Căn hộ khách sạn chưa được đảm bảo về tính pháp lý, nhà đầu tư cần làm gì để giảm rủi ro?

Mới đây, tại hội thảo "Phát triển và quản lý căn hộ khách sạn (condotel), cơ sở pháp lý và thực tiễn" diễn ra tại Đà Nẵng do Tổng Hội Xây dựng Việt Nam tổ chức, các chuyên gia và nhà nghiên cứu quy hoạch cho biết Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng loại hình sản phẩm này. 

Một nghịch lý đang xảy ra, đó là tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, trong khi ở các nước khác, tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.

Dự kiến trong 2 năm 2018 – 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.

Ông Vũ Đức Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, condotel là cơ sở hạ tầng du lịch và phải được quản lý theo Luật Du lịch. Liên quan đến giải pháp xác định tính pháp lý cho BĐS condotel, ông Phấn cho biết, hiện Bộ Xây dựng đã có góp ý về yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai với Bộ Tài nguyên - Môi trường, trong đó xác định loại đất để đầu tư phát triển condotel là đất "thương mại, dịch vụ".

"Đây là cơ sở pháp lý về đất đai để áp dụng các hình thức giao dịch BĐS tương ứng. Việc chủ đầu tư thực hiện các giao dịch đến nhà đầu tư thứ cấp phải được điều chỉnh, quản lý theo Luật Kinh doanh BĐS như quản lý dự án BĐS nhà ở, tức là phải bảo đảm bảo lãnh qua ngân hàng để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp", ông Phấn giải thích thêm.

Còn theo nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm, BĐS condotel dứt khoát không được cho nhập hộ khẩu, đồng thời đề xuất Bộ Xây dựng biên soạn hợp đồng mẫu để giao dịch BĐS condotel, bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.

Nhiều đại biểu tham dự hội thảo cho biết sự phát triển của thị trường BĐS condotel hiện nay đang đẩy rủi ro về cho nhà đầu tư thứ cấp do những khoảng trống về tính pháp lý của hợp đồng giao dịch, cơ chế bảo trì - bảo dưỡng công trình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận định rằng condotel sẽ là xu hướng đầu tư mới lên ngôi trong những năm tới bởi những ưu điểm nổi bật của dòng sản phẩm về giá, vị trí, lợi nhuận, cơ hội (đầu tư - nghỉ dưỡng - cho thuê - trao đổi). Với việc mang lại những giá trị "kép", condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của BĐS nghỉ dưỡng được nhiều người ưa chuộng và chọn lựa.

"Mô hình BĐS này được nhiều nước trên thế giới ưa chuộng và bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam, nhanh chóng trở thành "cơn sốt" bởi có lợi thế cạnh tranh hơn hẳn so với các khu nghỉ dưỡng truyền thống", ông Châu nói.

Tuy nhiên, condotel là mô hình huy động vốn của chủ dự án thông qua hình thức bán BĐS rồi thuê lại chính BĐS đó thuộc phạm vi quy định pháp luật cho phép. Tính pháp lý của mô hình này là một dịch vụ quản lý BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành.

Do đó, các chuyên gia nghiên cứu về BĐS lo ngại và khuyến cáo nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ năng lực tài chính, thương hiệu doanh nghiệp đầu tư dự án để quyết định đầu tư. Chất lượng căn hộ cũng là vấn đề quan tâm, bởi nhà đầu tư dự án đẩy giá bán lên cao so với giá trị thực của căn hộ để sau đó nâng mức lãi thuê lại căn hộ để cho thuê. Việc thường xuyên khai thác căn hộ cũng làm chất lượng căn hộ nhanh chóng xuống cấp.

Song song đó, lợi nhuận đầu tư là điều mà nhà đầu tư rất quan tâm nên trước khi đầu tư condotel, cần cân nhắc yếu tố cơ bản, đó là khu vực đầu tư căn hộ khách sạn có tốc độ tăng trưởng phát triển khách du lịch tốt không, chủ đầu tư dự án là ai, năng lực của đơn vị quản lý cho thuê, chính sách chia sẻ lợi nhuận, hợp đồng pháp lý, sản phẩm có tính khác biệt không…

Bởi theo ông Châu, qua nghiên cứu cơn sốt phát triển các dự án condotel tại Việt Nam hiện nay, HoREA nhận thấy, thực tế hiện nay chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho người mua (nhà đầu tư thứ cấp) còn nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Với phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn lợi hơn so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 - 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh, thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Với các dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm, giá bán có thể đã nâng lên 30- 50% đủ để chi trả cam kết lợi nhuận này. Như vậy, trong trường hợp này nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào bảo đảm quyền lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

Hiện nay, nhiều khách hàng rất băn khoăn về tính pháp lý với condotel. Theo ông Châu, chủ đầu tư condotel đang hưởng lợi từ việc đầu tư và khách hàng cũng được hưởng lợi bởi có sự chia sẻ lợi nhuận từ kinh doanh khai thác căn hộ. Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng đầu tư lướt sóng và các hình thức giao dịch đặt mua, giao dịch sản phẩm condotel chủ yếu diễn ra trên mạng điện tử.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho biết, phân khúc BĐS tuy còn mới nhưng lại phát triển khá nhanh ở Việt Nam, do vậy sắp tới sẽ có nhiều thay đổi về cơ sở pháp lý để đảm bảo thị trường phát triển hài hòa. 

Vì vậy, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua - nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển, cũng cần hoạch định tốt và nghiên cứu tính khả thi ngay từ ban đầu để có được sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và khả năng tài chính, bảo đảm vận hành tốt trong tương lai.