Các ông lớn đua nhau rót tiền vào đầu tư bất động sản khu công nghiệp

Ngày 12/3 vừa qua, Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI (SSIAM), đơn vị thành viên của CTCP Chứng khoán SSI (SSI) đã ký hợp tác cùng CTCP Shinec nghiên cứu cơ hội đầu dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn, tỉnh Khánh Hòa. Dự án có quy mô 620ha với định hướng chuyên sâu về dược phẩm, dịch vụ dưỡng lão và y tế.

Trước đó, một dự án khu công nghiệp chuyên sâu về dược khác mới được kí kết trong tháng 2 là dự án xây dựng công viên dược quy mô 960ha tại Hải Dương, kinh phí đầu tư từ 10-12 tỷ USD. Dự án này do Tập đoàn Đại An bắt tay cùng các nhà đầu tư Ấn Độ thực hiện, nhóm nhà đầu tư này cũng nghiên cứu triển khai một dự án tương tự tại Thanh Hóa.

Hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài, CTCP công nghệ viễn thông Sài gòn (SAIGONTEL) và công ty VINA CAPITAL đã cùng công ty AUROUS (Singapore) ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) hợp tác đầu tư dự án tổ hợp công nghiệp 500 ha và 200 ha đô thị nhà ở công nhân chuyên gia, nhà ở xã hội với tổng giá trị đầu tư dự án dự kiến là 2,5 tỷ USD tại tỉnh Bắc Giang.

Trong thời gian sắp tới, VSIP Group (liên doanh giữa Tập đoàn Vietnam Becamex IDC và Tập đoàn Sembcorp của Singapore) sẽ khởi công khu công nghiệp VSIP Bình Dương (công viên III) có diện tích khoảng 1.000ha tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương). Đây là dự án khu công nghiệp thứ 11 của VSIP tại Việt Nam.

Nguồn: SSI Research

Một số doanh nghiệp đã thành công trong phân khúc bất động sản nhà ở và đang lấn sân sang phân khúc bất động sản khu công nghiệp có thể kể đến như Vinhomes, Phát Đạt, DRH Holdings.

Trong đó, CTCP Đầu tư khu công nghiệp Vinhomes (Vinhomes IZ), công ty con của CTCP Vinhomes mới đây đã đề nghị làm chủ đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes tại khu vực CN4, CN5 KKT Vũng Áng (Hà Tĩnh) có quy mô hơn 1.200 ha và cụm công nghiệp số 1 (75 ha) và 2 (68 ha) tại thành phố Móng Cái, Quảng Ninh.

Công ty CP Đầu tư và phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI), công ty con của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đang là chủ đầu tư khá nhiều dự án lớn như Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Phát Đạt - Dung Quất ở Quảng Ngãi với quy mô 1.152 ha, dự kiến khởi công năm 2023; dự án các khu công nghiệp ở Đồng Tháp với quy mô 1.000 ha dự kiến khởi công năm 2024.

PDI cũng đang xúc tiến đầu tư dự án Kho bãi tổng hợp - dịch vụ logistics Tài Tiến ở Bà Rịa - Vũng Tàu với quy mô 24 ha đang trong giai đoạn triển khai xây dựng; và dự án Cụm công nghiệp Hàm Ninh tại Phú Quốc, với quy mô 59ha, dự kiến khởi công năm 2023.

Hiện tại, DRH Holdings (DRH) đang đẩy mạnh phát triển bất động sản công nghiệp thông qua các công ty con và công ty liên kết. Chủ tịch công ty cho rằng đây sẽ là mảng kinh doanh mang lại nguồn lợi nhuận vượt trội cho công ty trong nhiều năm sau nhờ nhu cầu phát triển công nghiệp khu vực kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ.

Ngoài ra, anh cả của ngành thép Việt Nam, Tập đoàn Hoà Phát (HPG) gần đây đang đầu tư khai thác hạ tầng kỹ thuật 3 KCN bao gồm: Phố Nối A (600ha) và Yên Mỹ II (giai đoạn 1: 97,5ha) – Hưng Yên; Khu công nghiệp Hòa Mạc – Hà Nam (131ha) và đang đề xuất đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ninh Xuân tại thị xã Ninh Hoà, Khánh Hoà, có quy mô 1300ha.

Nhu cầu hồi phục sau đại dịch

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam Q4/21 của Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL), các dự án khu công nghiệp thu hút các nhà đầu tư vì nhu cầu hồi phục nhanh chóng sau làn sóng dịch lần thứ 4. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn phía Nam lần lượt đạt mức 90% và 86% còn phía Bắc lần lượt là 80% và  95,6%.

Việc các khu công nghiệp nhanh chóng thích ứng, duy trì và đảm bảo sản xuất kinh doanh trong Q4.21 đã giúp giá đất công nghiệp phục hồi đà tăng trưởng. Tại miền Nam, giá đất công nghiệp đạt 117 USD, tăng 7,3%; giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 4,7 USD, tăng 4,9%. Miền Bắc, giá đất công nghiệp đạt mức 110 USD, tăng 7,1% còn NXXS cho thuê tăng 4,9% so với cùng kì năm trước.

Nguồn: JLL

Triển vọng năm 2022

Theo báo cáo của SSI Research, các chuyên gia kỳ vọng nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022. Ngoài ra, khi hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó. Nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Việc cải thiện cơ sở hạ tầng các dự án như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan.

Nguồn: SSI Research

Nguồn cung đất KCN mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2-3 năm tới. Tuy nhiên, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022 do quy định khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cho các công ty phát triển KCN.

SSI dự phóng năm 2022, lợi nhuận ròng của KCN ước tính phục hồi với mức tăng 18% - 26% so với năm 2021.