Bí kíp thương lượng giá tốt khi mua nhà đất thổ cư tại TPHCM

Người mua nắm giá cả để dự trù ngân sách

Theo dữ liệu của Propzy, đơn giá đất trung bình tại thời điểm tháng 9/2021 ở các quận thuộc khu vực trung tâm có mức giá trên 300 triệu đồng/ m². Cụ thể là Quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m², Quận 3 là 399 triệu đồng/m², Quận 5 là 304 triệu đồng/m², Quận 10 có đơn giá đất trung bình là 319 triệu đồng/m² (đơn giá này là đơn giá trung bình của các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận).

Tiếp đến, ở nhóm các quận gần trung tâm (nhóm 2) có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/ m². Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m², Quận 6 là 186 triệu đồng/m², Quận 11 là 243 triệu đồng/m², Quận Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình là 234 triệu đồng/m², Quận Bình Thạnh là 199 triệu đồng/m², Quận Tân Bình là 182 triệu đồng/m².

Nhóm 3 là các quận có lịch sử phát triển ngắn hơn so với các quận nhóm 1 và 2, chủ yếu phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây. Đơn giá đất trung bình tại các quận nhóm 3 trong khoảng 60-150 triệu / m². Quận 2 là 120 triệu đồng/m², Quận 7 là 144 triệu đồng/m², Quận 8 là 140 triệu đồng/m², Quận 9 là 68 triệu đồng/m², Quận 12 là 76 triệu đồng/m², Quận Tân Phú là 130 triệu đồng/m², Quận Bình Tân là 90 triệu đồng/m², Quận Thủ Đức là 97 triệu đồng/m², Quận Gò Vấp là 116 triệu đồng/m².

Các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại Tp.HCM, với mức giá 56 triệu đồng/m² tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng / m² tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng/m² tại huyện Hóc Môn.

Thông tin về đơn giá đất trung bình tại mỗi quận/huyện giúp cho người mua nhà lần đầu có cái nhìn tổng quan về giá cả tại thị trường BĐS nhà phố Tp.HCM, từ đó có những tính toán hợp lý về khoảng ngân sách cần chuẩn bị. Giá cả trung bình của từng quận cũng phản ánh phần nào mức phát triển của cơ sở hạ tầng, quy hoạch, tiện ích cũng như mức độ kỳ vọng của thị trường về việc buôn bán, kinh doanh.

Giá cả là một trong những yếu tố quan trọng khiến người mua nhà có thể đi đến quyết định ‘mua’ hoặc ‘không mua một bất động sản, tuy nhiên yếu tố nào quyết định nên giá trị của một căn nhà, cách thương lượng với chủ nhà như thế nào vẫn đang là "bài toán khó" đối với những người mua nhà lần đầu.

Bí kíp định đúng giá BĐS, để tránh trường hợp "mua dễ, bán khó"

Tại hội thảo trực tuyến "Bí kíp thực chiến mua đúng bất động sản", ông Lê Minh Hoàng, Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy đã chia sẻ về những bí kíp thực tế có thể sử dụng ngay để định giá bất động sản cho người mua nhà lần đầu.

Ông Hoàng cho biết bí kíp mua đúng giá bất động sản gồm có 5 bước:

Bước 1: Xác định yêu cầu về đặc tính bất động sản.

Bước 2: Khảo sát mặt bằng giá nhà đất tại khu vực.

Bước 3: Lựa chọn các bất động sản thỏa điều kiện.

Bước 4: Xác định các đặc điểm chưa tốt của tài sản mục tiêu.

Bước 5: Thương lượng giá.

Ông Lê Minh Hoàng, Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy

Chia sẻ về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn nhà, ông Hoàng cho biết có 5 yếu tố:

Thứ nhất, hạ tầng: Đường, vỉa hè hệ thống thoát nước, hệ thống điện, cáp quang…, mức độ phát triển hạ tầng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của bất động sản.

Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất: Việc đầu tiên người mua nhà cần xác định đó chọn các bất động sản không nằm trong các dự án thuộc quy hoạch treo hay có khả năng bị thu hồi trong trong tương lai, các khu vực thuộc quy hoạch đất dân cư sử dụng ổn định lâu dài sẽ có giá trị và khả năng tăng giá cao hơn.

Thứ ba, an ninh, dân trí khu vực: Vấn đề này ngoài ảnh hưởng tới giá trị thì còn ảnh hưởng không nhỏ đến trải nghiệm cuộc sống khi quyết định chọn mua nhà.

Thứ tư, yếu tố tiện ích: Công viên, siêu thị, trường học, nhà hàng… Việc bất động sản nằm gần các khu vực này sẽ giúp giá trị của bất động sản được đẩy lên so với các bất động sản không có tiện ích lân cận.

Thứ năm, yếu tố đặc thù làm giảm giá: nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước…, theo ông Hoàng, người mua phải chú ý tới các vấn đề này bên cạnh yếu tố tiện ích, nếu không chúng ta có thể bị vướng vào việc mua hớ bất động sản, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lai nếu muốn bán lại sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.

Ông Lê Minh Hoàng cũng chỉ ra 5 yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của bất động sản.

Cụ thể, cung – cầu thị trường: Được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó.

Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp. Và nguồn cầu cũng cần đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...

Quy hoạch: Việc này sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau tại các khu vực có quy hoạch khác nhau, có thể lấy ví dụ về thanh khoản bất động sản tại các khu vực có công bố quy hoạch làm sân bay, các dự án phức hợp, các dự án du lịch.

Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của các nhóm người mua nhà, khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn.

Sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế: Sự dịch chuyển này sẽ có tác động đến thanh khoản của các nhóm ngành khác nhau trong cơ cấu kinh tế, ví dụ khi ngành du lịch được tập trung phát triển và gặp được các điều kiện thuận lợi để tăng trưởng thì các bất động sản có thể phục vụ du lịch như homestay, khách sạn, quán ăn cũng sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn.

Thiên tai, dịch bệnh: Vấn đề này có lẽ là một dẫn chứng khá rõ rệt trong thời gian gần đây với đợt sóng covid lần thứ 4 tại Việt Nam.

Ngoài ra, ông Hoàng cũng tư vấn cho người mua nhà lần đầu nên chọn đơn vị môi giới có uy tín, có hệ thống văn phòng chuyên nghiệp, có đủ kinh nghiệm thực chiến, có đội ngũ chuyên gia dày dặn kinh nghiệm và có các công cụ hỗ trợ khách hàng định giá và mua đúng giá trị bất động sản.