Cách nào để kéo giá bất động sản đi xuống

Nguồn cung co hẹp, giá bất động sản tăng mạnh

Thống kê Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2021 có 172 dự án bằng 60% số dự án trong năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22, bằng 47% so với quý trước và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

"Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm. Trong đó nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10,96 triệu m2 với 219.000 căn hộ. Các dự án này triển khai rất chậm và chỉ khởi động lại gần đây sau khi gói hỗ trợ tín dụng được công bố", ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng thông tin.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là các phân khúc trung, cao cấp và bất động sản du lịch. Trong khi thiếu gay gắt nhà ở thương mại, nhà ở cho công nhân có giá phù hợp.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE, quý đầu năm 2022, Hà Nội có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 39% theo quý và 20% theo năm. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý này ghi nhận 4% so với quy trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh 16%.

Theo DKRA Việt Nam, trong tháng 5/2022 giá đất nền và chung cư tại TP. HCM và vùng ven tiếp tục ghi nhận tăng từ 5 - 10% so với giai đoạn trước. Đáng chú ý, nhà phố/biệt thự giá tăng 10 - 20% so với giai đoạn mở bán trước đó (khoảng 3 - 5 tháng).

Tháo gỡ vướng mắc về luật để tăng nguồn cung

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhấn mạnh, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Chính vì vậy, trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết: “Theo Báo cáo thị trường quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TP.HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện”.

Ông Neil MacGregor đánh giá thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

HoREA phân tích, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP. HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản cũng chưa tương xứng với tiềm năng, thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP. HCM. Trong giai đoạn 2016 - 2021, nguồn thu này là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, trong khi tiềm năng có thể đạt gần 10%.

Theo HoREA, các bất cập trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc, bất cập từ một số quy định của văn bản luật hoặc văn bản dưới luật hoặc còn thiếu quy định phù hợp. Ngoài ra còn do việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng "phi chính thức" trên thị trường như đầu nậu, cò đất cò nhà…

Nói về vấn đề lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018 và Nghị định 81/2020 để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng, áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Đặc biệt là đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.

Nhận định về sự biến động của thị trường trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nguồn vốn chảy vào bất động sản bị co hẹp, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi, không còn đầu tư dàn trải, thì thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt…