Chuyện ít ai biết về bất động sản Thành phố Thủ Đức: Vì sao biên độ tăng giá khó dừng lại?

"Sóng" giá khác nhau tại một khu vực, bước đi nào cho doanh nghiệp địa ốc?

Nhắc đến Tp.Thủ Đức, người ta nói đến khu vực giá BĐS liên tục lập mặt bằng giá mới. Nơi đây cũng là địa bàn có những "cú sốc" lớn về hạ tầng, quy hoạch và cả những hoạt động sôi nổi của doanh nghiệp địa ốc. Hàng trăm dự án BĐS cao cấp, hạng sang quy tụ tại đây với mức giá lên đến 200-400 triệu đồng/m2. Bức tranh "đảo chiều" khi hầu hết các dự án BĐS tầm trung đều nâng cấp lên cao cấp; cao cấp thành hạng sang. Đáng nói, dù giá cao nhưng nhu cầu tìm kiếm BĐS khu vực này vẫn khá ổn, thậm chí có một số dự án hạng sang "cháy hàng" ở giai đoạn mở bán đầu tiên. Câu hỏi đặt ra, liệu giá BĐS Thành phố Thủ Đức còn tăng đến khi nào?

Đáng chú ý, giá BĐS cũng có sự phân hoá rõ nét trong cùng một khu vực, thậm chí chỉ cách nhau một con đường, mặt bằng giá đã có sự khác biệt rõ nét. Chẳng hạn, tại đường Võ Văn Ngân, một dự án căn hộ vị trí mặt tiền chào giá hơn 100 triệu đồng/m2. Đây là mức giá của năm 2021. Trong khi đó, tại đường Tô Ngọc Vân – tuyến đường giáp ranh vẫn còn căn hộ giá 55 triệu đồng/m2 cũng vị trí mặt tiền, đó là như dự án Fiato Premier do Thang Long Real Group phát triển.

Đại diện đơn vị này từng lý giải vì sao lại đưa ra mức giá sơ cấp thấp hơn hẳn mặt bằng giá khu vực, trong khi căn hộ cũng được đầu tư cao cấp về tiện ích, thông minh?, bởi, đây là lần đầu tiên phát triển dòng căn hộ ra thị trường, cho nên mức giá đưa ra là để người mua tiếp cận, hiểu về sản phẩm. Mức giá này có thể sẽ biến động trên thị trường thứ cấp theo nhịp của thị trường nói chung và giá trị của khu vực. Như vậy, bước đi về chiến lược giá của đơn vị này cũng có sự khác biệt so với các đơn vị khác đã phát triển nhiều dòng sản phẩm trên thị trường.

Trong khi, một doanh nghiệp đang bán dự án tại Tp.Thủ Đức có mức giá dự kiến gần 400 triệu đồng/m2 lại lấy thước đo về chuẩn mực sống đẳng cấp của lớp cư dân giàu có để đánh giá về giá bán BĐS. Nhiều người lo ngại về tính thanh khoản của dự án khi mức giá quá cao nhưng theo đánh giá của giới chuyên gia, mỗi doanh nghiệp có một bước đi khác nhau để định vị sản phẩm và đối tượng khách hàng.

Thực tế cho thấy, để tìm kiếm căn hộ mức giá 50 -60 triệu đồng/m2 tại Thành phố Thủ Đức ở thời điểm này là không dễ. Trong khi chiến lược giá của những doanh nghiệp tung dự án ra thị trường trên dưới 100 triệu đồng/m2, thậm chí từ 200-400 triệu đồng/m2 lại khá khác biệt. Những dự án mức giá hàng trăm triệu đồng/m2 hướng đến đối tượng khách hàng cao cấp, giới thượng lưu, ở những vị trí độc tôn.

Mới đây, một dự án mới tại Tp.Thủ Đức là The Global City có mức giá lên đến 38,1 tỉ đồng/căn nhà phố thương mại diện tích 95m2 (diện tích sàn 361m2). Đây là mức giá chưa VAT, và các loại thuế liên quan cho căn nhà. Như vậy, tính bình quân mỗi m2 đất tại đây có giá lên gần 400 triệu đồng/m2.

Tại Q.9 cũ, dự án khu đô thị 270 ha thuộc phường Long Thạnh Mỹ hiện đang bắt đầu giữ chỗ phân khu dinh thự mặt tiền sông với giá bán dự kiến 300 tỷ đồng một căn, diện tích đất 350-1.000 m2. Đây cũng là mức chào bán tổng giá trị tài sản nhà liền thổ cao nhất khu vực quận 9 từ trước đến nay.

Trong khi đó, tại quận Thủ Đức (cũ), giá nhà phố thương mại và biệt thự ven sông của một dự án nằm trên Quốc lộ 13 cũng đang ghi nhận giá chào bán 350 triệu đồng/m2. Mức giá này đã 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá đất tại khu Đông Thủ Thiêm, khu Nam Rạch Chiếc, khu Cát Lái, khu Đảo Kim Cương… trước kia được giao dịch 160-164 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán 200-250 triệu đồng/m2. Cá biệt, mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp đã được rao bán 200 triệu đồng/m2.

Nếu trước Tết Nguyên đán, giá nhà đất mặt tiền các trục đường thuộc phường An Phú - An Khánh như đường Song Hành, Trần Não, Vành Đai Tây, Nguyễn Hoàng, Lương Định Của có mức giá giao dịch trung bình 200 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 240 - 300 triệu đồng/m2. Một số khu vực như đường Đỗ Xuân Hợp, đường Liên Phường, có giá giao dịch tăng từ 140 - 160 triệu đồng/m2 lên 150 - 200 triệu đồng/m2. Sự biến động tăng giá này đã bắt đầu rục rịch từ phiên đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021.

Ngay sau phiên đấu giá đất, một lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3 dự báo, chủ đầu tư phải bán căn hộ tầm 20.000 USD/m2 mới đạt điểm hòa vốn. Mức giá này cao hơn gấp đôi so với mức giá sơ cấp cao nhất đang giao dịch ở khu vực Thủ Thiêm.

Theo khảo sát, trong khu vực, mức giá sơ cấp cao nhất ở dự án Empire City của liên doanh Keppel Land ở mức gần 9.000 USD/m2. Dự án The River do City Garden phát triển cũng có mức giá khoảng 7.000 USD/m2.

Nhiều đánh giá cho rằng, những gam màu khác nhau của giá BĐS tại Thành Phố Thủ Đức cho thấy bức tranh đa dạng phân khúc của khu vực này. Dự báo, sóng về giá sẽ còn tiếp diễn tại Thành phố Thủ Đức khi những thông tin hạ tầng, quy hoạch vẫn sáng giá hơn so với các khu vực khác. Tuy nhiên, lo ngại về chốn an cư của người mua ở thực cũng dần trở nên thách thức khi cầm số tiền 3-4 tỉ đồng cũng khó mua được nhà nơi đây.

Cùng với đó, khi mặt bằng giá quá cao cũng loại trừ đi một lượng nhà đầu tư đáng kể, khi không đủ dòng tiền để đầu tư vào BĐS cao cấp, khiến nhịp độ nói chung của thị trường cũng bị chậm lại. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là BĐS tại Thành Phố Thủ Đức không sinh lợi nhuận.

Chuyện ít ai biết về BĐS Thành phố Thủ Đức

Nếu nhà đầu tư lâu năm từng đầu tư BĐS căn hộ, đất nền hay nhà phố - biệt thự tại Tp.Thủ Đức sẽ nhận thấy một điều: Nhịp độ tăng trưởng giá tại thị trường khu vực này khá "khủng khiếp". Đây cũng là khu vực vừa có biên độ giá tăng nhanh, vừa có sự ổn định nhất về nhu cầu (bao gồm nhu cầu ở thực lẫn đầu tư) so với các khu vực khác.

Báo cáo tháng 4/2022 của DKRA Vietnam chỉ ra, nguồn cung mới tập trung tại Thành phố Thủ Đức, chiếm 64% nguồn cung và 70% lượng tiêu thụ mới trong tháng.  Phân khúc căn hộ hạng B giữ vị trí chủ đạo, chiếm 71% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới được ghi nhận trong tháng.

Nguồn cung cũng như sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì đà hồi phục, tuy nhiên đa phần các dự án có thời gian truyền thông, booking khá dài, lên đến 4 – 5 tháng.  Các dự án mở bán trong tháng đều có pháp lý hoàn thiện, đáp ứng được các yêu cầu để mở bán ra thị trường, sở hữu tiến độ xây dựng nhanh chóng.

"Nguồn cung mới khan hiếm, chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng cao tiếp tục là những yếu tố gây áp lực lên giá bán sơ cấp ở các dự án", đại diện DKRA Vietnam nhấn mạnh.

TS Sử Ngoc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, khu vực Thành phố Thủ Đức liên tiếp xuất hiện các dự án căn hộ đắt tiền, giá hơn trăm triệu đồng một m2 với tốc độ thanh khoản nhanh chóng. Về cơ bản, nguồn cung không có nhiều, trong khi nhu cầu của người dân có thực nên không ngạc nhiên lắm về sự xuất hiện của những dự án căn hộ giá trăm triệu ở khu vực này.

Không thể phủ nhận, nhu cầu tìm kiếm BĐS Thành Phố Thủ Đức luôn cao hơn các khu vực khác

TS Khương đánh giá, những sản phẩm nhà ở, căn hộ tại khu vực thành phố Thủ Đức ghi nhận mức giá cao hơn nhiều so với trước đây do nhiều yếu tố. Thứ nhất là thông tin thành lập "thành phố trong thành phố", điều này kéo theo mức độ đầu tư, ngân sách vào cơ sở hạ tầng kĩ thuật, xã hội, giao thông gia tăng. Thứ hai nguồn cung căn hộ ở TP HCM nói chung và Thủ Đức nói riêng rất hạn chế. Bên cạnh đó, khu vực gần với khu vực trung tâm quận 1 có quận 2 cũ, quận Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 3 thì quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi đó khu vực quận 9 và Thủ Đức ở khu vực sát sườn với quận 1 và quận 3 hưởng lợi về những kỳ vọng này. Do đó các nhà đầu tư bất động sản đã nắm được những điều kiện thuận lợi về quỹ đất, quy hoạch, nhu cầu của người dân để ra dự án phù hợp với những tiêu chí và kỳ vọng trên của thị trường. Điều này không có gì ngạc nhiên khi chiến lược giá của các chủ đầu tư thay đổi so với trước đây.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, những sản phẩm có giá trị trung bình đến trung cao luôn là đại diện cho thị trường bất động sản đô thị. Nhu cầu sẽ giữ ở mức cao và không thay đổi nhiều. Nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp tục hạn chế do dịch bệnh tác động đến tiến độ thực hiện dự án, chi phí đất tăng cao đẩy mặt bằng giá cũng gia tăng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, có nhiều yếu tố khiến giá BĐS tại Thành phố Thủ Đức sẽ có thể tiếp đà tăng trong tương lai.  Ngoài các thông tin về quy hoạch thì niềm tin vào tương lai của Thành phố Thủ Đức của người có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư và các chủ đầu tư là một trong các nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà tăng nhanh. Những dự án như trung tâm quốc tế Thủ Thiêm khiến cho niềm tin của người dân càng thêm có cơ sở.

Không thể không nhắc đến tình trạng nguồn cung tiếp tục hạn chế trên thị trường và dự kiến tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Theo vị chuyên gia này, hiện nguồn cung BĐS mới tại Thành phố Thủ Đức đa phần thuộc phân khúc trung và cao cấp. Hiện căn hộ tầm trung tại đây giá trung bình cũng đã khoảng 70 triệu đồng/m2.  Nếu còn nguồn cung căn hộ trên dưới 60 triệu đồng/m2 tại khu vực này thì đó đúng là "hàng hiếm", có khả năng thu hút mạnh mẽ sự chú ý từ người có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư. Người có nhu cầu ở thực sẽ hiểu đây là cơ hội còn sót lại để họ tìm kiếm nơi an cư tại Thành phố Thủ Đức. Trong khi đó, nhà đầu tư chắn chắn sẽ có niềm tin về mức lợi nhuận lớn khi đánh giá tiềm năng tăng giá của thành phố  này.

"Dự báo, giá thứ cấp BĐS Thành phố Thủ Đức sẽ biến động ra sao tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố như đà tăng trung bình của giá BĐS, sức cầu, tâm lý thị trường", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.