Chuyện căn hộ 25m2: Nhiều ý kiến trái chiều, bao giờ dân nghèo mới có nhà để ở?

Mỗi người một lý lẽ. Và những lý lẽ tranh cãi về căn hộ diện tích nhỏ thực tế đã diễn ra suốt thập kỷ qua. Câu chuyện ấy vẫn chưa có hồi kết, vẫn có người ủng hộ, có người chê. Thế nhưng, thực tế người lao động nghèo, người tỉnh lẻ lên thành phố lập nghiệp vẫn mong ước có một chốn an cư để đi về, dù chốn an cư đó không quá lớn. Theo những người trong cuộc, phát triển căn hộ 25m2 bên cạnh câu chuyện về giá cả thì ở đó phải có môi trường tiện ích cơ bản để đáp ứng nhu cầu sống của người dân đô thị.

Dù rằng có doanh nghiệp muốn làm, có doanh nghiệp không làm hoặc chưa làm ở thời điểm này. Nhưng, có một thực tế, người dân tỉnh lẻ tại các đô thị đang rất mong ngóng có những căn hộ giá vừa túi tiền để họ được “an cư lập nghiệp”, để giấc mơ có nhà sẽ gần hơn trước bối cảnh giá nhà đất tại các đô thị vẫn ngày một tăng lên. Rất nhiều người trong số họ vẫn đang dành dụm từng đồng để đến gần hơn với ước mơ sở hữu nhà. Đó là một nhu cầu rất thực tế đang diễn ra trên thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam: “Nguồn cầu về nhà ở có diện tích nhỏ vừa túi tiền cho người có thu nhập trung bình là rất lớn tại Việt Nam”

Từ bình diện văn hóa và nhân khẩu học, an cư lập nghiệp là nhu cầu chính yếu và sát sườn của đa số người dân Phương Đông. Trên thực tế nguồn cầu về nhà ở có diện tích nhỏ với chi phí hợp túi tiền với người có thu nhập trung bình là rất lớn tại Việt Nam.

Với những người dân chưa có tiềm lực tài chính dồi dào, các căn hộ mức giá 500 triệu tới trên 1 tỉ đồng là một sản phẩm rất vừa túi tiền.

Nhu cầu có thật và tương đối lớn trong phân khúc nhà có diện tích nhỏ. Nhu cầu đối với dòng sản phẩm này hiện nay không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cũng như tiện ích dự án hợp lý.

Điều này có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt điều này trên thị trường. Cũng cần lưu ý là nhà ở diện tích nhỏ tùy theo yêu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua khác nhau sẽ có các mức giá tính trên m2 sàn sử dụng khác nhau, không hẳn chỉ là nhà có giá rẻ.

Trên thực tế, giá trị đất cấu thành khoảng khoảng 30% tổng giá trị sản phẩm nhà ở, giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí. Mặt khác, các nhà phát triển BĐS vẫn phải đảm bảo cung cấp tiện ích nội khu cơ bản, đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Bên cạnh đó, để bán được hàng chủ đầu tư cũng phải tính lựa chọn dự án phải được đặt tại các khu không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM: “Sẽ có những căn hộ hợp túi tiền cho dân có thu nhập trung bình, thấp”

Hiện nay tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở thật nằm ở đông đảo người dân có thu nhập trung bình, thấp. Giá đất tăng cao khiến giá sàn diện tích mỗi căn hộ tăng cao theo. Nếu với diện tích lớn, giá căn hộ đắt đỏ rất khó cho người có thu nhập trung bình, thấp sở hữu căn hộ ở thành phố.

Bởi vậy, quy định cho xây căn hộ 25m2 sẽ tạo ra những căn hộ hợp túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân. Việc xây loại căn hộ này tại các dự án nhà ở thương mại là hợp lý. Bởi nhu cầu nhà ở thương mại nhỏ có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn.

Bên cạnh đó, việc khống chế tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45m2 sẽ tạo ra khu dân cư có kết cấu hài hòa, không làm lệch pha trong kết cấu dân cư trong một dự án. Trong đó có những gia đình nhiều thế hệ nhưng cũng có những hộ độc thân, ít người.

Tuy Thông tư 21/2019/TT-BXD đã ban hành, nhưng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đặc biệt lưu ý khi cấp phép cho các doanh nghiệp triển khai, để làm sao phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Đối với các thành phố lớn, chỉ nên cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m² sàn đến dưới 45m² sàn tại các quận ven và các huyện ngoại thành thì phù hợp hơn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành: “Với nhiều người, có căn hộ 25m2 là hạnh phúc rồi!”

Việc Bộ Xây dựng cho phép xây những căn hộ chung cư ở dự án thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 là nhìn thấy nhu cầu thực tế của người dân. Hiệnn nay có những người nhập cư, độc thân, người trẻ mới cưới ở trong những nhà trọ ọp ẹp, diện tích chỉ 10-15m2. Có những khu vực điều kiện sống rất tệ. Việc có một lượng căn hộ 25m2 trong dự án chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để những người này có nhà.

Người mua căn hộ 25m2 sẽ có sự thay đổi theo chu kỳ con người. Thời điểm đầu còn ít tiền họ ở căn hộ nhỏ, một thời gian sau có điều kiện họ sẽ đổi căn hộ lớn hơn. Khi đó căn hộ nhỏ sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu.

Với nhiều người, có căn hộ 25m2 là hạnh phúc rồi. Người ta ở theo chu kỳ con người 5-10 năm sẽ đổi nhà mới. Chắc chắn khi xây nhà ở thương mại doanh nghiệp, tôi sẽ làm một số căn hộ với diện tích nhỏ như vậy để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Nếu quy hoạch ngay từ đầu tốt sẽ không có chuyện "ổ chuột" hoặc “hộp diêm”. Quan trọng nhất là ban quản lý, vận hành tòa nhà đó tốt. Mặt khác, tỉ lệ căn hộ diện tích dưới 45m2 được khống chế chiếm 25% trong tổng số căn hộ của một dự án. Do đó 25% số người sống trong các căn hộ nhỏ buộc phải tuân thủ quy chế của cả cộng đồng, tôn trọng 75% số cư dân còn lại, nên việc xảy ra "ổ chuột" rất khó.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam: “Về lâu dài việc bố trí những căn hộ 25m2 sẽ kéo theo nhiều hệ lụy”

Việc thông tư ban hành, đi vào cuộc sống chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường, nhưng về lâu dài việc bố trí những căn hộ 25m2 về lâu dài sẽ kéo theo nhiều hệ lụy.

Căn hộ 25m2 dành cho ai, dành cho người độc thân hay hộ gia đình. Chúng ta cũng không thể quy định được họ chỉ được phép ở 1-2 người…, ở nhiều hay ít là quyền của họ. Mặc dù chúng ta có quy định tỷ lệ căn hộ 25m2 nhưng không ai quy định căn hộ đó được ở mấy người. Khi một gia đình với 4-5 người mua căn hộ 25m2 sống chen chúc, thì chúng ta sẽ quay lại những năm 70 thời kỳ trước đổi mới, là những căn hộ của tòa nhà 5 tầng, là những chung cư cũ mà ngày hôm nay chúng ta đang bức xúc chưa biết giải quyết thế nào bởi đang xuống cấp trầm trọng, đang là những khu nhà ổ chuột”.

Việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21 cho phép xây căn hộ 25m2, trước mắt sẽ rất có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản, họ sẽ chăm chăm xây nhà bán lấy tiền, nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy về sau như việc quản lý dân số đô thị, vấn đề trường học, giao thông và tất cả những sinh hoạt cộng đồng sẽ tải lên đó.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): “Diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 không bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở”

Căn cứ theo tình hình thực tiễn, dựa trên kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 đã được công bố thì trong số gần 27 triệu hộ trên cả nước, có 11% là hộ độc thân, tương đương với khoảng gần 3 triệu hộ và có 18,6% hộ gia đình 2 người, tương đương với khoảng gần 5 triệu hộ. Như vậy, nhu cầu về số lượng căn hộ nhỏ cho gia đình có 1 - 2 người, đặc biệt là hộ độc thân còn rất lớn.

Như vậy căn hộ 25m2 sẽ góp phần đa dạng hóa cơ cấu căn hộ của thị trường nhà ở trong thời gian tới. Phân khúc này cũng tạo điều kiện cho những hộ gia đình ít người và những người có mức thu nhập hạn chế.

Địa phương có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét rà soát đảm bảo chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, về chiều cao công trình để đảm bảo kiểm soát được dân số không quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án và khu vực kết nối với các khu vực lân cận.

Bên cạnh đó, quy chuẩn của Bộ Xây dựng ban hành cũng quy định để hạn chế chủ đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều căn hộ nhỏ trong một dự án, với khống chế mỗi dự án chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m2 đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.

Chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng…

Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục tổng hợp ý kiến phản ánh khi thực hiện thông tư, nhất là về căn hộ 25m2 và xem xét sửa đổi bổ sung, nếu có bất cập, vướng mắc.