Chuyên gia cảnh báo sự suy giảm từ nhu cầu của giới đầu cơ sẽ lan tới những nhà đầu tư lâu dài trên thị trường bất động sản

Khi nào thị trường địa ốc xuất hiện bong bóng?

Tại một toạ đàm về bất động sản, PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư cho rằng, các dấu hiệu của một thị trường địa ốc đang "bong bóng" đó là giá tăng, các công trình khởi công tăng, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tăng, quy mô dự án tăng, giá trị 1 dự án tăng, nguồn tiền vào các dự án bất động sản tăng.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định, một dấu hiệu khác của bong bóng đó là giá bất động sản tăng quá nhanh chóng trong 1 năm. Nếu tăng lên khoảng 10% là chuyện bình thường nhưng tăng tới 20-30% trong vòng 12 tháng là dấu hiếu cảnh báo nguy cơ hình thành bong bóng. Giá tăng quá cao người mua không thể đáp ứng về tài chính, nhu cầu giảm, bong bóng vỡ.

(Ảnh minh hoạ)

Vị chuyên gia này cũng đưa ra dấu hiệu cảnh báo khác, đó là sự bất ổn, suy giảm từ nhu cầu của giới đầu cơ, sau đó sẽ lan tới những nhà đầu tư lâu dài. Giới đầu cơ có đặc tính mua đi bán lại nhanh chóng với bất động sản truyền tay. Khi giá giảm đột ngột, nhóm này sẽ sẽ tháo chạy, dẫn tới làn sóng vỡ nợ lan truyền.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường bất động sản năm 2009 đã xảy ra hiện tượng bong bóng khi gia đã tăng quá cao. Thời điểm đó, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản. Nhiều bất động sản với chi phí vốn thấp lọt vào tay một số đại gia, một số nhà kinh doanh lớn của Việt Nam.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cũng thừa nhận, nguyên nhân của sự đổ vỡ thị trường giai đoạn 2011-2013 đến từ giá bất động sản tăng quá cao, dẫn tới bong bóng.

Bong bóng bất động sản đang xuất hiện?

Soi chiếu ở thị trường địa ốc hiện tại, các chuyên gia cho rằng, bong bóng bất động sản chưa xuất hiện dù giá đã tăng trong một thời gian kéo dài, thanh khoản có dấu hiệu giảm.

Theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn. trong thời điểm 2 năm dịch, giá bất động sản tăng rất cao, lan nhanh sang cả 3 tháng đầu năm 2022. Thời gian qua miền Bắc ghi nhận một số địa phương có mức giá tăng 50%, như Ba Vì 52%, Hòa Bình 47% hay Bắc Giang 38%. Khi giá bất động sản tăng nóng sẽ có nguy cơ gây bất ổn cho thị trường cũng như hiện tượng bong bóng cục bộ.

Theo vị chuyên gia này, nếu không có công cụ điều tiết chắc chắn thị trường sẽ có sự lũng đoạn, làm giá, đặc biệt giữa các nhóm đầu cơ, bong bóng giá có thể xảy ra.

Tuy nhiên Chính phủ đã có tác động rất kịp thời: điều tiết kinh tế vĩ mô, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa... Gần đây là nghị quyết 18 cũng giúp hạ nhiệt thị trường, như quy định giao dịch qua sàn, không dùng tiền mặt, bắt buộc chuyển khoản ngân hàng, đánh thuế người có nhiều bất động sản... Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Khi nhìn nhận đánh giá vào thị trường địa ốc hiện tại, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, ông đã từng lo ngại bong bóng xuất hiện và vỡ. Nhưng ở thời điểm hiện tại, ông cho rằng, thị trường bất động sản không lặp lại thời điểm 2019 vì tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng đều có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản cũng tương đối cao. Bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho nhà kinh doanh bất động sản cẩn thận hơn.

Ông Hiếu khẳng định, thị trường cũng không có bong bóng. "Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát và siết lại thì nguy cơ tạo ra bong bóng sẽ xuất hiện. Vì nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao, đặc biệt sau đại dịch Covid-19. Việc triển khai cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị mới đang đẩy nhanh, mạnh, và khẩn trương. Như vậy, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền trên thị trường sẽ tạo ra bong bóng", vị chuyên gia này khuyến nghị thêm.

Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh chung quan điểm và nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản hiện tại không xuất hiện bong bóng. Nhưng điều vị chuyên gia này lo ngại chính là động thái thắt chặt dòng vốn vào bất động sản. Điều này có thể khiến thị trường từ không khủng hoảng thành khủng hoảng. Nếu thị trường địa ốc khủng hoảng sẽ ảnh hưởng đến thị trường tài chính.