Cẩn trọng với những khu vực tăng giá ảo khi quy hoạch đô thị hai bên sông Hồng

Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở) được phê duyệt hồi tháng 3/2022 với quy mô gần 11.000ha, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện. Ngay sau khi được phê duyệt, quy hoạch này đã có những tác động đến thị trường bất động sản trong khu vực.

Tại diễn đàn Quy hoạch đô thị ven sông Hồng: Điểm sáng phía Đông, ông Trần Việt Thắng, Phó Chánh Văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng, quy hoạch phân khu sông Hồng mở ra thời kỳ mới cho sự phát triển của Hà Nội theo định hướng về phía Đông và phía Bắc sông Hồng. Quy hoạch phân khu sông Hồng ít nhiều tạo nên những biến động trên thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngay trong giai đoạn đầu năm 2022, khi công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4, đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ, thậm chí tăng một cách bất hợp lý. Có những chỗ chưa được đầu tư, nhưng khi chúng tôi đi khảo sát ở khu vực này, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản”, ông Đính chia sẻ.

Do đó, ông Đính cho rằng, khi quy hoạch cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị.

“Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó. Vì vậy, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên đầu tư trước các dự án phát triển hạ tầng trước như trường học, bệnh viện, công trình vui chơi giải trí, trung tâm thương mại,… ”, ông Đính nói.

Cũng theo vị này, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch kể cả trong giai đoạn nghiên cứu quy hoạch.

“Về phía nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán đất đai ở những vùng đang có công bố quy hoạch, bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp. Nếu cứ mua bán lòng vòng làm tăng giá đất rất có khả năng nhà đầu tư gặp phải rủi ro khi mua trúng đất quy hoạch công viên, cây xanh. Theo đồ án quy hoạch ven sông Hồng, tỷ lệ cây xanh chiếm trên 30% nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng”, ông Đính khuyến cáo.

Cũng chia sẻ tại buổi diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, quy hoạch, chính sách và nguồn vốn là ba yếu tố tác động đến giá đất. Trong khi đó, khu vực phía Đông, đặc biệt là đô thị hai bên sông Hồng đã có quy hoạch rõ ràng. Việc triển khai quy hoạch tốt đồng bộ giúp giá đất tăng, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực.

Về chính sách, đặc biệt chính sách phát triển cơ sở hạ tầng kết nối của khu vực phía Đông thủ đô đều được đề ra cụ thể, đồng bộ.

Liên quan đến nguồn vốn, trong đó có vốn FDI, theo ông Quốc Anh, các nhà đầu tư đều kỳ vọng vào tương lai khi đầu tư bất động sản, theo đó kỳ vọng khu vực có bất động sản đó có phát triển kinh tế không.

“Nghiên cứu khảo sát của chúng tôi cho thấy khu vực nào có vốn FDI tăng trưởng tốt đều có tăng trưởng giá bất động sản tốt qua mỗi năm. Khảo sát của chúng tôi tại khu vực phía Đông cho thấy những điểm sáng tốt. Ví dụ khi so sánh giá quý III/2022 và quý III/2021 tại Gia Lâm cho thấy, lượng tìm kiếm tăng 54%, giá đất tăng 40% và nhà chung cư tăng 3%”, vị này cho biết.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá, dù tiềm năng là lớn nhưng chỉ có tính giai đoạn, cần rất nhiều sự quan sát của những khu vực, từ khi có kỳ vọng ban đầu đến khi triển khai. Khu vực phía Đông Hà Nội rất nhiều tiềm năng phát triển nhưng thực tế có đúng như kỳ vọng hay không còn phụ thuộc vào hiện thực các đề án quy hoạch ven sông Hồng.