Cổ phiếu bất động sản tăng phi mã nhưng chuyên gia cảnh báo hiện thực “phũ phàng” ở Trung Quốc

Vấn đề chưa được giải quyết tận gốc

Theo đó, sự hỗ trợ gần đây của Chính phủ Trung Quốc không trực tiếp giải quyết vấn đề là doanh số bán nhà và giá nhà giảm.

Tuần trước, cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đồng loạt tăng mạnh khi có tin Ngân hàng Trung ương và Cơ quan quản lý ban hành các biện pháp nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, vốn đã phải chịu nhiều áp lực, của nước này. Nó đi kèm với các biện pháp hỗ trợ khác được đưa ra hồi đầu tháng.

Cổ phiếu Country Garden, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu, đã tăng gấp đôi trong tháng 11. Trong khi đó, giá quặng sắt kỳ hạn tăng 16% trong tháng này nhờ kỳ vọng vào phục hồi bất động sản. các nhà phân tích của Morgan Stanley cho biết khoảng 40% lượng thép tiêu thụ ở Trung Quốc được sử dụng trong xây dựng bất động sản.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Sheng Mingxing, chuyên gia nghiên cứu vật liệu tại Viện nghiên cứu Nanhua, cho biết tình thế hiện tại là “kỳ vọng mạnh mẽ nhưng thực tế lại mong manh”. Thị giá đã đi chệch khỏi các nguyên tắc cơ bản.

Theo Sheng, điều quan trọng là cần xem các căn hộ có thể được hoàn thành và bàn giao trong giai đoạn xây dựng cao điểm vào tháng 3 và tháng 4 hay không. Các biện pháp cũng chỉ làm giảm áp lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản mà thôi.

Hiện tại, dù không tuyên bố chính thức nhưng các biện pháp mới quy định gia hạn các khoản vay, kêu gọi đối xử bình đẳng giữa các doanh nghiệp bất động sản dù là quốc doanh hay tư nhân và không hỗ trợ phát hành trái phiếu.

“Đây thực sự là một biện pháp cứu trợ tạm thời khi các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực trả nợ ít hơn trong tương lai gần, một biện pháp chỉ mang ý nghĩa về thanh khoản chứ không phải sự thay đổi cơ bản những vấn đề đang tồn tại”, Samuel Hui của Fitch Ratings cho biết.

Theo ông Hui, điều quan trọng nhất vẫn là doanh số bán nhà được cải thiện. Ngoài ra, niềm tin của người tiêu dùng phụ thuộc vào việc các công ty bất động sản có thể xây dựng và giao nhà đúng tiến độ cho họ hay không.

Đầu năm nay, người mua đã từ chối trả các khoản thế chấp căn hộ khi việc xây dựng bị đình trệ. Nhà ở Trung Quốc thường được bán trước khi hoàn thành, tạo ra một nguồn tiền mặt lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Khi nào bất động sản Trung Quốc mới phục hồi?

Các nhà phân tích đưa ra những quan điểm khác nhau về thời điểm thị trường bất động sản Trung Quốc có thể hồi phục. Fitch nói rằng mốc thời gian là “không chắc chắn” trong khi lãnh đạo cấp cao của S&P Global Ratings hy vọng nó có thể được phục hồi vào nửa cuối năm tới.

“Nếu chính sách này được thực hiện kịp thời, nó sẽ ngăn chặn được vòng xoáy lao dốc của các doanh nghiệp bất động sản. Điều này góp phần khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư vào”, Lawrence Lu của S&P Global Ratings cho biết.

Doanh số bán nhà trong 10 tháng đầu năm ở Trung Quốc đã giảm 28,2% so với cùng kỳ năm trước. S&P Global Ratings cho biết hồi tháng 7 rằng doanh số sẽ giảm 30% trong năm 2022, tệ hơn so với cuộc khủng hoảng năm 2008 khi doanh số chỉ sụt giảm 20%.

Tăng trưởng kinh tế chậm lại, sự không chắc chắn từ các biện pháp kiểm soát dịch và những lo lắng về thu nhập trong tương lai đã làm giảm nhu cầu mua nhà ở nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới. Chính điều này khiến giá nhà ở các đô thị lớn của Trung Quốc đều giảm trong tháng 10 so với 1 năm trước đó.

“Mặc dù có nhiều biện pháp nới lỏng trong lĩnh vực nhà ở tại các địa phương trong những tháng gần đây nhưng chúng tôi tin thị trường bất động sản ở các thành phố cấp thấp hơn vẫn phải đối mặt với những cơn gió ngược mạnh mẽ. Nó bắt nguồn từ các yếu tố cơ bản tăng trưởng yếu hơn so với các thành phố lớn, bao gồm cả việc người dân rời bỏ các đô thị này và những vấn đề tiềm ẩn liên quan tới nguồn cung”, các nhà nghiên cứu của Goldman Sachs cho biết.

Trong khi đó, giá nhà ở tại các thành phố lớn nhất, thuộc cấp 1, đã tăng 3,1% trong tháng 10 so với tháng 9. Trong khi đó, giá nhà tại các thành phố cấp 3 giảm 3,9% trong cùng kỳ.

Khoảng 2 năm trước, nhà chức trách Trung Quốc bắt đầu siết chặt nguồn cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản, vốn phụ thuộc nhiều vào nợ để tăng trưởng. Evergrande trở thành doanh nghiệp bất động sản mắc nợ nhiều nhất ở Trung Quốc và đã vỡ nợ cuối năm ngoái. Nó cũng là cuộc khủng hoảng nợ nghiêm trọng, làm lung lay niềm tin của các nhà đầu tư.

Những lo lắng về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản đã lan sang các doanh nghiệp từng khỏe mạnh. Cùng với các biện pháp phòng ngừa Covid-19 nghiêm ngặt, tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc đã bị kéo giảm trong năm nay. Điều này càng tạo thêm trở lực trong lĩnh vực bất động sản, vốn chiếm ¼ GDP của Trung Quốc.

“Còn quá sớm để nói liệu các biện pháp mà nhà chức trách Trung Quốc triển khai hiện nay có đủ để giải cứu lĩnh vực bất động sản hay không. Tuy nhiên, nhà đầu tư lúc này có vẻ yên tâm hơn vì nhiều khả năng, các biện pháp hỗ trợ mạnh hơn sẽ được triển khai trong những tháng tới nếu suy thoái chưa có dấu hiệu hạ nhiệt”, Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Commerzbank AG, cho biết.

Tham khảo: CNBC