"Cởi trói" cho bảng giá, đưa đất về giá trị thực

Nghị quyết số 18 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" mới được ban hành. Nghị quyết khẳng định quan điểm xuyên suốt của Đảng ta về đất đai và là định hướng lớn cho công tác hoàn thiện thể chế về đất đai; khơi dậy và phát huy tối đa tiềm năng, giá trị nguồn lực đất đai.

Trả lời phỏng vấn báo Nhân Dân, Ủy viên Bộ Chính trị, Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Trần Tuấn Anh khẳng định các định hướng mới về quản lý và sử dụng đất được đưa ra trong Nghị quyết sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Đối với người dân, nhất là nông dân, quyền lợi của người dân sẽ được bảo đảm hơn và việc sử dụng đất được linh hoạt hơn. Các chính sách như hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng hơn sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất. 

Đời sống và sinh kế của nông dân sẽ được bảo đảm hơn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp và tâm lý "sợ mất đất" sẽ được khắc phục và người dân sẽ an tâm hơn khi cho thuê quyền sử dụng đất.... Việc bảo đảm được hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất sẽ giúp giảm thiểu được lãng phí, tiêu cực; giảm tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện có liên quan đến đất đai; đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả và bền vững hơn.

Sự lạc hậu của khung giá đất

Trong bài viết "Cởi trói cho bảng giá đất" trên tờ Tuổi trẻ phần nào đã cho thấy sự lạc hậu của khung giá đất hiện nay. Chẳng hạn, khung giá đất tối đa tại đô thị theo quy định của Chính phủ là 162 triệu đồng/m2 thì tại Hà Nội có nơi mỗi mét vuông hơn 1 tỷ đồng. Còn tại TP Hồ Chí Minh, giá đất ở trên đường Đồng Khởi có khi lên đến 700 triệu đồng/m², thậm chí 1 tỉ đồng/m².

Tương tự, ở các địa phương, ngoài bảng giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, còn hàng loạt quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm... Nhiều trường hợp, Hội đồng thẩm định giá đất vẫn phải định giá cho từng khu đất cụ thể như: Bồi thường giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp làm dự án, định giá trong trường hợp bán chỉ định hoặc đưa ra bán đấu giá, định giá để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp... Thế nhưng cũng không thể xử lý triệt để sự khập khiễng giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố.

Báo Lao động dẫn chứng thực tế ở Hà Nội, không ít dự án trọng điểm như đường vành đai 2, vành đai 2,5 bị chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu di dời khi giải phóng mặt bằng vì giá trị đền bù thấp.

Rất nhiều nhà tập thể cũ đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng không thể cải tạo được vì người dân "chê" chi phí đền bù thấp. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo.

Tình trạng lạm dụng quyền lực và tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vô cùng phức tạp (Ảnh minh hoạ)

Ở một góc nhìn khác, báo Nông nghiệp Việt Nam bình luận vì khung giá đất khá bất cập nên nhiều địa phương áp dụng thêm hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm với hàng loạt kiểu giá khác nhau.

Cho nên, tình trạng lạm dụng quyền lực và tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vô cùng phức tạp. Một nghịch lý thường thấy, người dân luôn đòi giá thị trường khi đền bù giải tỏa, nhưng khi nộp thuế mua bán hoặc chuyển nhượng thì đòi giá quy định theo khung. Tình trạng ấy không chỉ dẫn đến thất thu thuế, mà còn khiến nảy sinh nhiều vụ khiếu nại kéo dài.

Báo Tiền Phong dẫn lời Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng khi đã có khoảng cách về giá thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.

Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Ngoài ra các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn tạo điều kiện để môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa giá đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.

Bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa giá đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất (Ảnh minh hoạ)

Đánh thuế nhà đất

Cùng với chủ trương bỏ khung giá đất, áp dụng mức thuế lũy tiến (thuế tài sản, thuế sử dụng đất) sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ tham nhũng liên quan đến đất đai. Những điểm mới mang tính đột phá này phải trở thành "sợi chỉ đỏ" xuyên suốt trong quá trình sửa đổi Luật đất đai.

Tờ Diễn đàn doanh nghiệp dẫn một số liệu thống liệu thống kê cho thấy, có khoảng 70% giao dịch đất đai là đầu cơ. Việc Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với sử dụng, mua bán bất động sản cho thấy quyết tâm cải tiến, thay đổi cách đánh thuế nhà đất, góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tham nhũng liên quan đến đất đai.

Bỏ khung giá đất, quản lý thế nào?

Nghị quyết đã nêu rất rõ, không phải "bỏ khung giá đất" có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là việc nâng cao thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung ương, của các tổ chức chính trị, xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.

Diễn biến mới nhất là cuối tuần này, Phó thủ tướng Lê Văn Thành, trưởng Ban chỉ đạo tổng kết thi hành Luật đất đai và xây dựng dự án Luật đất đai (sửa đổi), chủ trì phiên họp đầu tiên sau khi kiện toàn.

Bộ Tài nguyên và môi trường đã rà soát hơn 100 luật, bộ luật liên quan đến lĩnh vực đất đai để đề xuất sửa đổi nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.