Chuyên gia địa ốc "bắt mạch" diễn biến thị trường bất động sản năm Kỷ Hợi 2019

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam:

Năm 2019, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trên đà của năm 2018 với những chuyển động tích cực, trong đó tập trung phát triển đồng đều các dòng sản phẩm. Bức tranh chung về thị trường bất động sản trong năm 2019 chắc chắn sẽ tươi sáng.

Về BĐS nghỉ dưỡng, khu vực Phú Quốc, Vân Đồn sẽ không còn hiện tượng sốt nóng, ảo, bong bóng như năm 2017-2018. Thay vào đó, thị trường bất động sản 2 khu vực này sẽ tăng trưởng tốt nhờ có những yếu tố thuận lợi cho phát triển du lịch như casino ở Phú Quốc và hệ thống hạ tầng được nâng cấp tại Vân Đồn trong thời gian qua. 

Giai đoạn 2019 - 2020 là thời điểm hoàn thiện, bàn giao nhiều dự án condotel và dự kiến ban hành khung pháp lý cho dòng sản phẩm này; cho nên có thể khẳng định, thời điểm này sẽ quyết định số phận của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Song song đó, sau một thời gian quan sát, có vẻ như các nhà đầu tư nước ngoài đã nhận thấy đây là thời điểm thích hợp cho việc rót vốn vào Việt Nam. Đặc biệt là các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hong Kong… nên cho thấy thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2019 và những năm tiếp theo sẽ bùng nổ. Những địa phương có lợi thế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Đà Nẵng, Lăng Cô (Huế), Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang (Khánh Hoà), Ninh Thuận và Vũng Tàu sẽ đón dòng vốn lớn vào BĐS nghỉ dưỡng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp của TP.HCM. Trong đó, có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.

Trong năm 2019, thị trường địa ốc sẽ khởi sắc hơn so với năm 2018 vừa qua, đặc biệt xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV/2018 trở đi (dự kiến sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng mới tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ), giá phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát theo quy định của pháp luật, phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam:

Nhìn chung thị trường bất động sản cả nước năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “ bong bóng” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Bước sang năm 2019, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận sự điều chỉnh về nguồn cung, điều chỉnh về thời gian bán hàng. Thị trường cũng không nhìn thấy dấu hiệu đổ vỡ như các chu kỳ trước.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc nghiên cứu , tư vấn CBRE Việt Nam

Với thị trường nhà ở, đặc biệt là chung cư, năm nay chúng ta sẽ nhìn thấy sự thống trị của phân khúc trung cấp, đúng hơn là sự mở rộng tỷ trọng của phân khúc này những năm vừa qua. Hơn nữa, đối với phân khúc nhà chung cư, các chủ đầu tư cũng đưa ra các sản phẩm phù hợp hơn với mặt bằng nhu cầu thị trường.

Đối với phân khúc cao cấp, có ghi nhận sự sụt giảm các sản phẩm chào bán mới trong năm 2018. Tuy nhiên, thời gian tới, thị trường có thể chờ đợi phân khúc này sẽ quay trở lại, đến từ việc tái khởi động các dự án cũ, dở dang, hoặc bắt đầu triển khai xây dựng dự án mới tại các khu đất đắc địa. Bên cạnh sự trở lại về nguồn cung, giá bán ra thị trường của phân khúc này được kỳ vọng sẽ cao hơn.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam:

Xét về nhiều khía cạnh, 2018 là một năm mang tính bước ngoặt với những thay đổi nhanh chóng tại thị trường nhà ở Việt Nam. Giao dịch với người nước ngoài tăng trưởng đạt ngoài dự kiến và chiếm khoảng 30% tại các dự án cao cấp khi được tung ra thị trường. Các dự án hạng sang cũng lần đầu tiên được ra mắt tại địa bàn Quận 1, trước khi khi quy định các quận trung tâm và nội thành TP..HCM không được phát triển dự án dân cư có hiệu lực.

Những dự đoán vào cuối năm 2017 về việc thừa cung đã không xảy ra bởi nhiều dự án nhà ở bị trì hoãn, dẫn đến những phiên giao dịch gây sốt tại các dự án mở bán để có thể đáp ứng được nhu cầu lớn của thị trường.

Trong năm 2019, bắt đầu có sự xuất hiện ngày một nhiều của những cơ hội đầu tư dài hạn trong phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là khi các chỉ số kinh tế vẫn phát triển vượt trội, người mua hoàn toàn sẽ được hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị đầu tư. Mặc dù chặng đường để thị trường BĐS Việt Nam đạt đến đỉnh cao như Hong Kong và Singapore còn dài; nhưng với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, bùng nổ tầng lớp trung lưu và giá cả phải chăng, Việt Nam sẽ tiếp tục tiến bước, trở thành mãnh hổ tiếp theo của Châu Á.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group:

Mặc dù năm nay doanh nghiệp BĐS sẽ phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, "chuyện lớn" nhất vẫn là nguồn cung sẽ không được dồi dào như kỳ vọng do TP.HCM đang thực hiện nhiều biện pháp siết chặt việc cấp phép đầu tư dự án mới. Theo tôi, 3 yếu tố cấu thành của một doanh nghiệp hoạt động BĐS là đất, tài chính và pháp lý. Yếu tố "tài chính" sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động được cả 2 yếu tố còn lại và dễ dàng thực hiện các chiến lược đưa sản phẩm ra thị trường. Do đó, nếu Nhà nước có những cơ chế và chính sách để hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS thực hiện tốt 2 yếu tố đất và thủ tục pháp lý thì năm 2019 chắc chăn nguồn cung BĐS sẽ tăng lên nhiều.

Qua quan sát tôi thấy, trong năm 2019 nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định, do vậy, những sản phẩm BĐS đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, mãi lực của thị trường nhà đất năm nay sẽ giảm, bởi vì nguồn cung hạn hẹp, sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thiếu hụt mạnh và không đa dạng.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land:

Diễn biến thị trường thời gian qua cho thấy phải chăng thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển thiếu tính ổn định trong dài hạn và chịu nhiều biến động do yếu tố rủi ro về chính sách và thủ tục pháp lý, tính minh bạch chưa cao. Thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh phải dựa trên yếu tố cung cầu của thị trường. Nguồn lực đầu tư vào BĐS là rất lớn và lâu dài nên nhà đầu tư rất cần một thị trường phát triển ổn định và bền vững trong dài hạn, có thể dự báo được. Điều đó cần sự định hướng trong chiến lược phát triển chung của các cơ quan quản lý nhà nước.

Khó khăn trong thủ tục pháp lý kéo dài sẽ dẫn đến sự đình trệ của các dự án BĐS đưa vào triển khai trong năm 2019. Điều đó sẽ dẫn đến chi phí sẽ ngày càng gia tăng, doanh nghiệp sẽ chịu rủi ro lớn về tài chính và quan trọng hơn hết là gây ra sự lãng phí về nguồn lực xã hôi do sự ách tắc, đình trệ này. Chúng ta cần có cơ chế đủ thông thoáng và minh bạch để khơi thông nguồn lực của thị trường, tạo điều kiện cho những dự án tốt, những chủ đầu tư có đủ năng lực yên tâm phát triển trong dài hạn.

Khuynh hướng phát triển BĐS trong thời gian sắp tới sẽ tập trung vào giá trị sản phẩm trong đó môi trường sống sinh thái và tiện ích phục vụ nhu cầu an cư sẽ dẫn dắt sự lực chon của khách hàng. Pháp lý BĐS sẽ được quan tâm nhiều hơn. Thương hiệu và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để cân nhắc khi lựa chọn do đây là yếu tố đảm bảo cam kết về năng lực triển khai dự án, chất lượng sản phẩm, pháp lý và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.