Câu chuyện của bất động sản Thành phố Thủ Đức

Thành phố Thủ Đức được thành lập vào cuối năm 2020 trên cơ sở sáp nhập 3 quận cũ là Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức có diện tích 211,56 km². Thành phố Thủ Đức trực thuộc TP. HCM và được Ủy ban thường vụ Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết thành lập vào ngày 24/07/2020.

Nếu tính mốc năm 2021, giá BĐS Tp.Thủ Đức đã tăng lên khoảng 2-3 lần so với năm 2019. Và đến nay, con số biến động về giá gần như vẫn chưa dừng lại. Ghi nhận diễn biến tình hình nhà đất tại Tp.Thủ Đức đầu tháng 3/2022 cho thấy, mặt bằng giá BĐS đã tăng 10-15% tùy vị trí so với thời điểm trước tết.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, hầu hết các dự án căn hộ tại Tp.Thủ Đức có mức tăng giá lên đến 6%, trong khi các dự án có giai đoạn mới tăng giá tới 10% so với giai đoạn trước. Đáng nói, một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo dự đoán sẽ có mức tăng lên tới 15% nhờ sự thành công của các đợt mở bán trước và tiến độ xây dựng tốt.

Cũng theo đơn vị này, chi phí đất cao và tình trạng thiếu đất ở khu vực trung tâm cùng với sự cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông kết nối ở khu vực ngoài trung tâm sẽ khuyến khích các dự án phát triển ra các TP, quận huyện ngoài trung tâm. Đến cuối năm 2022, dự kiến sẽ có 22.700 căn hộ mở bán. Thành phố Thủ Đức dẫn đầu với 56% thị phần, theo sau là Quận 7 với 14%. Như vậy, Tp.Thủ Đức không chỉ nóng về nguồn cung mà giá cả cũng chưa bao giờ hạ nhiệt.

Cũng theo số liệu của Chợ Tốt Nhà, mức độ quan tâm của người mua nhà đến khu vực Tp.Thủ Đức tăng gấp hơn 2 lần chỉ trong vòng 3 tháng cuối năm 2021, khi các biện pháp giãn cách xã hội tại Tp.HCM được gỡ bỏ. Điều này đã kéo theo sự tăng giá mạnh trong khu vực này với mức 6,8-8,4% tùy từng vị trí.

Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại nhiều khu vực ở Tp.Thủ Đức đã vượt mức 300 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang. Phân khúc căn hộ giá bán từ 50 tới hơn 100 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên phổ biến.

Đáng nói, giá BĐS khu vực này tăng vọt bất chấp những diễn biến khó lường và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 kéo dài. Đến thời điểm hiện tại, dù giá đã ở ngưỡng cao nhưng các BĐS bán ra trên thị trường sơ cấp vẫn không có dấu hạ nhiệt, giá vẫn "neo" ở mức cao so với mặt bằng trước đó. Nghĩa là, giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới, dù thị trường nhiều biến động.

Chẳng hạn, lô đất 50m2 tại P.Long Trường Tp.Thủ Đức, trước Tết có giá khoảng 2.6 tỉ đồng/nền, thì hiện tại đã tăng lên 2.9 tỉ đồng/nền, mặc dù có những nền chưa phát sinh giao dịch, nhưng giá vẫn tăng.

Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại nhiều khu vực ở Tp.Thủ Đức đã vượt mức 300 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang. Phân khúc căn hộ giá bán từ 50 tới hơn 100 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên phổ biến.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng lý giải, giá nhà ở Tp.Thủ Đức ghi nhận mức cao hơn nhiều so với trước đây do nhiều yếu tố. Thứ nhất là, thành lập "thành phố trong thành phố" kéo theo mức độ đầu tư, ngân sách vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông gia tăng. Trên thực tế, nhiều năm qua, cán cân đầu tư công của Tp.HCM luôn nghiêng về khu Đông với hàng loạt dự án trọng điểm, một số sẽ đưa vào sử dụng trong năm nay khơi thông mạch nối đến quận 1 như tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, cầu Thủ Thiêm 2, bến xe miền Đông… Cùng với đó là quy hoạch thành phố thông minh với trọng điểm là trung tâm kinh tế tài chính Thủ Thiêm, khu công nghệ cao, khu công nghệ sinh thái thu hút chuyên gia nước ngoài và các cấp quản lý đến làm việc tại đây chính là nguồn cầu tiềm năng cho các sản phẩm bất động sản.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ hiện vẫn rất hạn chế. Số liệu từ CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ chào bán ra thị trường trong năm 2021 và đầu năm 2022 đã giảm mạnh và rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015. Tình trạng khan hiếm sẽ tiếp diễn trong thời gian tới vì số dự án được phê duyệt rất ít, sẽ khiến giá căn hộ nhích lên.

Nếu cách đây 2-3 năm, BĐS Tp.Thủ Đức vẫn còn khoảng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 thì hiện nay mức giá này gần như biến mất. Giá biến động tăng chung, đã khiến những dự án ra thị trường ở thời điểm này đều có sự điều chỉnh về giá. Chưa kể, mỗi chủ đầu tư đều nâng cấp sản phẩm của mình chất lượng hơn cũng khiến giá BĐS khó hạ nhiệt. Sự cạnh tranh về chiến lược giá ngày càng rõ ràng hơn ở thị trường BĐS Tp.Thủ Đức.

Cụ thể, trong các tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng cho căn hộ chung cư ở khu vực Quận 2 tiếp tục đà tăng sau khi chững lại sau giai đoạn sau Tết. Trong tháng 3/2022, nguồn cung tăng 20% so với trung bình trong tháng 2/2022, nhưng vẫn chưa đạt được ngưỡng đỉnh vào giai đoạn tháng 12/2021. Tỉ lệ liên lạc để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ có xu hướng tăng lên khi đạt mức trung bình 0.2 điểm, tăng mạnh so với trung bình của hai tháng đầu năm - rơi vào khoảng 0.11 điểm.

Với việc nguồn cung căn hộ bán ra và được chuyển nhượng đang tăng nhanh trở lại trong giai đoạn này, kéo theo các chỉ số về nguồn cầu có xu hướng giảm và có tín hiệu tốt về tính thanh khoản có thấy hai tháng sắp tới sẽ chứng kiến nhu cầu chốt đơn tăng lên sau giai đoạn thăm dò thị trường được kéo dài từ trước Tết.

Mặc dù có sự xuất hiện của nhiều dự án đang và sắp mở bán trong quý 1/2022 (gồm 8 dự án đang mở bán và 18 dự án sắp mở bán), nhưng sức hút cho phân khúc căn hộ chung cư ở khu vực Quận 2 vẫn tập trung vào các dự án đã hoàn thiện và thậm chí đã đưa vào sử dụng một khoảng thời gian dài.

Tình hình diễn biến tương tự tại Quận 9 và Quận Thủ Đức. Nguồn cung căn hộ của Quận 9 và Quận Thủ Đức có sự hồi phục đồng đều trong tháng 3/2022 khi tăng lần lượt khoảng 16% và 23% so với tháng trước, nhưng vẫn thấp hơn ngưỡng tin đăng rao bán vào đầu năm từ 13% - 16%. Xét về nguồn cầu quan tâm các căn hộ tại đây, chỉ số về lượng tìm kiếm tăng cùng chiều so với lượng cung của thị trường, với mức tăng trưởng lần lượt cho hai khu vực này so với tháng 2/2022 là 27% đối với Quận 9 và 19% đối với Quận Thủ Đức. Điều này chứng tỏ nhu cầu cho phân khúc căn hộ chung cư ở hai khu vực vẫn đang rất lớn và nhiều khả năng nguồn cung hiện tại là chưa đủ để đáp ứng được.

Ông David Jacskon, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam.

Không chỉ lượng quan tâm tăng mà lượt liên lạc thực tế để tiến hành giao dịch cũng tăng tốc mạnh mẽ. Tốc độ liên hệ giao dịch mua bán các căn hộ tại đây tăng nhanh từ đầu tháng và đạt mức cao nhất trong vòng 6 tháng trở lại đây. Ở Quận 9, chỉ số này hiện là 0.25 điểm, cao hơn mức đỉnh vào tháng 11/2021 là 0.2 điểm. Và tại Quận Thủ Đức đang ghi nhận 0.3 điểm so với mức cao nhất là 0.23 của tháng 11/2021.

Đáng chú ý, những dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá 50-60 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm đáng kể trên thị trường Tp.Thủ Đức. Chẳng hạn mới đây, dự án Urban Green của chủ đầu tư Kusto Homes "cháy hàng" hơn 400 căn trong ngày đầu công bố. Giá căn hộ này trung bình rơi vào khoảng 55 - 61 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, với mức giá này tại khu vực Tp.Thủ Đức được xem là tốt nên tỉ lệ hấp thụ khá cao.

Cùng khu vực, dự án Fiato Premier của CĐT Hưng Phú Invest và phát triển bởi Thang Long Real Group cũng sắp giới thiệu ra thị trường với mức giá dự kiến khoảng 55 triệu đồng/m2, được dự đoán sẽ "khuấy động" thị trường BĐS Tp.Thủ Đức. Đây là nguồn cung sơ cấp có mức giá mềm hiếm hoi so với mặt bằng chung nên gây được sự chú ý. Được biết, dự án có hơn 400 sản phẩm được đầu tư cao cấp về công nghệ, tiện ích và tăng mảng xanh.

Nếu đặt trong bối cảnh giá BĐS Tp.Thủ Đức liên tục thiết lập giá mới, có dự án chạm mốc gần 400 triệu đồng/m2, thì mức khoảng giá 50-60 triệu đồng/m2 được xem là giá mềm của khu vực. Theo báo cáo mới nhất công bố trong tháng 3/2022 của Cushman & Wakefield, mức giá bán căn hộ trung bình tại thị trường Tp.HCM đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Chỉ riêng tại Tp.Thủ Đức, số liệu ghi nhận cuối năm 2021 của batdongsan.com.vn chỉ ra mức giá căn hộ trung bình tại đây vào khoảng 85,6 triệu mỗi m2.

Như vậy để thấy, những BĐS còn trong khoảng giá dưới 60 triệu đồng/m2 được liệt vào "hàng hiếm" của thị trường nhà đất Tp.Thủ Đức. Từng nói về lý do mức giá đưa ra thị trường dễ chịu hơn so với mặt bằng chung BĐS Tp.Thủ Đức, đại diện đơn vị phát triển là Thang Long Real cho rằng, đưa ra mức giá sơ cấp mềm hơn khu vực là để tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mua vào ở giai đoạn đầu. Chưa kể, đây là dòng căn hộ đầu tiên doanh nghiệp phát triển trong chuỗi dự án nhà thấp tầng đã được đầu tư trước đó. Vì thế, sự ghi nhận thị trường ở thời điểm đầu cũng hết sức cần thiết. Dĩ nhiên, trong tương lai, giá căn hộ sẽ tiếp tục đà tăng theo thị trường chung và sự đầu tư của chính dự án.

Ông David Jacskon, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, tại Tp.Thủ Đức nếu còn nguồn cung căn hộ trên dưới 60 triệu đồng/m2 ở thời điểm này thì đó là "hàng hiếm", có khả năng thu hút mạnh mẽ sự chú ý từ người có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư. Người có nhu cầu ở thực sẽ hiểu đây là cơ hội còn sót lại để họ tìm kiếm nơi an cư tại Tp.Thủ Đức. Trong khi đó, nhà đầu tư chắn chắn sẽ có niềm tin về mức lợi nhuận lớn khi đánh giá tiềm năng tăng giá của khu vực này.

Theo các chuyên gia trong ngành, đặt trong bối cảnh giá nguyên vật liệu xây dựng đang tăng "chóng mặt", người mua hẳn là cũng rất "sốt ruột" vì biết rằng các chủ đầu tư đang đứng trước áp lực tăng giá dự án. Giá thứ cấp sẽ biến động ra sao tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố như đà tăng trung bình của giá BĐS, sức cầu, tâm lý thị trường. Nếu đông đảo các nhà đầu tư F2 không bị đứt gãy dòng tiền vì một lý do như các đợt bùng phát của đại dịch Covid-19 đã qua, không bắt buộc phải nhanh chóng "thoát hàng" thì có khả năng giá thứ cấp sẽ tăng.

Chuyên gia Colliers Việt Nam chỉ ra những nhiều yếu tố khiến giá BĐS tại Tp.Thủ Đức sẽ có thể tiếp đà tăng trong tương lai.

Thứ nhất, Tp.Thủ Đức đã và đang được đầu tư phát triển nhiều dự án cơ sở hạ tầng quy mô, quan trọng như tuyến metro số 1 (10 ga trên địa bàn), bến xe Thủ Đức mới hay cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đường vành đai 4, cao tốc sân bay Tân Sơn Nhất – Long Thành…Có thể nói Thủ Đức vừa kết nối thuận tiện với nhiều khu vực của Tp.HCM lại vừa là đầu mối giao thông quan trọng toả đi Bình Dương, Đồng Nai hay Vũng Tàu.

Thứ hai, với sự hiện diện của các trung tâm công nghệ cao, công nghệ sinh thái, nhiều cao ốc, khu biệt thự, nhà phố… kiểu mới hiện đại và thiết kế xuất sắc, tích hợp nhiều giải pháp thông minh…Tp.Thủ Đức đang và sẽ thu hút thêm nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu, thượng lưu, chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc, góp phần tạo nên sức cầu mạnh mẽ.

Ngoài các thông tin về quy hoạch thì niềm tin vào tương lai của Tp.Thủ Đức của người có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư và các chủ đầu tư là một trong các nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà tăng nhanh. Những dự án như trung tâm quốc tế Thủ Thiêm khiến cho niềm tin của người dân càng thêm có cơ sở. Không thể không nhắc đến tình trạng nguồn cung tiếp tục hạn chế trên thị trường và dự kiến tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể thị trường BĐS Tp.Thủ Đức, vẫn câu hỏi cần câu hỏi được giải đáp xung quanh kế hoạch phát triển quỹ đất này của các đơn vị trúng đấu giá, mặc dù sự kì vọng của nhà đầu tư vào BĐS khu vực này là có thật.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang từng cho rằng, kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa tương xứng để phát triển các dự án cao cấp 4.000-5.000 USD/m2. Trong bán kính 3 km quanh khu vực còn thiếu các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính... Chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Chia sẻ trước đó, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, để hình thành một đô thị như TP Thủ Đức cần nhiều điều kiện tiên quyết, nhiều yếu tố. Ông chỉ ra thứ nhất là ý chí và quyết tâm chính trị. Thứ hai là nguồn lực, bao gồm 2 vấn đề chính như năng lực tài chính và năng lực triển khai.

Năng lực đầu tư vào TP Thủ Đức rất quan trọng, gồm cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội. Ngoài ra, kinh tế đô thị cũng là một bài toán lớn, phải làm sao để người dân tập trung về đây có thể sống và làm việc chứ không phải cứ đổi tên thì nơi đó sẽ trở thành một đô thị. Đô thị đó phải giải quyết được bài toán công ăn việc làm, an cư xã hội cũng như đảm bảo được tính liên kết vùng giữa Thủ Đức và các tỉnh lân cận. Cuối cùng là năng lực triển khai, thực hiện và giám sát ngân sách. Nếu thực hiện được những điều này, ông Khương cho rằng đây sẽ là "cú huých" lớn vào Tp.HCM nói riêng và quốc gia nói chung trong việc đóng góp và thúc đẩy phía Đông Tp.HCM.

"Để Tp.Thủ Đức phát triển cần giải quyết được bài toán cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội nhưng bài toán khó nhất là kinh tế, thu nhập bình quân. Tại TP HCM, GDP bình quân đầu người mỗi năm đều rơi vào khoảng 3.000 - 4.000 USD nên bài toán đặt ra là thu nhập bình quân của người dân khi về Thủ Đức sinh sống sẽ là bao nhiêu? Cuối cùng, xây dựng được một đô thị là câu chuyện của nhiều thế hệ và phải mang tính kế thừa. Chẳng hạn, một nhiệm kỳ lãnh đạo sẽ là 4 - 5 năm, thì việc kế thừa để tiếp nối những định hướng của Chính phủ, của những người đi trước là điều cần thiết", TS Sử Ngọc Khương chia sẻ kế sách.