam kết về năng lực triển khai dự án, chất lượng sản phẩm, pháp lý và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.