BĐS cuối năm rơi có quay lại thảm cảnh 2011-2013: Giá giảm từng ngày, người người nợ nần...tin rao bán nhà đất khắp nơi nhưng chẳng ai còn tiền mua!

Trong bài viết này, chúng tôi xin giới thiệu góc nhìn về thị trường bất động sản cuối năm của ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chuyên gia lâu năm trên thị trường bất động sản. Hiện ông Tuyển cũng được biết đến là chủ tịch BHS Group.

"Nhớ về những năm 2011-2013, tôi thường gọi đó là thời kỳ đen tối của bất động sản. Sau khi nền kinh tế của Việt Nam chịu tác động nặng nề của lạm phát (trên dưới 20%/năm) thì ngân hàng nhà nước buộc phải thu tiền về bằng cách tăng lãi suất huy động và cho vay. 

Người có tiền mặt hiếm vô cùng do đã đầu tư vào một kênh nào đó. Nhiều lãnh đạo Bank cũng bị bắt do trả tiền ngoài cho khách gửi tiền (trong đó lớn nhất là vụ liên quan đến ngân hàng Ocean Bank). Phía đầu ra thì lãi suất lên đến 20%-24%/năm. 

Bạn cứ tưởng tượng một công ty làm ăn tốt cũng chỉ đủ trả lãi ngân hàng. Doanh nghiệp mất thanh khoản, cá nhân kiệt quệ. Tôi có khoản vay cá nhân 500 triệu thời điểm đó, và mỗi tháng phải trả cả gốc lãi cỡ 18,3 triệu - quả là một con số ám ảnh khi lương 10 triệu/tháng và hoa hồng Giám Đốc cũng chỉ vài triệu/tháng vì công ty không có mấy doanh thu.

Nếu nói về BĐS thì quả thật chưa bao giờ thị trường đóng băng toàn tập như thế. Năm 2010, tôi có mua 2 căn hộ Golden Palace Mễ Trì với giá 40 triệu/m2 (36 triệu/m2 tiền trong HĐ và 4 triệu /m2 tiền ngoài). Sau khi không thể có tiền nộp tiếp thì bán vội với giá 25 triệu/m2 (coi như mất hết tiền ngoài, còn tiền trong hợp đồng mất 11tr/m2). Bán được lúc đó cũng là may lắm rồi. 

Thị trường chung lúc ấy thì thê thảm, giá giảm từng ngày, người người nợ nần. Tin rao bán nhà đất khắp nơi nhưng nó nhanh chóng trôi vào hư không vì chẳng ai còn tiền mà mua. Giống kiểu bạn hì hục quăng lưới bắt cá ở một dòng sông không cá.

Lúc đó gặp có ai hỏi: "Cháu làm nghề gì?" mà trả lời "cháu làm BĐS" thì chắc chắn nhận được một ánh mắt thương cảm và một cái lắc đầu, hai cái chẹp miệng.

Nhà đầu tư thì mất tăm. Sale bán hàng thì chuyển nghề nhiều không kể nổi. Bạn tôi, người thì đi bán bếp Gas, người thì khoe vừa mới tìm được mối đưa đoàn du lịch đi Thái Lan, người thì về bán bánh cuốn với vợ, có người mất tích giờ không biết nó ở đâu và làm gì… một bức tranh đen tối không hề muốn nhắc lại. 

Đó là một thảm cảnh của nghề. Có rất nhiều nguyên nhân, từ bong bóng trước đó, từ kinh tế vĩ mô, từ cung cầu… nhưng hai từ theo tôi thấy chuẩn nhất đó chính là "lãi suất".

Bất động sản và tài chính có mối liên quan chặt chẽ và không thể tách rời. Cái này tốt thì cái kia tốt và ngược lại.

Tôi kể câu chuyện trên để các bạn, những người làm trong nghề BĐS thấy rằng: Hiện nay chúng ta còn đang quá nhiều cơ hội. Covid xuất hiện làm đảo lộn mọi thứ, làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, làm cho nhiều ngành nghề khốn đốn. Chắc chắn trong một tương lai dài, loài người sẽ phải mất thời gian và tiền bạc để chữa lành vết thương đó. Nhưng với bối cảnh của Việt Nam hiện nay, thị trường BĐS vẫn sẽ là một kênh đầu tư tốt, bảo toàn vốn lâu dài và an toàn. Tôi có thể gợi ý cho bạn một vài lý do:

1. Lãi suất ngân hàng vẫn đang ở mức thấp, lạm phát cũng được được kiểm soát tốt. Lúc này, "cơ thể" các doanh nghiệp đang cần hồi sức nên lãi suất trong vài năm tới sẽ khó tăng.

2. Dòng tiền tiếp tục đổ vào các kênh đầu tư tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, thậm chí tiền ảo. Đây là một dấu hiệu bất thường, nhưng dù sao thì cũng làm cho ngành tài chính hưởng lợi. Bằng chứng là thị trường chứng khoán liên tục tăng điểm và ngày càng nhiều F0. Và mọi dòng tiền có chạy đi đâu thì cuối cùng cũng chốt lời vào BĐS.

3. Nguồn cung khan hiếm. Nhiều người cho rằng đây là điều bất lợi, nhưng rõ ràng, trong thời điểm này thì nguồn cung hiếm là chốt chặn cho thị trường phát triển. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, có tiến độ tốt, có hạ tầng, có "gu" vẫn được các nhà đầu tư săn tìm. Bằng chứng là giá đất nền trung tâm các tỉnh vẫn đang tăng, chung cư ở TP HCM và HN giá tăng khoảng 8-15% trong năm qua. Đặc biệt, loại hình Second homes sở hữu lâu dài được các nhà đầu tư tìm mua rất lớn.

4. "Nhàn cư vi bất thiện". Thực ra việc khó khăn trong kinh doanh ở một số ngành thì lại là thuận lợi cho BĐS. Vì rõ ràng, khi lãi suất thấp mà vốn không kinh doanh trong ngành của mình được, thì nhiều người muốn đầu tư sang kênh khác có lợi hơn. Trong đó có BĐS. Nguyên lý là khi nào còn dòng tiền mới thì giá sẽ tăng.

5. Công nghệ giúp việc kinh doanh BĐS không quá khó. Bằng chứng là khi Hà Nội và TP HCM giãn cách theo chỉ thị 16, việc gặp gỡ khách hàng rất khó khăn, nhưng một số Sales vẫn bán được hàng. Họ có thể cung cấp vị trí dự án, tiến độ, các chính sách bán hàng hoàn toàn online. Thay bằng những buổi mở bán ở khách sạn trước đây với vài trăm khách trên một sự kiện, thì một buổi bán hàng online họ có thể thu hút được vài chục ngàn lượt xem và hàng trăm booking online.

Nói thuận lợi là như vậy, nhưng nó không phải là đối với tất cả mọi người. Nếu bạn là nhà đầu tư, bạn cần có kiến thức và có những nguồn thông tin tin cậy. Nếu bạn là Sales, bạn cần kiên trì và nhanh chóng học hỏi những kỹ năng mới. Đặc biệt là biết sử dụng các công cụ online. Và dù bạn là ai, thì việc giữ một tình thần và thể trạng tốt vẫn luôn là vũ khí hạng nặng đưa bạn dẫn đầu. Đừng để sự ủ dột xâm lấn ý chí của bạn trong thời điểm này, bạn nhé!".