​Chuyển condotel thành chung cư: Băm nát quy hoạch

Ông Lê Hoàng Châu nói: Theo tôi, để khắc phục tình trạng phát triển condotel như vừa qua, điều đầu tiên phải làm ngay là tạo hành lang pháp lý để condotel phát triển minh bạch, bền vững, đồng bộ. 

Luật Đất đai, Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn nên phải bổ sung các quy định về condotel ngay. Trong Luật Đất đai, có khoảng 21 loại đất phi nông nghiệp, có loại đất thương mại dịch vụ nhưng không có tên đất du lịch. Cần xác định rõ hơn về đất du lịch để tạo điều kiện phát triển lĩnh vực này.

Cấp sổ đỏ cho condotel

Ông có thể nói rõ hơn vướng mắc về Luật Đất đai, về cấp sổ đỏ với condotel?

Căn cứ Luật Đất đai hiện nay, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng phổ biến là 50 năm. Condotel đang vướng quy định pháp lý về đất đai. Đã có một số địa phương làm sai như Đà Nẵng, Khánh Hòa. Hai địa phương này nhiều năm nay đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lâu dài không hình thành đơn vị ở cho condotel.

Bộ Tài nguyên & Môi trường (TNMT) đã không hướng dẫn cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình condotel. Trường hợp có vướng mắc thì Bộ này phải báo cáo Chính phủ chỉ đạo. Theo tôi, cần cấp giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn cho condotel. Điều này phù hợp với quy định của luật và thực tế. Chúng ta có thể vận dụng luật nhà ở quy định về căn hộ sở hữu có thời hạn và quy định về quyền sử dụng đất của dự án. Ví dụ, dự án có quyền sử dụng đất 30 năm thì cấp 30 năm, dự án có quyền sử dụng đất 50 năm thì cấp 50 năm.

Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng từng ký văn bản giao cho 3 bộ, trong đó yêu cầu Bộ TNMT phải trình cơ chế về sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp khi mua căn hộ condotel. Tuy nhiên, cách đây vài ngày, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai lại trả lời báo chí rằng, chưa có quy định của pháp luật về cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel. Thông tin như vậy theo tôi là chưa đúng vì trong Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định nếu các thành phần trong một dự án có nhu cầu thì cấp sổ đỏ cho từng thành phần công trình đó.

Ngoài ra, Bộ VHTT&DL phải có trách nhiệm đề xuất cơ chế về quản lý vận hành condotel vì đây là loại hình mới. Trước đây, một khu du lịch thông thường là của một cá nhân hoặc một doanh nghiệp. Cá nhân và doanh nghiệp có thể trực tiếp quản lý vận hành hoặc có thể thuê. Nhưng khi có condotel bán cho khách hàng thì đã trở thành khu du lịch nghỉ dưỡng đa sở hữu. 

Nhiều người cho rằng, người mua căn hộ condotel là khách hàng thì chưa hẳn đúng vì thực chất sau khi mua và trả tiền thì người đó là đồng sở hữu với chủ đầu tư. Ngay cả hạ tầng ở khu nghỉ dưỡng cũng có thể đã phân bổ cho các căn hộ. Trong một khu nghỉ dưỡng đã xuất hiện tới 4 loại cơ sở lưu trú. Luật du lịch đã nói đến căn hộ du lịch, biệt thự du lịch nhưng chưa nói tới nhà phố du lịch (shophouse). Quy hoạch về du lịch cũng phải đẩy nhanh để làm căn cứ phát triển.

Hàng loạt dự án condotel vừa qua cam kết lợi nhuận 8-12%. Phải chăng vì thiếu quy định nên các chủ đầu tư mặc sức tung hoành?

Về huy động vốn, luật không quy định cụ thể condotel được huy động vốn như thế nào nên dẫn tới rủi ro cho khách hàng. Nếu là bán căn hộ chung cư, phải đầy đủ các điều kiện (giấy phép xây dựng, thông báo về thế chấp ngân hàng, phải xây dựng xong tầng hầm, Sở Xây dựng cấp tỉnh kiểm tra và cho phép bán…). Thực tế, condotel không có quy định nên vừa qua có nhiều dự án condotel không thực hiện bảo lãnh ngân hàng, không chịu sự kiểm soát của quy định về tiến độ thanh toán. Đã có chủ đầu tư huy động vốn tràn lan, thậm chí 90-95% khi chưa bàn giao condotel…

Kinh doanh kiểu mì ăn liền

Ngân hàng Nhà nước đang siết tín dụng với bất động sản và coi condotel cũng là một loại bất động sản. Điều này chưa thực sự hợp lý. Với kinh doanh du lịch phải từ 15-20 năm mới có thể thu hồi vốn. Thực tế hầu hết chủ đầu tư condotel vừa qua bán nhanh, thu hồi vốn nhanh kiểu mì ăn liền và dùng cam kết lợi nhuận cao làm mồi nhử. Như nhiều dự án vừa qua, chỉ ngay sau khi mở bán một thời gian, chủ đầu tư gần như đã hoàn tất kinh doanh, chốt lời.

Ông Lê Hoàng Châu

So với mô hình kinh doanh condotel của châu Âu, Bắc Mỹ, kiểu kinh doanh của nhiều nhà đầu tư Việt Nam vừa qua khác nhau về bản chất. Condotel bản chất là kiểu đầu tư tài chính và tìm kiếm lợi nhuận trong dài hạn.

Ông đánh giá gì về đề xuất giải thoát cho condotel bằng cách chuyển từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở?

Có luật sư từng đề nghị cách giải quyết vướng mắc cho condotel là chỉ cần chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Thực ra, nói như vậy là không đúng pháp luật vì khi chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ-du lịch sang đất ở thì lúc đó không còn tính chất đất du lịch nữa mà đã chuyển thành đất ở khu dân cư rồi.

Tại diễn đàn bất động sản vừa qua, có ý kiến cho rằng có trường hợp người dân sử dụng đất ở làm condotel phục vụ du lịch. Như vậy cũng không đúng bản chất, vì khi đó là chung cư chứ không phải condotel và phải quản lý theo quy định của nhà chung cư.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam vừa qua, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, nhiều chủ đầu tư đang đề xuất chuyển condotel sang chung cư. Ông đánh giá về đề xuất này ra sao?

Quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, không ít địa phương đã rơi vào tình trạng bị nhà đầu tư “cầm tay chỉ việc”, điều chỉnh theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng. Tôi rất ngạc nhiên khi ngay sát một dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng lại có một chung cư đã xây xong phần thô. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ ngay lập tức làm biến dạng mục tiêu làm du lịch. Khu vực làm du lịch là “con gà đẻ trứng vàng” lâu bền cho Nhà nước và xã hội.

Đề xuất điều chỉnh từ condotel sang chung cư thực chất là điều chỉnh quy hoạch, bóp méo quy hoạch. Làm gì có chuyện nhà xây xong rồi mới điều chỉnh? Nếu có chuyện điều chỉnh hàng chục nghìn căn condotel sang chung cư thì đó thực sự là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn sẽ bị ảnh hưởng. Không thể vì giải quyết khó khăn của chủ đầu tư mà chiều theo đề nghị đó. Tôi rất mong các cơ quan chức năng cần thận trọng trong xem xét đề xuất này, không nên vì những cái trước mắt…

Cảm ơn ông.