Chuyên gia và doanh nghiệp “hiến kế” giảm thiểu tranh chấp chung cư

Nguyên nhân rất nhiều, giải pháp cũng không ít. Nhưng, có lẽ câu chuyện cuối cùng chính là sự đồng thuận giữa các bên, ngồi lại với nhau để giải quyết những khúc mắc còn tồn tại trên thị trường chung cư hiện nay.

Tại tọa đàm: “Vận hành BĐS đa sở hữu: đi tìm tiếng nói đồng thuận” tổ chức tại Tp.HCM mới đây, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã chỉ ra thực trạng của việc quản lý, vận hành tòa nhà chung cư; những tranh chấp đang âm thầm diễn ra tại các chung cư cũng như những giải pháp trước mắt nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp này.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đã chỉ ra thực trạng của việc quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay và "hiến kế" các giải pháp

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): “Nút thắt” chính nằm ở khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện

Hiện nay, cả nước có 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%.

Về vấn đề tranh chấp phí bảo trì, con số này chiếm 68 tranh chấp và chiếm 14,8% chung cư có vấn đề. Còn có phần sở hữu chung, riêng, qua tổng hợp có khoảng 47%, tương đương 10% các tranh chấp.

Các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn. Thứ nhất, một số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng và đúng đối tượng, chưa có quy định chế tài xử phạt cụ thể. Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn. Một số khác thì không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, hầu hết các điều khoản đưa ra có lợi cho chủ đầu tư. Người dân thì chưa ý thức được điều khoản bất lợi của mình trong hợp đồng. Thứ tư, hành lang pháp lý khá đầy đủ nhưng con người đều rất thiếu và yếu. Thứ năm, các đối tượng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.

Trong khi đó, khi xảy ra tranh chấp vẫn chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tương căng băng rôn.

“Đối với một số tranh chấp thì ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật. Chúng ta cần phải có tiếng nói đồng thuận trước những vướng mắc”, ông Hưng hiến kế.

Về phí bảo trì, chúng tôi đang nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra. “Tuy nhiên, nếu thành viên Ban Quản trị sử dụng sai phí bảo trì thì chúng tôi cũng đề nghị mọi người tập trung nhiều hơn vào các công cụ như tòa án để đòi lại quyền lợi tốt hơn”, ông Hưng nhấn mạnh.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group: “Muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà”

Việc tranh chấp, mâu thuẫn tại các tòa nhà chung cư hiện nay xuất phát từ 5 chủ thể: chủ đầu tư, bản quản trị, ban quản lý, cư dân và cơ quan quản lý nhà nước.

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến xảy ra tranh chấp, đó là việc CĐT đưa ra cam kết nhưng không thực thi cam kết. Chủ đầu tư nói sản phẩm rất chất lượng, nhưng khi giao nhà thì hoàn toàn không chất lượng; đưa ra những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp nhưng khi vận hành lại không cao cấp; hay cam kết quản lý chung cư rất tốt nhưng thực tế không tốt. Rồi câu chuyện liên quan đến chiếm dụng quỹ bảo trì.

Thực ra, có một số chủ đầu tư làm rất tốt nhưng một số chủ đầu tư làm không tốt. Nếu mà CĐT có thực thi cam kết tốt, thì sẽ đảm bảo không xảy ra tranh chấp. Tỷ lệ 10 chung cư có tranh chấp trên 100 chung cư là lớn, chứ không nhỏ. Nhưng chúng ta cũng cần minh bạch rõ ràng, không vơ đũa cả nắm rằng tất cả các ông chủ đầu tư đều kém”, ông Phúc nhấn mạnh.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

Muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền này.

Khi nào thành lập Ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho Ban quản trị. Mặc dù Nhà nước không quy định điều này, nhưng nó sẽ giúp cho mọi việc rõ ràng và cư dân an tâm nhất.

Để thu phí quản lý cao lên rất khó. Trong công tác bảo trì có 2 phần, thứ nhất là bảo trì phần cứng và thứ hai là bảo trì phần mềm. Trong hội nghị dân cư mình phải xin ý kiến của dân cư vì đây là tiền của dân.

“Phần cứng là kết cấu, phần mềm là các trang thiết bị như thang máy, nếu không bảo trì thì dễ xảy ra hư hỏng, liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy liên quan đến tính mạng con người. Đặc biệt, nếu quản lý tốt quỹ bảo trì thì sẽ ra tiền lãi rất lớn. Tiền lãi đó mình linh hoạt xin ý kiến trong hội nghị chung cư để bảo trì phần mềm. Nó sẽ rất hợp lý. Đây là cách thức để tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư và Ban Quản trị”, ông Phúc hiến kế.

Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư Tp.HCM: “ Cần có chế tài mạnh với chủ đầu tư “chiếm dụng” phí bảo trì”

Liên quan đến câu chuyện CĐT không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị, ông Phượng nhấn mạnh: Thực tế có rất nhiều trường hợp CĐT không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị hoặc chậm bàn giao. Cơ chế bồi thường về chiếm dụng hay chậm bàn giao là khác nhau. Nếu nói tiền bảo trì chậm bàn giao thì xử lý theo hậu quả chậm bàn giao là trả tiền phí bảo trì, tiền lãi và tiền phạt. Cơ chế rõ ràng, còn mất thì phải bồi thường. Như vậy, về cơ chế cần đủ “mạnh” với chủ đầu tư, bởi vì nếu trả lúc nào cũng như nhau thì không ai chịu trả sớm.

Cần điều chỉnh theo hướng gia tăng đối với người vi phạm. Còn với quy định cưỡng chế trong Nghị định 99, quan điểm của tôi, không phù hợp vì áp dụng cưỡng chế phải đưa vào quy định xử phạt (bằng tiền hoặc cảnh cáo), đồng thời, trong luật xử lý vi phạm có được áp dụng biện pháp khẩn cấp.

Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư Tp.HCM

Cư dân hiện nay thường xử lý bằng cách gây áp lực với CĐT là cách giải quyết không phù hợp. Cứ khởi kiện ra tòa vì mình kêu gọi bằng căng băng rôn không hiệu quả.

“Theo tôi, cơ chế cần đủ mạnh nhưng cũng cần nhận thức rõ hành vi để khi xảy ra có cách hành xử phù hợp với từng chủ thể”, ông Phượng nhấn mạnh.

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus: “Cần hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý”

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chung cư hiện nay một phần từ quy định pháp luật còn những bát cập, từ chủ đầu tư đến khách hàng không xem xét điều khoản hợp đồng, từ chuyên môn ban quản trị đến vai trò quản lý của địa phương…

Những bất đồng thường thấy là chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, không thống nhất được đơn vị quản lý vận hành, chậm ra sổ hồng, hay những thông tin mà cư dân nhận được không trùng khớp với thông tin của chủ đầu tư nên dẫn đến tranh chấp.

Đến thời điểm này, về mặt pháp lý đã tương đối đầy đủ, nhưng để áp dụng thực tế vào đời sống vẫn còn nhiều bất cập. Hiện nay, bên cạnh những thuận lợi như thị trường dễ, quản lý và hỗ trợ từ chính quyền thì những khó khăn trong việc quản lý vận hành còn nhiều như: Đây là một ngành mới, nguồn nhân lực chưa được đào tạo chuyên biệt, quy chuẩn về dịch vụ chưa rõ ràng, thị trường cung cấp dịch vụ rất sơ khai, cơ chế hoạt động chưa thông suốt, ý thức người dân chưa tích cực, kẽ hở pháp lý…

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus)

“Để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn, theo tôi, việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng, từ đó dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp”, bà Hương nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, khuyến khích thực hiện xây dựng đô thị thông minh bằng cách ứng dụng công nghệ vào quản lý, vận hành chung cư. Đồng thời, nên siết chặt việc quản lý vận hành bằng cách xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ, hoàn thiện các quy trình tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ. Đặc biệt, cần tích cực thanh tra các đơn vị quản lý vận hành, thay vì hiện tại là 1 năm kiểm tra 1 lần, thì bây giờ 1 năm thanh tra 3 lần. Thậm chí, là thanh tra cả hồ sơ, hoặc là kế hoạch thanh tra chủ động bằng cách công bố hồ sơ, chủ động công bố quy trình giám sát…

“Nếu tất cả các hồ sơ đàng hoàng và rõ ràng thì việc chi quỹ bảo trì sẽ không còn vấn đề gì nữa, việc quản lý sử dụng phí bảo trì sẽ được thực hiện tốt. Theo tôi, đối với việc quản lý vận hành chung cư, chúng ta phải coi nó là một ngành mang tính nhân văn sâu sắc, người tham gia vận hành phải nắm được tinh thần này thì mới mang được những giá trị cho cộng đồng”, bà hương cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM: “Đang có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi ở các tòa nhà chung cư”

Liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể, nhưng pháp lý hiện nay chưa theo kịp tiến trình phát triển của đô thị.

Theo luật, Ban quản trị là do Hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.

Tranh chấp nhiều lý do và ngày càng phức tạp, vì luật có kẽ hở. Phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn. Tuy nhiên, luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung nhưng lại rất mau mòn chóng hỏng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM

Quan trọng hơn cả là việc thu chi tách bạch các phần nó sẽ đỡ xảy ra tranh chấp hơn. Chúng ta biết, chung cư cấp 1 trên 20 tầng trở lên thông thường đã lên tới hơn 20 tỷ đồng. So với 1 doanh nghiệp thành lập, kinh phí bảo trì là rất lớn, do đó không kiểm soát chặt chẽ thì rất dễ xảy ra tranh chấp.

Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, tuy nhiên, cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì.

Về mặt quy định đã có, nhưng quan trọng là mình thực thi nó như thế nào, và cần phải bổ sung chỉnh sửa sao cho ban quản trị thể hiện được vai trò và trách nhiệm của mình.

“Khi Ban quản trị có được tiếng nói thì họ sẽ có thể tham gia sâu hơn trong các hoạt động quản lý tòa nhà sau này. Tất nhiên, cũng phải lưu ý rằng, những người nằm trong Ban quản trị phải là những người có năng lực thực sự, phải rất chuyên tâm và hiểu được những câu chuyện khi vận hành một chung cư. Khi đã đạt được những điều này tôi tin rằng những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý sẽ giảm thiểu đáng kể”, ông Châu nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land: “Bản thân chủ đầu tư phải làm tốt khâu duy trì chất lượng dịch vụ sau bán hàng”

Hầu hết các tranh chấp diễn ra là do khách hàng không nhận được sản phẩm, dịch vụ như kì vọng.

Với chủ đầu tư bán sản phẩm phải đảm bảo 2 vấn đề cho khách hàng là chất lượng đúng cam kết (khởi điểm) và duy trì chất lượng dịch vụ (yếu tố quan trọng).

Bản thân khách hàng mua sản phẩm kỳ vọng được cả 2 yếu tố, đặc biệt phải đảm bảo tốt cho họ quá trình sinh sống sau này. Mức giá CĐT đưa ra phải tương xứng với dịch vụ đi kèm cung ứng cho khách hàng sau đó.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land

Thực tế, có nhiều CĐT sẵn sàng bù lỗ ở giai đoạn đầu khi mà cư dân chưa lấp đầy, thậm chí cử người tham gia luôn vào ban quản trị để làm sao chọn được đối tác đúng với tiêu chuẩn cam kết khách hàng.

“Ai ở căn hộ cũng mong muốn có được ngôi nhà ở chất lượng, có dịch vụ cung cấp như kỳ vọng nhưng dành thời gian để tham gia ban quản trị hay tham gia giám sát hoạt động đó thì không có nhiều cư dân sẵn lòng. Nên, bản thân CĐT phải làm sao huy động đủ cư dân tham gia các cuộc họp, làm sao để cư dân sẵn lòng tham gia ban quản trị. Nếu CĐT thực sự tâm huyết, làm tốt khâu dịch vụ sau bán hàng thì những điều này không đáng nói. Những tranh chấp cũng được hạn chế rất nhiều”, bà Hương nhấn mạnh.

Theo bà Hương, nên có quy định rõ về vai trò, trách nhiệm của đối tác tham gia vận hành phát triển chung cư để duy trì chất lượng dịch vụ như cam kết của CĐT, đáp ứng kì vọng của khách hàng mua nhà.