Cách nào phá băng thị trường nhà đất?

Dự án bất động sản đang được xây dựng ở TP Thủ Đức, TP.HCM (ảnh chụp sáng 12-11) - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Số liệu thị trường bất động sản quý 3 cùng kỳ - Đồ họa: N.KH.

Giải cơn "khát vốn"

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, mới đây Hiệp hội BĐS TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ nới thêm 1% tăng trưởng tín dụng ngân hàng để khơi thông dòng tiền trên thị trường BĐS.

Bình luận về đề xuất này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng việc giải cứu thị trường BĐS lúc này là hỗ trợ chứ không phải làm ơn. Mục tiêu của chính sách hỗ trợ là giải thoát một nguồn lực quốc gia rất lớn, tạo cơ hội lan tỏa ra các ngành khác. Như vậy chuyện "bơm tiền" hay xử lý thị trường trái phiếu liên quan tới BĐS mới có ý nghĩa.

Thứ hai, việc nới trần tín dụng ngân hàng (room) thêm 1% (khoảng 100.000 tỉ đồng) trong thời gian từ nay đến cuối năm không ảnh hưởng lớn tới lạm phát. Năm nay và sáu tháng đầu năm 2023 lạm phát chưa phải là vấn đề lớn, không nên lo lắng quá về lạm phát vì nền kinh tế đang tăng trưởng cao trong khi lạm phát thấp, chứng tỏ nguồn lực bơm ra rất ít.

Cũng theo ông Thiên, chuyện thay đổi cấu trúc đầu tư trong nền kinh tế chuyển hướng đầu tư từ BĐS sang các ngành sản xuất là câu chuyện chiến lược. Còn tại thời điểm này để tránh đổ bể tức thì, hạn chế nguy cơ tăng nợ xấu của ngân hàng, nợ đến hạn trên thị trường trái phiếu cần xử lý ngay không sẽ vỡ trận.

Cùng chung quan điểm, tuy nhiên TS Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng các doanh nghiệp đang gặp khó khăn kép cần phải tháo gỡ về pháp lý và vốn. Theo ông, khi Ngân hàng Nhà nước siết cho vay và kiểm soát chặt trái phiếu đã làm khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, cần sớm hỗ trợ doanh nghiệp với các dự án đã triển khai, ngân hàng đã thẩm định hồ sơ thì cần tiếp tục giải ngân. Đối với những dự án đã đầy đủ các thủ tục pháp lý, hiện cần nguồn vốn để phát triển thì cũng cần cấp vốn cho doanh nghiệp làm.

Với bối cảnh khó khăn hiện nay, ông Khương cảnh báo nhiều doanh nghiệp BĐS có nguy cơ "chết trên đống tài sản" khi nhiều nhà phát triển dự án gặp khó về pháp lý, vốn nên chưa thể triển khai dự án hoặc các nhà đầu tư vay vốn, đầu tư sản phẩm theo tiến độ hiện cũng khó khăn.

Ông Thiên cũng phân tích thêm: chính sách nới trần tín dụng ngân hàng thêm 1% chưa thể giải được cơn khát vốn của thị trường BĐS. Nhưng chính sách này sẽ tạo "hiệu ứng hòn tuyết lăn". Một khối nợ lớn thì không có nguồn lực nào bơm cho đủ nhưng chính sách hỗ trợ thị trường lúc này sẽ kích thích thị trường, làm tăng lòng tin vào thị trường. Chúng ta bơm ra ít tiền thôi nhưng nó cuốn theo dòng tiền xã hội, tạo lan tỏa giúp thị trường tránh được cú sốc.

"Câu chuyện ổn định vĩ mô lúc này là cứu doanh nghiệp, là giảm nguy cơ nợ xấu, chứ không phải nguy cơ lạm phát tăng cao khi bơm thêm 1% tín dụng ngân hàng. Ở góc độ kiểm soát lạm phát, việc nới 1 - 2% room tín dụng là có thể làm được, vì nó sẽ tạo hiệu ứng tích cực hơn rất nhiều so với tác động tiêu cực", ông Thiên nêu quan điểm.

Linh hoạt hơn với "kênh" trái phiếu

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện vẫn còn nhiều bất cập - Ảnh: Q.ĐỊNH

Nhiều chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản trở nên lao đao như hiện nay là do một trong những nguyên nhân không nhỏ từ những cú sốc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như những bất cập của quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính, Học viện Tài chính, cho biết việc tăng room tín dụng ngân hàng để hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) phải cần nhiều thứ. Nếu nới tín dụng một lần đồng nghĩa với việc lấy Nhà nước bảo lãnh cho doanh nghiệp, sẽ rất khó.

Vì thế, ông Cường cho rằng giải pháp khơi thông dòng tiền với thị trường BĐS sẽ tập trung vào việc sửa nghị định 65 ngày 16-9-2022 của Chính phủ để doanh nghiệp có thể phát hành thêm trái phiếu dễ hơn. Trong đó, cần nới điều kiện với nhà đầu tư, điều kiện phát hành trái phiếu để tăng khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp BĐS.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cũng khuyến nghị trong bối cảnh hiện nay, có thể các doanh nghiệp BĐS phải chấp nhận bán tài sản đi để tạo dòng tiền, cơ cấu nợ. Doanh nghiệp phải chấp nhận bán lỗ tài sản hoặc phát hành thêm trái phiếu để đảo nợ. Doanh nghiệp BĐS chưa chết, có điều các doanh nghiệp phải chấp nhận trước đây tài sản giá 10 đồng, giờ thị trường yếu kém phải bán lỗ lấy 4 - 5 đồng, và họ phải chịu thôi.

Bởi theo ông Cường, công bằng mà nói, lúc lãi doanh nghiệp mang tiền đi ôm đất, giờ lỗ phải bán tài sản đi, phải cơ cấu lại hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Đã là doanh nghiệp thì phải chấp nhận rủi ro kinh doanh. Các doanh nghiệp BĐS vẫn còn tài sản nên họ phải tự cơ cấu bằng bán tài sản. Nhà nước chỉ có thể hỗ trợ doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí nếu có.

Đồng quan điểm này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cũng khuyến nghị với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cách tiếp cận trong nghị định 65 là chưa đủ. Quy định của nghị định 65 quá ràng buộc bên mua, trái chủ, chứ không phải bên doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Làm như thế này là ngược thị trường, bởi nguyên tắc phát hành trái phiếu là dựa vào lòng tin của nhà đầu tư với doanh nghiệp, dự án tốt.

Ông Thiên đánh giá việc Chính phủ chủ trương sửa nghị định 65 ngay sau khi ban hành là cách nhìn tích cực, không phải vì mới đưa ra mà không điều chỉnh. Điều này đúng với tinh thần tình thế bất thường thì phải xử lý khác thường, không theo logic thông thường được. "Vấn đề của ta hiện nay chủ yếu là vấn đề lòng tin chứ chưa phải là vấn đề gây mất cân đối quá nghiêm trọng. Chính lòng tin đang cản trở hành vi thị trường thông suốt. Những chủ trương như nới room tín dụng, điều chỉnh nghị định 65 sẽ tạo ra lòng tin thị trường", ông Thiên nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Thiên cũng cho rằng thái độ xã hội đối với những vấn đề của doanh nghiệp trên thị trường BĐS rất nên chú ý để không tạo thêm căng thẳng làm sụp đổ lòng tin thị trường. Điều này rất quan trọng, có ý nghĩa đặc biệt trong những ngày tới.

TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế): Thị trường phát triển quá nóng, cần sắp xếp lại

Thị trường BĐS đang trong giai đoạn sắp xếp lại để chọn lọc ra những dự án thật sự có hiệu quả. Trên thị trường đang có khá nhiều dự án hiệu quả có vấn đề. Điển hình như việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Nên việc Chính phủ đứng ra giải cứu thị trường lúc này cần cân nhắc kỹ lưỡng được mất.

Việc sắp xếp lại thị trường là cần thiết. Quá trình sắp xếp lại thị trường không chỉ liên quan đến doanh nghiệp nhỏ, bản thân các doanh nghiệp BĐS lớn cũng phải điều chỉnh lại sau một thời kỳ phát triển quá nóng, với quá nhiều dự án trong khi nguồn lực tài chính không đáp ứng được. Điều này buộc một số doanh nghiệp phải co hẹp quy mô, điều chỉnh tiến độ dự án, sa thải lao động. Đây cũng là cái giá doanh nghiệp phải trả khi phát triển quá nóng.

Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty CP đầu tư BĐS Việt An Hòa): Nên mở tín dụng với người có nhu cầu mua nhà thật

Dòng tiền khan hiếm đang làm giao dịch BĐS trên thị trường giảm tới 90%. Do lãi suất huy động quá cao nên tiền bị hút hết về ngân hàng, trong khi room tín dụng không còn nên người mua nhà phải mua bằng tiền mặt cũng khiến thị trường khó khăn.

Tiếp đó là tâm lý của thị trường, của người mua sợ ngân hàng tiếp tục không cho vay, room tín dụng không được nhả ra, lãi suất tiết kiệm tiếp tục tăng. Trong khi lãi vay của các ngân hàng đang rất cao, có ngân hàng lãi vay tới 16%, điều này làm mọi thứ đứng lại, đặc biệt trong thời điểm cuối năm.

Với thị trường BĐS những tháng còn lại của năm nay nếu không mở với chủ dự án BĐS thì nên mở với người có nhu cầu mua nhà thực được vay vốn, đồng thời kéo giảm được lãi suất vay xuống dưới 12%/năm.