Bí mật bên trong siêu dự án 'Dubai của Trung Quốc' và mối nguy của đại gia

Đảo Hoa Dương, hay còn được gọi với tên đảo Hải Hoa, là một hòn đảo nhân tạo lớn nằm ngoài khơi thành phố Đan Châu, tỉnh Hải Nam, Trung Quốc. Hòn đảo này là một dự án ấn tượng được thực hiện bởi tập đoàn bất động sản vướng phải nhiều tai tiếng trong khoảng thời gian gần đây - Evergrande.

Chính thức đi vào hoạt động từ cuối năm 2020, dự án này được mệnh danh là hòn đảo nhân tạo lớn nhất trên thế giới, xây dựng nhằm phục vụ ngành du lịch, nghỉ dưỡng. Với diện tích lên tới hơn 800 ha, lớn hơn gấp 1,5 lần so với hòn đảo Cọ tại thành phố Dubai, nhiều người đã ví von đây chính là "Dubai của Trung Quốc".

Đảo Hoa Dương được hình thành từ 3 hợp phần chính, gồm 3 hòn đảo nhỏ có hình bông hoa. Trong đó, tổ hợp Đảo Hoa Dương 1 được thiết trở thành một địa điểm nghỉ dưỡng quốc tế. Tại đây có sự xuất hiện của 28 trung tâm kinh doanh - thương mại, bao gồm 1 phòng hội nghị quốc tế, 1 trung tâm triển lãm, 1 bảo tàng, 1 khu vui chơi trẻ em, 1 công viên nước, 1 vườn bách thảo, 1 trung tâm tiệc cưới và 1 trung tâm mua sắm quốc tế đẳng cấp.

Đây là dự án du lịch trọng điểm được tỉnh Hải Nam liệt vào danh sách mục tiêu phát triển 5 năm giai đoạn 2016-2020. Chính quyền địa phương này cho biết dự án này sẽ nâng tầm Hải Nam trở thành một trung tâm du lịch quốc tế.

Tuy nhiên, hồi tuần trước, Evergrande Group đã được lệnh phải phá bỏ 39 tòa nhà đã hoàn thành xây dựng trên đảo Hoa Dương, có hiệu lực trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

Mệnh lệnh này được đưa ra bởi chính quyền thành phố Đan Châu vào hôm 30/12/2021, nhấn mạnh rằng Evergrande đã vi phạm nhiều quy định pháp luật trong quá trình xin cấp phép xây dựng và các tòa nhà trong diện được phá hủy.

Evergrande lên ý tưởng dự án đảo Hoa Dương từ năm 2012 sau khi nhận được chủ trương chấp thuận đầu tư từ chính quyền thành phố Đan Châu. Trong giai đoạn 2012-2013, công ty đã gấp rút xin cấp phép xây dựng dự án này từ Cục quản lý biển quốc gia, và chính thức khởi công xây dựng vào năm 2015.

Cũng trong năm đó, chính quyền tỉnh Hải Nam đã nhiều lần kiểm tra các vi phạm pháp luật liên quan tới dự án đảo Hoa Dương, và tiến hành xử phạt chủ đầu tư với số tiền hơn 30 triệu USD.

Tháng 11 năm ngoái, chính quyền tỉnh Hải Nam đưa ra thông báo họ rút giấy phép đối với 39 tòa nhà thuộc hợp phần đảo số 2. Quyết định này sẽ ảnh hưởng tới 2.716 hộ dân và 123 cơ sở kinh doanh. Chính quyền địa phương cho biết cơ quan này cũng đã cho đình chỉ mua bán 328 đơn nguyên. 39 tòa nhà này có tổng diện tích sàn lên tới 434.941 m2, theo thông tin công bố bởi các cơ quan chức năng. Theo kế hoạch, 39 tòa nhà đó sẽ được sử dụng làm các tòa nhà khách sạn, văn phòng và phần thưởng cho những "nhân tài" địa phương.

Tháng 12/2021, Evergrande đã phải chuyển trụ sở chính của mình tại thành phố Thâm Quyến để chuyển sang thành phố Quảng Châu nhằm cắt giảm chi phí.

Trong vài tháng trở lại đây, cái tên Evergrande đã xuất hiện dày đặc trên các trang tin không chỉ tại Trung Quốc mà còn tại phần lớn các quốc gia trên toàn cầu. Cả thế giới đang dõi theo những diễn biến mới nhất từ tập đoàn này, bên cạnh đó là những hệ quả nếu như tập đoàn này sụp đổ.

Evergrande - nỗi sợ lớn nhất những ngày này

Evergrande là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Trung Quốc. Được thành lập vào năm 1996 tại tỉnh Cam Lâm, công ty này đã phát triển nhanh như vũ bão với việc đầu tư xây dựng hàng ngàn dự án trên khắp toàn quốc, nhờ vào đà tăng giá chóng mặt của thị trường bất động sản.

Trên thực tế, Trung Quốc được đánh giá là quốc gia có giá trị bất động sản thuộc hàng cao nhất thế giới, với giá nhà tại nhiều đô thị lớn như Thâm Quyến đang cao hơn gấp 43 lần mức thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, giá nhà tại London cũng chỉ cao hơn thu nhập người dân vỏn vẹn 13 lần. Với việc giá trị bất động sản nhảy vọt, Evergrande cùng nhiều doanh nghiệp cùng ngành khác đã "không ngần ngại" vay mượn để phát triển các dự án nhằm đón đầu thị trường.

Để đón đầu xu hướng tăng giá bất động sản, Evergrande đã không ngần ngại đi vay tiền để phục vụ quá trình xây dựng phần lớn các dự án của họ. Để tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán các khoản nợ lớn và tiếp tục phát triển mà không mảy may khiến cho các chủ nợ nghi ngại, trong một thập kỷ vừa qua, công ty này đã đi vay số tiền lần sau lớn hơn so với lần trước. Ước tính tới năm 2021, tổng số nợ của Evergrande là hơn 300 tỷ USD, tương đương 2% GDP của nền kinh tế số 2 thế giới. Miễn là giá trị bất động sản tăng trưởng theo một tỷ lệ nhất định, chiến lược của công ty vẫn sẽ được duy trì.

Tuy nhiên, trong năm 2021, xu hướng tăng giá bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, thậm chí đã giảm trong tháng 9 và tháng 10. Điều này đã khiến cho giá trị dự kiến các dự án xây dựng của công ty này giảm xuống, làm chậm lại dòng tiền, khiến cho công ty này phải đối diện với hàng trăm dự án chưa thể hoàn thành và hàng trăm tỷ USD tiền nợ. Kế hoạch "vay mới để trả nợ cũ" đã bị chặn đứng bởi chiến dịch "ba lằn ranh đỏ", khởi xướng bởi Bắc Kinh cũng trong năm 2021. Những quy định mới này sẽ khiến cho các công ty bất động sản, vốn đang có tỷ lệ nợ cao, khó khăn hơn trong việc huy động thêm vốn từ nguồn đi vay. Đây được coi là quá trình "thanh lọc" nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản - một trụ đỡ của nền kinh tế Trung Quốc.

Và hệ quả là, vào hôm 23/9/2021, Evergrande đã không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán 83 triệu USD với các nhà đầu tư nước ngoài. Công ty này cũng không thể thanh toán các khoản nợ bằng đồng USD trong tháng tiếp đó, làm dấy lên tâm lý lo công ty này có thể phá sản.

Hôm 8/12, tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch đã tuyên bố Evergrande vỡ nợ đối với khoản nợ họ không thể thanh toán hồi tháng 9 kể trên. Tổ chức này cũng đã hạ mức xếp hạng tín nhiệm đối với công ty này xuống "vỡ nợ có kiểm soát', mức độ chỉ xếp trên "phá sản". Đây chính là đòn giáng mạnh đối với một công ty đang "khát" tiền mặt.

Tình trạng khó khăn của Evergrande là lời đe dọa lớn đối với toàn bộ thị trường bất động sản và xa hơn là toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.

Với tư cách là một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc và thế giới, Evergrande đang tuyển dụng khoảng 4 triệu nhân viên, và có hàng triệu khách hàng, những người sẵn sàng trả rất nhiều tiền cho những dự án thậm chí chưa hoàn thiện của họ.

Nhiều người lo ngại về sự sụp đổ dây chuyền của nhiều nhà cung cấp và doanh nghiệp bất động sản khác. Quy mô của Evergrande ám chỉ rằng có rất nhiều các doanh nghiệp khác phụ thuộc vào hoạt động của công ty này. Trong tháng 10/2021, một công ty nhỏ hơn trong ngành, Fantasia Holdings, cũng đã không thể thanh toán đúng hạn các khoản nợ, làm dấy lên lo ngại rằng cuộc khủng hoảng Evergrande có thể sẽ lan rộng ra toàn bộ thị trường.

Sự sụp đổ của một doanh nghiệp lớn sẽ kéo theo rủi ro đẩy toàn bộ nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, với việc người tiêu dùng sẽ thắt chặt chi tiêu và các nhà đầu tư chuyển hướng sang các lĩnh vực hoặc thị trường khác.

Sống nhờ tiền vay mượn

Trong nhiều năm, Evergrande đã không ít lần phải đối mặt với áp lực thanh khoản, nhưng mỗi lần, công ty này lại khéo léo "né" được viên đạn đang hướng về phía mình. Lần này, cuộc khủng hoảng về dòng tiền và niềm tin là điều chưa từng có trong tiền lệ.

Giá cổ phiếu của công ty này trên thị trường chứng khoán Hồng Kông đã tụt xuống mức thấp nhất trong vòng 10 năm. Giá trị trái phiếu nội địa của công ty này cũng đã rơi xuống mức mà các nhà đầu tư gọi là "vỡ nợ trái phiếu". Cả 3 tổ chức xếp hạng tín dụng toàn cầu và một tổ chức xếp hạng tín dụng trong nước đều hạ mức tín nhiệm của Evergrande dựa trên khoản nợ khổng lồ mà công ty này đang gánh trên lưng.

Nhiều năm qua, các nhà bất động sản tại Trung Quốc hoạt động dựa trên một "kiềng ba chân": doanh thu cao, lợi nhuận cao và đòn bẩy tài chính lớn. Các doanh nghiệp bất động sản sử dụng tiền đi vay để mua đất, thu tiền từ doanh thu trước bán hàng tại thời điểm các dự án còn chưa chính thức khởi công, sau đó vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.

Trong năm 2018, Evergrande ghi nhận mức doanh thu kỷ lục hơn 72 tỷ RMB (tương đương khoảng 10 tỷ USD), cao hơn gấp 2 lần so với năm trước đó. Nhưng đằng sau đó, công ty cũng đã chi hơn 100 tỷ RMB để trả lãi suất các khoản vay.

Ngay cả trong một năm kết quả kinh doanh khởi sắc, công ty vẫn phải đối mặt với dòng tiền âm khi không có đủ tiền để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn có thời gian đáo hạn dưới 1 năm. Doanh thu trước bán hàng cũng không đủ để thanh toán cho các nhà cung cấp. Ngoài việc đi vay tiền từ các ngân hàng, Evergrande còn vay tiền từ chính nhân viên của mình.

Khi các nhà phát triển bất động sản đi vay tiền từ ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu công ty phải có các khoảng đầu tư từ phía công nhân viên như là một biện pháp kiểm soát rủi ro, theo tiết lộ của một cựu nhân viên Bộ phận quản lý tài sản của Evergrande với Caixin.

"Tại những thời điểm như vậy, Evergrande thường khởi xướng một chiến dịch góp vốn nội bộ", vị cựu nhân viên chia sẻ. "Bên cạnh việc nhân viên phải bỏ tiền túi của mình để góp vốn, các bộ phận trong công ty cũng bị áp chỉ tiêu huy động vốn".

Sản phẩm gọi vốn tập thể này được gọi với tên "Chaoshoubao" (tạm dịch là tài sản siêu lợi nhuận). Trong năm 2017, Evergrande đã vay mượn tiền từ Citic Bank, một ngân hàng quốc doanh tại Thâm Quyến và ngân hàng này đã yêu cầu công ty phải chứng minh được khoản đầu tư từ cán bộ, công nhân viên. Công ty ngay sau đó đã cho phát hành Chaoshoubao tới các nhân viên của mình, hứa hẹn mức lãi suất lên tới 25%/năm và thời hạn hoàn cả vốn và lãi sẽ là 2 năm. Khoản đầu tư theo quy định tối thiểu là chỉ 3 triệu RMB (tương đương hơn 400.000 USD) và China Citic Bank sau đó đã đồng ý cho Evergrande vay 40 tỷ RMB (hơn 6 tỷ USD).

Năm 2020, Chen Xuying, cựu Phó Chủ tịch China Citic Bank đồng thời là giám đốc chi nhánh Thâm Quyến từ năm 2012-2018, đã bị kết án 12 năm tù do nhận hối lộ sau khi duyệt hồ sơ vay vốn.

Một lãnh đạo cấp cao tại Evergrande cho biết cá nhân ông đã đầu tư 1,5 triệu RMB và vận động cấp dưới của mình đầu tư 1,5 triệu RMB vào sản phẩm Chaoshoubao của công ty. Một vài nhân viên thậm chí phải vay tiền để đầu tư vì mức lãi suất công ty hứa hẹn cao hơn nhiều so với lãi suất cho vay thông thường.

Khi sản phẩm Chaoshoubao đáo hạn vào năm 2019, công ty đã yêu cầu các nhân viên phải chấp nhận gia hạn thanh toán thêm 1 năm nữa. Sau đó, vào năm 2020, công ty lại tiếp tục yêu cầu gia hạn thanh toán thêm 1 năm. Một nhà đầu tư cho biết những người tham gia mua Chaoshoubao chỉ nhận được mức lãi suất hàng năm từ 4% tới 5%, thấp hơn nhiều so với lời hứa 25% ban đầu.

Khi cuộc khủng hoảng dòng tiền của Evergrande bị phơi bày, công ty này chỉ thực hiện hoàn trả khoản tiền đầu tư gốc cho những nhân viên vẫn còn đang công tác. Từ cuối tháng 8 tới đầu tháng 9, công ty đã chi trả 2 tỷ RMB tiền đầu tư cho nhân viên nhưng vẫn đang nợ hơn 200 triệu RMB tiền đầu tư của những người đã thôi việc, trong đó bao gồm Ren Zeping, nhà kinh tế học trưởng của Evergrande, hiện đã chuyển sang gia nhập Soochow Securities Co.

Bộ phận quản lý tài sản của Evergrande cũng đã chào bán các sản phẩm đầu tư tới các nhà đầu tư bên ngoài. Phần lớn các sản phẩm này hứa hẹn mức lãi suất 5% tới 10% cho khoản đầu tư tối thiểu 100.000 RMB, một cựu nhân viên Evergrande chia sẻ với Caixin.

Vì mức lợi nhuận này cao hơn so với các sản phẩm phát hành tại các ngân hàng, nhiều nhân viên của Evergrande đã mua chúng, thậm chí là thuyết phục người thân, bạn bè cùng đầu tư. Công ty này thậm chí còn bán các sản phẩm đầu tư cho đối tác xây dựng của mình. Evergrande sẽ chào mời các công ty xây dựng mua các sản phẩm đầu tư khi tới hạn thanh toán.

Các công ty xây dựng đang bị nợ từ 1 triệu tới 2 triệu RMB, họ sẽ được yêu cầu mua khoảng 100.000 tới 200.000 RMB các sản phẩm đầu tư, tương đương khoảng 10% số tiền họ được nhận. Cho dù việc này là không bắt buộc nhưng Evergrande vẫn đặt vấn đề với lý lẽ duy trì mối quan hệ tốt đẹp. Bên cạnh đó, các chủ sở hữu sản phẩm bất động sản của Evergrande cũng là những khách hàng các sản phẩm đầu tư của công ty này.

Khoảng 40 tỷ RMB các sản phẩm đầu tư này đã, đang và sẽ tới hạn thanh toán. "Thật khó để Evergrande có thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ", Du Liang, giám đốc ban quản lý tài sản của Evergrande, chia sẻ với Caixin.

Evergrande ban đầu đã đề xuất áp dụng hoãn trả nợ, với thời gian lên tới 5 năm đối với các khoản đầu tư ít nhất 100.000 RMB. Sau khi hứng chịu không ít chỉ trích từ các nhà đầu tư, công ty này đã phải cho thay đổi đề xuất này hồi giữa tháng 9/2021, qua đó đưa ra 3 lựa chọn. Nhà đầu tư có thể chấp nhận thanh toán bằng tiền mặt chia thành nhiều đợt, hoặc mua lại các sản phẩm bất động sản của Evergrande với giá ưu đãi, hoặc miễn các khoản phí phải trả trên các sản phẩm nhà ở mà họ đã mua.

Một vài nhà đầu tư đã phản đối phương án đổi bất động sản để trả nợ, vì nhiều dự án của Evergrande đã phải tạm dừng thi công. Một vài nhà đầu tư buộc phải chấp nhận kế hoạch thanh toán đề ra bởi Evergrande. Họ lựa chọn những dự án có vị trí tại các thành phố lớn với hy vọng sẽ bù đắp được phần nào khoản thua lỗ khi bán lại trong tương lai.

Bằng cách nào Evergrande có thể thanh toán các khoản nợ đối với nhà đầu tư và hoàn thiện các dự án dở dang đang là một dấu hỏi lớn.

Nợ đối tác, nhà cung cấp

Tháng 8/2021, công ty xây dựng thực hiện dự án thành phố du lịch văn hóa Thái Thương của Evergrande tại Nam Thông, tỉnh Giang Tô thông báo họ sẽ tạm dừng thi công do đang bị nợ tiền. Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group Co cho biết họ đã phải tự bỏ ra khoảng 500 triệu RMB tiền túi để thi công dự án, trong khi Evergrande mới chỉ thanh toán cho họ số tiền 290 triệu RMB.

Sanjian còn thực hiện nhiều hợp đồng khác với Evergrande và các công ty con của tập đoàn này. Tính đến tháng 9/2021. Evergrande hiện đang nợ Sanjian tổng cộng 20 tỷ RMB.

Tại thời điểm tháng 8/2020, Evergrande hợp tác với khoảng 8.500 doanh nghiệp khác. Nếu như dòng tiền của Evergrande bị chặn đứng, hoạt động của các doanh nghiệp trên sẽ bị ảnh hưởng. Một số doanh nghiệp thậm chí sẽ bị đẩy tới bờ vực phá sản.

Tại thị trấn Ngạc Châu, tỉnh Hồ Bắc, 5 dự án của Evergrande đã phải dừng thi công trong nhiều tháng khi công ty này nợ các nhà thầu khoảng 500 triệu RMB.

Evergrande phụ thuộc rất lớn vào tín phiếu trong quá trình thanh toán với các đối tác xây dựng và nhà cung cấp. Trong những khoản thanh toán mà Sanjian nhận được, chỉ có khoảng 8% là tiền mặt, phần còn lại chính là tín phiếu.

Ban đầu, các tín phiếu đó thực chất là những khoản vay có kỳ hạn 6 tháng với lãi suất năm rơi vào khoảng 15-16%. Hiện tại, lãi suất đã tăng lên hơn 20%. Những người nắm giữ loại tín phiếu này có thể bán nó với mức giá ưu đãi để thu về tiền mặt. Trong giai đoạn 2017-2018, tín phiếu của Evergrande có thể được bán với mức giá chiết khấu 15%-20%. Từ tháng 5/2021, mức chiết khấu đã tăng lên tới 55%, theo một nguồn thạo tin.

Đối với các nhà cung cấp vừa và nhỏ, việc nắm giữ một số lượng lớn tín phiếu của Evergrande thực sự là một gánh nặng. Trong vài tháng trở lại đây, một số nhà cung cấp đã kiện Evergrande do vi phạm các điều khoản hợp đồng.

Evergrande thường cung cấp lựa chọn "tài sản đổi nợ" đối với những cá nhân, đơn vị nắm giữ tín phiếu. Trong giai đoạn từ 1/7-27/8, Evergrande đã phải bán lại các sản phẩm bất động sản cho các nhà cung cấp và nhà thầu để thanh toán khoản nợ lên tới 25 tỷ RMB.

Khoản nợ của Evergrande còn bao gồm cả các khoản mua tài sản chưa thanh toán. Một loạt các công ty bất động sản nhỏ đã đâm đơn kiện Evergrande, yêu cầu hủy các thỏa thuận mua bán tài sản vì tập đoàn này không thể thanh toán đúng hạn. Họ chính là đối tác của Evergrande tại các dự án địa phương. Một luật sư chia sẻ với Caixin rằng các công ty con của Evergrande không muốn gây căng thẳng đối với các đối tác, nhưng họ không có tiền để thanh toán do doanh thu từ các dự án đã được chuyển về công ty mẹ.

Evergrande cũng đang nợ chính quyền nhiều địa phương tiền chuyển nhượng đất. Có khoảng 20 doanh nghiệp thuộc quyền sở hữu của Evergrande vẫn chưa hoàn thành thanh toán các khoản phải nộp đối với chính quyền thành phố Lan Châu, thủ phủ của tỉnh Cam Túc, theo danh sách công bố bởi Sở tài nguyên thành phố này.

Cuộc khủng hoảng của Evergrande có thể sẽ có những tác động lan tỏa tới các thị trường ngoài Trung Quốc, vì khối lượng trái phiếu nước ngoài lãi suất cao mà công ty này đã phát hành. UBS ước tính rằng Evergrande đã huy động khoảng 19 tỷ USD thông qua hình thức phát hành trái phiếu này.

Một số ý kiến cho rằng "đại gia" bất động sản này sẽ có cơ hội để không bị quá lâm vào tình trạng khủng hoảng, nhất là khi Fitch đã hạ mức độ tín nhiệm của Evergrande xuống "vỡ nợ có kiểm soát". Theo đó, công ty vẫn tiếp tục hoạt động và chưa thực hiện các thủ tục pháp lý để tuyên bố phá sản.

Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích tỏ ra không quá lạc quan về triển vọng dài hạn của Evergrande, với việc có nhiều hơn các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc lâm vàokhủng hoảng sau khi Bắc Kinh có những biện pháp mạnh tay, thắt chặt khả năng vay vốn của
họ.

"Tôi cho rằng thời điểm xấu nhất vẫn chưa tới", Himanshi Porwal, chuyên gia phân tích tíndụng doanh nghiệp các thị trường mới nổi tại Seaport Global, chia sẻ với The Diplomat. "Mọiviệc sẽ phụ thuộc vào các biện pháp bổ sung thanh khoản từ chính phủ Trung Quốc…nhưng đã hơn 4 tháng rồi, tôi vẫn không chắc họ đang chờ đợi điều gì?", ông nói.

(Theo Dân Trí)