Chấm dứt quyền sở hữu chung cư: Lo ngại thiếu chặt chẽ

Trong khi đó, cơ quan thẩm tra là Ủy ban Pháp luật cho biết, đa số các ý kiến trong Thường trực Ủy ban không tán thành với quy định trên do chưa phù hợp, gây nhiều hệ lụy về pháp lý và có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung-cầu trong lĩnh vực nhà ở.

Đa số ý kiến không tán thành

Trình bày tờ trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, điểm mới trong lần sửa đổi này là việc bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư . Trong đó quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ; xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ; quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ…

Thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, căn cứ Hiến pháp, Bộ luật Dân sự thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư “có cơ sở pháp lý”.

Tuy nhiên xét về tính hợp lý, khả thi của đề xuất thì trong Thường trực Ủy ban có 2 loại ý kiến khác nhau. Trong đó, loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Lý do, việc này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.

Mặt khác, quy định trên có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn, dẫn đến hệ quả mất cân đối cung-cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

“Quy định như dự thảo luật thì thời hạn sở hữu nhà chung cư, tài sản lớn của người dân thực tế sẽ không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến hệ lụy không có cơ sở để xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư”, ông Tùng cho hay.

Cơ quan thẩm tra cũng viện dẫn khoản 1, Điều 26 của dự thảo Luật quy định, chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư. Điều này chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.

Theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, bởi vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài.

Do vậy, quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để trụ lại nhà chung cư.

Còn loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo luật, bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.

Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, ông Tùng cho biết, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.

“Bắt cho đúng bệnh”

Liên quan đến chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, đây cũng là vấn đề thời gian qua báo chí, dư luận cũng như các cơ quan rất quan tâm. Vướng mắc này chủ yếu diễn ra ở Hà Nội, TP. HCM và các thành phố lớn.

Ông Cường đề nghị đánh giá kỹ tác động về chính sách này. Dự thảo luật quy định việc sở hữu nhà được thực hiện thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê, nhận, tặng, cho, thừa kế…

Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ…

“Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà như trong dự thảo luật chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong quy định tại dự thảo luật”, ông Cường nêu rõ.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng và nhạy cảm được nhân dân, cử tri đặc biệt quan tâm, hiện còn nhiều ý kiến khác nhau.

Do vậy, cần cân nhắc kĩ lưỡng thận trọng, với các căn cứ cơ sở chính trị vững chắc, căn cứ của Hiến pháp và các pháp luật có liên quan, trên cơ sở các vướng mắc thực tiễn với tinh thần vướng ở đâu sửa ở đó. Nhấn mạnh “bắt cho đúng bệnh để có chính sách cho phù hợp”, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề: Vướng trong sửa chữa cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu nhà chung cư? Do đó các cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục thảo luận, làm rõ.

Tại phiên họp ngày 17/3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Tờ trình của Chính phủ và các báo cáo thẩm tra, tán thành việc bổ sung 2 dự án Luật Căn cước công dân (sửa đổi), dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 để trình Quốc hội vào Kỳ họp thứ 5, thông qua tại Kỳ họp thứ 6.

Theo Chủ tịch Quốc hội, quy định của Hiến pháp và pháp luật thì quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. Còn theo quy định của Bộ luật Dân sự, trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật.

“Như vậy, quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền đó bị chấm dứt”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Giải trình, tiếp thu, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, theo dự thảo thì quyền sở hữu chỉ chấm dứt khi chung cư bị phá dỡ do mất an toàn, chứ không phải hết hạn sử dụng là chấm dứt. Quy định này cũng từ thực tiễn công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay.

“Chung cư là công trình đặc thù có nhiều người sử dụng, khi xuống cấp, hư hỏng thì có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến an toàn tài sản, tính mạng cư dân”, ông Nghị nói.

Qua các ý kiến góp ý, Bộ trưởng cho biết, Ban soạn thảo sẽ nghiêm túc rà soát, nghiên cứu kỹ hơn, quy định làm sao để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời đảm bảo mục tiêu cải tạo được chung cư cũ, đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng của Nhân dân.