Blackstone hạn chế nhà đầu tư rút tiền khỏi quỹ đầu tư bất động sản: Dấu hiệu mới nhất cho thấy lãi suất tăng bóp nghẹt thị trường như thế nào

04/12/2022 19:05
Vì Fed tăng lãi suất, các nhà đầu tư tìm thấy những tài sản khác đang có mức lợi suất tăng lên mà lại có tính thanh khoản cao hơn bất động sản.

Cỗ máy kiếm tiền gặp trục trặc

Quỹ đầu tư bất động sản quy mô 125 tỷ USD chuyên phục vụ các khách hàng giàu có của Blackstone vừa thông báo sẽ giới hạn ngưỡng rút tiền của khách hàng. Bloomberg nhận định đây là một trong những dấu hiệu kịch tính nhất cho thấy cỗ máy kiếm tiền chính của quỹ PE hàng đầu thế giới đang gặp rắc rối. Đồng thời đây cũng là 1 chỉ báo đáng sợ cho toàn bộ ngành bất động sản.

Theo thông báo từ Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), động thái này được đưa ra sau khi có quá nhiều nhà đầu tư yêu cầu rút tiền mặt ra khỏi quỹ.

Theo chính sách thông thường, các nhà đầu tư có thể rút 2% số tiền đã đầu tư mỗi tháng, tổng 1 quý không vượt quá 5%. Tuy nhiên Blackstone có thể hạn chế yêu cầu rút tiền.

Trong tháng 11, quỹ này chỉ có thể đáp ứng 43% yêu cầu. Thông báo ngay lập tức khiến cổ phiếu Blackstone giảm 10%, mạnh nhất kể từ tháng 3.

Sau khi trừ đi nợ, hiện BREIT sở hữu tài sản ròng 69 tỷ USD, trải dài từ các tòa nhà chung cư, kho bãi logistics đến cả các casino.

Người phát ngôn của Blackstone khẳng định “hoạt động kinh doanh của chúng tôi được xây dựng dựa trên hiệu suất hoạt động chứ không phải dòng tiền, và hiệu suất của chúng tôi rất tốt”. Ông bổ sung thêm rằng BREIT đang tập trung vào mảng bất động sản cho thuê và logistics ở khu vực Vành đai mặt trời – thị trường có nhiều tiềm năng trong tương lai. Ngoài ra kể từ đầu năm đến nay, quỹ đã đầu tư hơn 20 tỷ USD vào các hợp đồng hoán đổi để đối phó với vấn đề lãi suất tăng.

Blackstone hạn chế nhà đầu tư rút tiền khỏi quỹ đầu tư bất động sản: Dấu hiệu mới nhất cho thấy lãi suất tăng bóp nghẹt thị trường như thế nào - Ảnh 1.

Rắc rối đến khi lãi suất tăng

Ra đời năm 2017, BREIT đã phát triển nhanh chóng, trở thành 1 ông lớn trong ngành bất động sản sau khi ồ ạt thâu tóm các căn hộ, bất động sản ngoại ô và tận dụng tối đa thời kỳ lãi suất siêu thấp. Giờ đây, với chi phí lãi vay tăng vọt và nền kinh tế suy yếu, BREIT đang gặp phải nhiều yếu tố không thuận lợi.

Sự ra đời của BREIT cũng khiến nhà đầu tư phải chú ý nhiều hơn đến các quỹ tín thác đầu tư bất động sản không niêm yết. Không giống như nhiều quỹ tín thác bất động sản khác, cổ phần của BREIT không niêm yết trên sàn giao dịch.

Để tránh tình trạng forced selling (là tình huống mà người tham gia thị trường buộc phải bán đi tài sản hoặc chứng khoán đang sở hữu dù không mong muốn do điều kiện bên ngoài mất kiểm soát), quỹ hạn chế số tiền mà nhà đầu tư có thể rút ra. Trong trường hợp có quá nhiều yêu cầu rút tiền, ban quản lý có thể lựa chọn giới hạn yêu cầu rút hoặc nâng mức giới hạn.

Blackstone đã đặt cược lớn vào BREIT. Tháng trước, Bloomberg đưa tin Chủ tịch Jon Gray đã đổ 100 triệu USD tiền túi vào đây kể từ tháng 7. CEO Steve Schwarzman cũng tương tự.

Trong năm vừa qua, nhiều cá nhân giàu có, văn phòng quản lý tài sản và các cố vấn tài chính cá nhân ngày càng cẩn trọng hơn với việc rót tiền vào các tài sản khó định giá và khó giao dịch. Tại UBS, một số cố vấn đã giảm dần tỷ trọng tại BREIT.

Động thái của Blackstone là dấu hiệu mới nhất cho thấy cuộc khủng hoảng đang bao trùm ngành bất động sản. Chi phí đi vay tăng cao khiến nhiều chủ đất cạn vốn, thậm chí một số ngân hàng đang tính đến phương án thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay. Thị trường nhà ở cũng đang xì hơi trên diện rộng.

Lãi suất tăng khiến Blackstone phải điều chỉnh mức định giá của một số tài sản mà BREIT đang nắm giữ và hạ mức lợi nhuận có thể thu về. 10 tháng đầu năm, quỹ này có lợi suất ròng 9,3%, giảm mạnh so với mức 13,3% nếu tính trong 1 năm trở lại đây.

Dẫu vậy, lợi suất của BREIT vẫn vượt trội so với chỉ số S&P 500. Quỹ này chủ yếu tập trung vào các nhà kho ở thành thị và thị trường nhà cho thuê, những mảng mà Blackstone tin rằng sẽ mang về dòng tiền mạnh dù kinh tế suy thoái.

Cũng trong hôm qua, Blackstone thông báo bán 49,9% lợi tức tại 2 sòng bạc MGM Grand Las Vegas và Mandalay Bay Resort, thu về 1,27 tỷ USD tiền mặt. Tính cả nợ, thương vụ này định giá 2 sòng bạc ở mức hơn 5 tỷ USD.

Tiền mặt thu được có thể giúp BREIT có thêm thanh khoản để đáp ứng nhu cầu rút vốn hoặc để tái đầu tư vào các tài sản có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn.

Blackstone hạn chế nhà đầu tư rút tiền khỏi quỹ đầu tư bất động sản: Dấu hiệu mới nhất cho thấy lãi suất tăng bóp nghẹt thị trường như thế nào - Ảnh 2.

Triển vọng ảm đạm cho ngành bất động sản

Trong một động thái có liên quan, hôm qua Wells Fargo - một trong những ngân hàng cho vay mua nhà lớn nhất ở Mỹ - xác nhận đang cắt giảm hàng trăm nhân viên trong mảng cho vay thế chấp do lãi suất tăng khiến nhu cầu vay sụt giảm nghiêm trọng.

Trong suốt thập kỷ vừa qua, ngành bất động sản đã tận dụng triệt để chính sách lãi suất siêu thấp. Người mua nhà hồ hởi đi vay và đẩy giá tăng mạnh ở mức 2 con số. Lãi suất siêu thấp cũng góp phần tạo ra sự bùng nổ trong hoạt động tái tài trợ, mang đến nhiều việc làm cho các nhân viên trong ngành.

Giờ đây, bất động sản lại là ngành bị thiệt hại nặng nhất từ chiến dịch chống lạm phát của Fed. Lãi suất hiện đang tăng mạnh nhất trong nhiều thập kỷ trở lại đây.

Cụ thể, lãi suất thế chấp đã tăng gấp đôi kể từ đầu năm đến nay, khiến người mua chùn bước. Giá nhà đã giảm suốt 3 tháng liên tiếp. Trong tháng 10, tỷ lệ các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định giảm 61% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Black Knight.

Thứ thay đổi đáng chú ý nhất chính là giá trị của bất động sản đặt trong tương quan so sánh với các tài sản đầu tư khác. Vì Fed tăng lãi suất, các nhà đầu tư tìm thấy những tài sản khác đang có mức lợi suất tăng lên mà lại có tính thanh khoản cao hơn bất động sản. Đó là trái phiếu kho bạc, các trái phiếu có mức xếp hạng cao và cả chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp.

"Thị trường bất động sản luôn theo chu kỳ. Lãi suất tăng là tin cực xấu đối với thị trường", Susan Wachter, giáo sư đang côn tác tại trường Wharton thuộc ĐH Pennsylvania nhận định.

Tham khảo Bloomberg

Tin mới

"Gà đẻ trứng vàng" của VinFast đến tay khách Indonesia, hãng xe Việt chạy nước rút bàn giao 80.000 chiếc
5 giờ trước
Mở rộng và thu hút tại nhiều thị trường cùng với kỷ lục về doanh số trong các tháng cho thấy VinFast đang bứt tốc cho mục tiêu 80.000 xe bàn giao cho khách hàng đến cuối năm nay.
Phụ phẩm tôm lâu nay toàn bỏ đi hóa ra giá trị cả tỷ USD
3 giờ trước
Với sản lượng hàng trăm nghìn tấn mỗi năm, phụ phẩm tôm đem chế biến sâu sẽ cho ra những sản phẩm có giá trị cao gấp nhiều lần, mang về cả tỷ USD mỗi năm. Tuy nhiên, thực tế hiện giá trị phụ phẩm tôm mang lại còn quá khiêm tốn, hiện 70% chỉ dành cho chăn nuôi.
Chủ xe Defender lái 7.000km xuyên Việt Nam - Thái Lan: ‘Chạy địa hình sướng, có đoạn vượt 4.000 khúc cua, vẫn còn điểm bất tiện’
2 giờ trước
Anh Nguyễn Hoàng Anh - Chủ nhân chiếc Porsche 911 Dakar đầu tiên Việt Nam, vừa hoàn thành chuyến đi từ Việt Nam qua Lào rồi Thái Lan bằng chiếc Defender.
Hiện tượng lạ thường về xuất khẩu cà phê Việt Nam
59 phút trước
Hiện tượng khác thường là giá cà phê tăng cao nhưng sản lượng xuất khẩu giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, nguyên nhân vì sao?
Đại biểu Quốc hội đề xuất lùi thời gian đánh thuế tiêu thụ đặc biệt với bia
12 phút trước
Theo Đại biểu Quốc hội, doanh nghiệp phải có thời gian nhất định để cơ cấu lại sản phẩm, nếu áp dụng thuế tiêu thụ đặc biệt với bia ngay từ 2026 thì không hợp lý.

Tin cùng chuyên mục

Bán 60.000 iPhone thu 2.000 tỷ đồng trong hơn 1 tháng, điều gì giúp TopZone 'on top' thị trường?
25 phút trước
TopZone tiếp tục khẳng định vị thế nhà bán lẻ ủy quyền cao cấp nhất của Apple với doanh thu chuỗi chương trình mở bán iPhone 16 nhanh chóng đạt 2.000 tỷ đồng, phản ánh hiệu quả của chiến lược chú trọng vào trải nghiệm khách hàng của thương hiệu.
Doanh số tại Việt Nam tăng mạnh, Yamaha kiếm được bao nhiêu tiền?
4 giờ trước
Trong Quý III/2024, Việt Nam là thị trường có tăng trưởng doanh số cao thứ 2 trên toàn thế giới của Yamaha.
Trung Quốc vừa 'mở khóa' kho báu siêu khủng chứa hơn 1.000 tấn vàng, nguy cơ làm rung chuyển thị trường vàng thế giới
18 giờ trước
Mỏ vàng vừa phát hiện tại Trung Quốc ước tính chứa hơn 1.000 tấn vàng, trị giá 83 tỉ USD.
Hàng trăm nghìn tấn báu vật từ Canada đổ bộ Việt Nam với giá rẻ bất ngờ: Chi hàng tỷ USD nhập khẩu, nước ta tiêu thụ 10,4 triệu tấn mỗi năm
2 ngày trước
Nhập khẩu mặt hàng này từ Canada đã tăng mạnh 128% trong 9 tháng đầu năm.