Chuyên gia lo ngại bong bóng BĐS có thể xảy ra vào 2023 nếu không kịp thời điều chỉnh nguồn cung, dòng vốn

Trong quý I/2022, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng 2% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý I/2019), theo số liệu của Batdongsan.com.vn.

Phân khúc như chung cư, đất nền, đất thổ cư… tiếp tục ghi nhận sự sôi động. Còn bất động sản nghỉ dưỡng và loại hình bất động sản cho thuê cũng phục hồi trở lại.

Nhận định về triển vọng thời gian tới, nhiều chuyên gia dự báo, bất động sản Việt Nam đứng trước các cơ hội lực đẩy mới để phục hồi và phát triển mạnh như lực đẩy từ xây dựng cơ sở hạ tầng, mở cửa du lịch…

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, thị trường tồn tại không ít khó khăn. Có thể kể đến như vấn đề vướng mắc trong thủ tục hành chính, pháp lý chưa được tháo gỡ; chính sách đấu giá quyền sử dụng đất gắn với dự án bất động sản chưa hoàn thiện; khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel chưa rõ ràng. Thêm vào đó là những thách thức liên quan tới rủi ro lạm phát; giá đất tăng; giá nguyên vật liệu leo thang, mất cân bằng cung cầu…

Đáng chú ý, bài toán về nguồn vốn cho lĩnh vực bất động sản cũng đang được đặt ra, khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào bất động sản và các cơ quan chức năng tăng cường rà soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp...

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc siết vốn vào bất động sản có thể trở thành một trong những “điểm nghẽn” của thị trường.

Cụ thể, nguồn tài chính trong thị trường bất động sản hiện vẫn chưa đa dạng và bền vững mà chủ yếu phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng.

Do đó, khi tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị siết chặt, dự án chưa đủ điều kiện để bán tài sản hình thành tương lai thì chủ đầu tư sẽ không có tiền thực hiện dự án.

Ông Khởi cho biết: “Chúng ta đều biết không phải nhà đầu tư nào cũng có nhiều tiền để làm dự án. Thậm chí có nhà đầu tư làm 2 - 3 dự án cùng lúc. Vậy khi siết chặt dòng vốn này thì các chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng như thế nào và trong bao lâu? Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và sẽ có giải pháp về vấn đề này, vì nếu để xảy ra tình trạng này thì nguồn cung sẽ ít đi, giá bất động sản sẽ càng tăng và gây khó khăn cho thị trường”.

TS. Lê Xuân Nghĩa.

Trước vấn đề siết phát hành trái phiếu, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, để thị trường bất động sản phát triển lâu dài, để doanh nghiệp có nguồn vốn phát triển dự án thì việc phát hành trái phiếu rất quan trọng, nên cần đẩy nhanh xếp hạng trái phiếu. Còn nếu để vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản quá nhiều dẫn đến cung tăng quá nhanh mà cầu không có thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng “đóng băng” giống như trong quá khứ. Nhưng bây giờ thì ngược lại, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi cầu tăng vùn vụt, điều này có nguy cơ dẫn đến “bong bóng”.

“Theo tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của IMF, cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua nổi một căn nhà. Điều này báo động bong bóng. Việt Nam trước đây mới tính có 35 năm nhưng đến bây giờ nhìn lại, nước ta cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đó, đất đai thì ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì tiếp tục tăng.

Không khéo thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bong bóng vào năm 2023 nếu sắp tới đây Chính phủ không kịp thời điều chỉnh. Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, cộng với việc siết tín dụng và phát hành trái phiếu thì bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Chưa kể một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn đang nằm trong tay 5 – 7 tập đoàn sâu sau của các nhà băng, có thể tạo ra hệ lụy vô cùng nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng. Đây là một điều rất đáng lo ngại”, ông Nghĩa cho hay.