Chuyện “ngược đời” của nhà phố - biệt thự Sài Gòn

Tăng giá chậm hơn BĐS tỉnh

Đánh giá về tiềm năng phân khúc nhà phố, biệt thự Tp.HCM, ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho hay, nhà phố - biệt thự tại Tp.HCM luôn có mức độ ổn định cao về dân cư, hạ tầng so với các khu vực khác, trừ một số ít nơi có thay đổi về hành chính hay phát triển hạ tầng (đường vành đai, metro,...). Bên cạnh đó, đây cũng là phân khúc luôn có nhu cầu "sử dụng thật" (để ở, kinh doanh, cho thuê), nên mức độ thanh khoản luôn rất tốt. Tuy nhiên, "ổn định cao" và "thanh khoản tốt" thì lại tỷ lệ nghịch với "mức độ tăng giá". Vì thế, theo ông Kiên, so với bất động sản ở vùng ven hay ở tỉnh thì mức độ tăng giá nhà phố, biệt thự Sài Gòn sẽ chậm hơn nhiều.

Cụ thể để trong giai đoạn 2016 - nay, giá nhà phố liền thổ tăng trung bình 2,5-3 lần. Chẳng hạn, căn nhà 112m2 tại Q.3 có giá 9 tỷ đồng năm 2016 nay 27 tỷ; nhà 42m2 ở Q.10 có giá 2,3 tỷ năm 2016, hiện nay là 6 tỷ; căn nhà 111m2 tại Q.Tân Phú năm 2016 giá 4 tỷ đồng, nay là 10 tỷ). Trong khi đó, BĐS ở vùng ven (Q.9, Q12, Hóc Môn) tăng 4-5 lần (Từ mảnh đất giá 12triệu đồng/m2 năm 2016 ở Q.9, hiện tại là 50 triệu đồng/m2, hay ở Q.12 giá đất 15 triệu đồng/m2 năm 2016, hiện là 60 triệu đồng/m2). Ở tỉnh, BĐS tăng 10 lần, thậm chí hơn ở một vài khu vực.

"Nhu cầu mua nhà phố liền thổ tại Tp.HCM luôn cao với những người có nhu cầu: để ở, tích lũy tài sản an toàn, có thể kinh doanh tạo dòng tiền, cần thanh khoản nhanh, và cần đòn bẩy ngân hàng tốt. Nếu không có có ít nhất 3/5 tiêu chí trên, nhà đầu tư trong 3 năm nay có khuynh hướng dời ra xa ở vùng ven hoặc đất tỉnh để thu được lợi nhuận tốt hơn", ông Kiên nhấn mạnh.

Vị đầu tư kì cựu này cũng cho biết, nhà phố liền thổ trong dự án và ngoài dự án cũng khác biệt. Nhà phố trong các dự án luôn có rất nhiều điểm đồng bộ chung (thiết kế, hạ tầng, tiện ích, môi trường sống) nhưng giá cao; còn mỗi căn nhà phố ngoài dự án là một sản phẩm riêng biệt, phù hợp với nhu cầu và gu riêng biệt của từng người mua, và đặc biệt giá mềm hơn trong cùng 1 vị trí và cơ sở hạ tầng tương đương.

Tại Tp.HCM, nguồn cung của nhà phố liền thổ trong dự án 2 năm gần đây rất hạn chế do các thủ tục pháp lý của chủ đầu tư bị vướng nhiều, chỉ có số ít chủ đầu tư có hàng bán ra thị trường. Trong khi nguồn cung của nhà phố trong dân ngược lại luôn đa dạng.

Riêng ở loại hình biệt thự thì chỉ có một nhu cầu duy nhất là để ở, dành cho đối tượng người mua có điều kiện, cần hưởng thụ cuộc sống. Sản phẩm này khá đặc thù nên thực tế nguồn cung cũng rất hiếm. Do là hàng hiếm, cộng với là nơi "ở chính" của người mua, nên những người sở hữu biệt thự cũng rất hiếm khi bán lại tài sản này. Và khi họ đã chấp nhận bán biệt thự của mình, thì thường sẽ kì vọng giá cao hơn mức định giá bình thường của một sản phẩm bất động sản nhà liền thổ bình thường dựa vào mức độ quý hiếm của BĐS và sự "thèm thuồng" của người mua.

Ông Phan Vi, Chuyên môi giới Nhà phố Tp.HCM cho biết, nói về thị trường nhà phố, phân khúc nhà riêng lẻ hay biệt thự, luôn có nhu cầu từ thị trường. Tuy nhiên, khi so về giá sau dịch Covid19, hầu như người mua cân nhắc khá kỹ tính, do một phần tâm lý sau dịch chắc giá sẽ giảm. Nhưng thực tế giá nhà không giảm mà có phần tăng cao đột biến khá bất ngờ (có thể nói là ngáo giá) vì tâm lý người muốn bán được giá cao để bù lại khoản thâm hụt vì dịch cũng như lạm phát. Một số nhà của đầu tư muốn đẩy hàng nên có giá mềm hơn nhưng thực ra vẫn là giá thị trường.

Theo vị chuyên gia này, nguồn cung nhà phố hiện tại khá đa dạng. Điểm qua rổ hàng nguồn chính chủ của các công ty bất động sản lớn nhỏ ở Tp.HCM có ít nhất 10 nghìn căn nhà nhiều phân khúc đang bán. Điểm qua vài thị trường cũng như các phòng công chứng hiện tại không quá sôi động nhưng có giao dịch đều về nhà phố mỗi ngày.

"Nhu cầu mua nhà phố luôn có, nhu cầu mua ở hiện tại cao hơn mua đầu tư. Do mức tăng giá của nhà phố gần đây đang thấp, nên phần lớn các nhà đầu tư nhà phố chuyển đổi sang đất hoặc nhà vùng ven, thậm chí đi xa hơn là đất tỉnh để bù lại khoản lợi nhuận bị hụt. Mức độ tăng giá trong khoản thời gian sắp tới nó ở biên độ rất thấp chỉ từ 3% đến 7% năm, nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố phải kể đến yếu tố về thuế và biên độ giá của thị trường sơ cấp để phân khúc nhà đơn lẻ này bức phá tăng nhanh". Ông Vi cho hay.

Giá liên tục neo cao, nhưng thanh khoản không tương xứng

Theo ông Lê Quốc Kiên, Thành phố Thủ Đức sau khi được thành lập (tháng 12/2020) đã đẩy giá bất động sản tại đây tăng đột phá 20-30% chỉ trong 1-2 tháng dựa vào kỳ vọng "Khu vực này sẽ được đẩy mạnh đầu tư công và thu hút đầu tư nước ngoài". Cụ thể, miếng đất 100m2 ở P.Linh Đông giá đang từ 4,5 tỷ vọt lên 5,5 tỷ và hiện đang neo ở mức 6,2 tỷ; miếng đất 105m2 ở Q.9 giá đang từ 4 tỷ vọt lên 4,8 tỷ và hiện đang neo ở mức 5,8 tỷ; Những miếng đất đang có giá 32-35triệu đồng/m2 cũng được đẩy lên trên 40triệu đồng/m2 giờ hiện đang neo ở mức 50 triệu đồng/m2.

Theo ông Kiên, đầu 2021 đến giữa 2022 là giai đoạn thị trường thiết lập và hấp thụ mặt bằng giá mới của thành phố Thủ Đức. Điểm nghịch lý là tuy giá được neo cao, nhưng thanh khoản lại rất chậm do ảnh hưởng của dịch bệnh cũng như mâu thuẫn suy nghĩ giữa người mua với người bán. Người bán thì tính thêm phần tiềm năng do "thành phố mới thành lập" vào giá trị tài sản. Người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% - 10% so với đầu 2021. Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm đầu 2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch.

Ngoài ra, vấn đề lớn nhất đang gặp phải là ngoài thủ tục hành chính về việc sáp nhập thành phố Thủ Đức, sau hơn 1 năm thành lập, vẫn chưa có dấu ấn rõ nét về việc khu vực này sẽ được tập trung thêm ngân sách đầu tư công và thu hút đầu tư nước ngoài. Đây cũng chính là điều những người kì vọng vào "sự đột phá giá BĐS nhờ thành phố Thủ Đức" sẽ cẩn trọng lại giá mua vào của mình.

Còn ông Phan Vi cho rằng, Tp.Thủ Đức sau khi có tên gọi mới thì mức độ tăng về giá cũng thấp vì chưa có tính ổn định, thói quen vẫn gọi quận 2, quận 9, Thủ Đức.

Một số nơi bị chạm ngưỡng về giá nhưng đây vẫn là thị trường được nhà nước quan tâm đầu tư công vì mới được thành lập nên dư địa về giá vẫn phát triển nhưng tốc độ chậm, về vĩ mô hiểu nôm na mật độ tăng nhanh nhu cầu nhiều thì thị trường lại có dịp tăng thêm một giá. Tỉ lệ lấp đầy chưa có tại những nơi có giá chạm ngưỡng như phường Trường Thạnh - Long Trường sau đó là Phú Hữu kế đến Phước Long B.

Còn Quận 2 phải kể đến phường Cát Lái - Bình Trưng Đông nổi bật nhất là phường Thạnh Mỹ Lợi, một số miếng đất to lên tới 400 triệu đồng/ m2 có tỉ lệ lấp đầy ở đây khá chậm, nhưng giá thì chạm ngưỡng quá cao. Tuy nhiên, ở các phường khác thì vẫn còn cơ hội vì tốc độ phát triển không đồng đều Tp.Thủ Đức.