Cải tạo chung cư cũ: “Nút thắt” trong giải phóng mặt bằng đang được gỡ

Treo mạng sống ở những chung cư cũ nguy hiểm

Các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội lâu nay vẫn “đứng yên” khi các mâu thuẫn lợi ích đan xen. Công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, không có được tiếng nói chung giữa chủ đầu tư và người dân. Nhiều dự án kéo dài hay chỉ dừng ở mức khảo sát.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong tổng số 1.579 chung cư cũ trên địa bàn thành phố đến nay mới có 18 dự án được cải tạo, xây dựng mới đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai. Trong khi đó, hầu hết các chung cư cũ đang ngày càng xuống cấp, gây mất an toàn cho người sử dụng cũng như làm bộ mặt đô thị nhếch nhác, mất mỹ quan.

Qua kiểm định thực tế đang có 7 chung cư cấp D (cấp độ xuống cấp, nguy hiểm cao nhất theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng). UBND thành phố Hà Nội đã có các quyết định di dời khẩn cấp người, tài sản tại các nhà chung cư cấp độ D để bảo đảm an toàn. Tuy nhiên, đến nay mới có 2/7 chung cư cũ nguy hiểm cấp D hoàn thành di dời các hộ dân, thực hiện cải tạo, xây dựng mới; đó là nhà B6 Giảng Võ; C1 Thành Công; 5/7 chung cư cũ cấp D chưa hoàn tất việc này.

Số lượng chung cư cũ được cải tạo trên cả nước chỉ đạt được hơn 1% yêu cầu đề ra.

Trong số các chung cư cũ cấp D còn người dân đang ở có đơn nguyên 3 nhà C8 Giảng Võ còn 18/37 hộ dân; đơn nguyên 1, 2 nhà G6A Thành Công còn 28/49 hộ dân; đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh còn 7/27 hộ dân…

Một hộ dân vẫn ở trong căn hộ tại nhà G6A Thành Công (chung cư cũ mức D - nguy hiểm cao nhất) cho biết, ngay từ khi mới đưa vào sử dụng (năm 1990) khối nhà đã lún nghiêng và… vẫn giữ ổn định từ đó đến nay. Cải tạo chung cư người dân ủng hộ nhưng phương án giải phóng mặt bằng phải rõ ràng, người dân phải được đảm bảo diện tích sử dụng.

Trên thực tế, khối nhà G6A Thành Công đã nghiêng, tách hẳn khỏi khối nhà liền kề với vết nứt rộng nhất lên đến 0,8-1,2m.

Bà Nguyễn Thị Hương một người dân ở chung cư Thành Công cho rằng: “Người dân cần được tham gia từ đầu trong quá trình cải tạo chung cư cũ, vấn đề người dân băn khoăn nhất hiện nay là hệ số đền bù hợp lý với diện tích căn hộ đang sử dụng”.

Thành phố Hà Nội đang tập trung hoàn thành tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ bằng nguồn vốn ngân sách. Trong đó, thành phố Hà Nội sẽ ưu tiên cải tạo, xây dựng lại trước với những khu nhà nguy hiểm cấp D, là cấp nguy hiểm cao nhất, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, tập thể Bộ Tư pháp (phố Phan Kế Bính), nhà số 148 - 150 Sơn Tây.

Vướng giải phóng mặt bằng

Khó khăn trong triển khai thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ kéo dài trong nhiều năm, tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm, số lượng chung cư cũ được cải tạo chỉ đạt được hơn 1% yêu cầu đề ra. Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2021 để thay thế Nghị định 101. Đây cũng được kỳ vọng là bước đột phá về chính sách trong thực hiện các dự án cải tạo nhà chung cư cũ ở các địa phương trên cả nước.

“Nút thắt” trong giải phóng mặt bằng tại các dự án cải tạo chung cư cũ đang được gỡ.

Nghị định 69 cũng xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại. Nghị định 69 cũng giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết của khu vực nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại thay vì để chủ đầu tư thực hiện lập như quy định trước đây để bảo đảm tính khả thi, thống nhất.

Nghị định 69 cũng đã cơ bản giải quyết những “nút thắt” trong quy định về phương án bồi thường với những quy định cụ thể, rõ ràng. Theo đó, quy định hệ số k bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số k. Nghị định cho phép các hộ tầng 1 có dành diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này.

Theo TS. KTS Ðào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển Việt Nam, khó khăn lớn nhất làm chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ thời gian qua là cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm cho chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư, cơ bản được giải quyết cụ thể.

“Nghị định mới đã phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho UBND cấp tỉnh, từ trách nhiệm chỉ đạo đến bố trí ngân sách, quản lý đất đai, cưỡng chế thu hồi đất, cưỡng chế di dời và nhất là được quyền ban hành các cơ chế, chính sách cụ thể phù hợp với địa phương, sẽ tạo đột phá trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” - TS. KTS Ðào Ngọc Nghiêm nói.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, với phương án cải tạo chung cư sẽ do nhà nước chủ trì, có sự tham gia của người dân, trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích công bằng. Đây cũng là cách mà nhiều quốc gia trên thế giới đang thực hiện rất hiệu quả.

“Điều quan trọng nhất là phương án phù hợp với quy hoạch đô thị và có phù hợp với đa số cộng đồng dân cư ở đấy hay không? Phương án phải được lập trên cơ sở chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng cư dân" - GS. Đặng Hùng Võ nói.

Nhưng năm qua, cải tạo chung cư cũ không thực hiện được do,= lợi ích giữa nhà nước, người dân, chủ đầu tư chưa được cân bằng hài hòa. Sự hài hòa trong việc chia sẻ lợi ích sẽ khiến các dự án cải tạo chung cư cũ có tính khả thi hơn, GS. Đặng Hùng Võ cho biết thêm./.