Condotel cần thoát khỏi tư duy chật hẹp

Theo GS Đặng Hùng Võ, văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ do Bộ TN&MT ban hành mới đây chưa tháo gỡ được sự "chật hẹp" của hành lang pháp lí hiện hành về condotel.

Cần một hành lang pháp lý

- Như vậy, mục tiêu ổn định thị trường bất động sản du lịch của Văn bản 703 chưa đạt được thưa ông?

Với mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, cơ hội để thị trường BĐS du lịch tăng trưởng là rất tiềm năng. Tuy nhiên, nhiều khó khăn cho thị trường này vẫn chưa được giải quyết. Ngay cả cơ hội từ Văn bản 703 của Bộ TN&MT ban hành mới đây chắc chắn là không.

Bởi vì, nó chỉ có tác động hướng dẫn thực thi theo pháp luật hiện hành. Những điểm mà đang có những cách hiểu còn khác nhau giữa các địa phương thì văn bản này đã thống nhất lại cho đúng theo pháp luật hiện nay.

Tinh thần của văn bản này đang nhìn nhận loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng (condotel) vốn là chung cư - khách sạn theo hướng của mà Bộ VH-TT-DL xác định condotel là khách sạn, không có vế chung cư.

Theo đó, các địa phương phải thống nhất cách hiểu đó và văn bản này chỉ giải quyết được việc những nơi đang hiểu theo những cách khác.

Chỉ thị 11/2019 của Thủ tướng Chính phủ  quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho căn hộ officetel, condotel.

Như vậy, những người mua các đơn vị BĐS du lịch nghỉ dưỡng condotel thì sẽ được cấp giấy chứng quyền sở hữu đối với công trình gắn liền với đất. Mặt khác, giấy chứng nhận không cấp cho quyền sử dụng đất sẽ làm cho người mua BĐS thiệt hại và tranh chấp sẽ xảy ra.

Còn lại những vấn đề khác đều vẫn phải chờ đợi một công văn thứ hai về chuyện sửa đổi Luật Đất đai sao cho loại bỏ được sự quá chật hẹp của Luật hiện nay và phù hợp hơn với sự phát triển của thị trường BĐS.

Chúng ta cần một hành lang pháp lý có thể khắc phục những xung đột pháp luật dẫn đến đình trệ việc phê duyệt các dự án BĐS nói chung hiện nay cũng như tạo điều kiện phát triển phân khúc BĐS du lịch.

- Với việc ban hành văn bản này, Bộ TN&MT đã hoàn thành nhiệm vụ mà Thủ tướng đặt ra chưa, thưa ông?

Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ mới thực hiện được một nửa nhiệm vụ thứ nhất mà Thủ tướng Chính phủ đặt ra cho Bộ TN&MT trong chỉ thị 11/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh.

Cần một hành lang pháp lý có thể khắc phục những xung đột cũng như tạo điều kiện phát triển phân khúc BĐS du lịch. Một dự án nhà cao tầng có căn hộ condotel tại TP Nha Trang - Ảnh: T.TÂN

Cụ thể, chỉ thị 11 đã giao cho Bộ TN&MT 3 nhiệm vụ gồm: Nhiệm vụ thứ nhất là hướng dẫn thực thi pháp luật hiện hành để giải quyết những tồn tại trong các BĐS du lịch kiểu mới và chuẩn bị những sửa đổi bổ sung để đưa vào dự án sửa đổi Luật Đất đai để tạo điều kiện cho phân khúc bất động sản du lịch ổn định và phát triển.

Nhiệm vụ thứ hai là rà soát lại quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để diều chỉnh sao cho phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế của thị trường.

Nhiệm vụ thứ ba là rà soát lại tất cả các dự án về khu, cụm công nghiệp, khu đô thị và các khu du lịch vui chơi, giải trí để sao cho thuận lợi cho quá trình phát triển các dự án.

Để kinh tế chia sẻ phát triển

- Như vậy việc nhìn nhận condotel đơn thuần là hotel liệu sẽ có ảnh hưởng ra sao tới thị trường, thưa Giáo sư?

Trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Thứ nhất, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Thứ hai, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một BĐS chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các BĐS đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.

Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình BĐS này có thể dẫn đến chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Những cách nhìn nhận và tiếp cận của hệ thống pháp lý hiện tại có thể vẫn chưa giải quyết được vấn đề làm sao để thị trường thu hút được vốn đầu tư, phục vụ được nhu cầu du lịch.

Đến nay chúng ta chỉ làm được việc là nơi nào lộn xộn thì sắp xếp lại, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

- Vậy về mặt pháp lý cho condotel, chúng ta cần cách tiếp cận ra sao để hài hòa các mục tiêu quản lí và phát triển, thưa ông?

Điều quan trọng nhất là làm thế nào để phát triển bởi condotel là một hình thức đầu tư để phát triển du lịch và vốn từ ngữ của nó đã phản ánh nó là một loại hình BĐS đa công năng thì chúng ta cũng cần một khung pháp luật cho những loại hình BĐS đa công năng phát triển sao cho thu hút được vốn đầu tư.

Chúng ta đang cần một khung pháp luật cho BĐS đa công năng, đừng bắt một cái đa công năng bằng đơn công năng hay đừng bắt condotel hoặc là chung cư hoặc là khách sạn. BĐS đa công năng phản ánh một nhu cầu phát triển mới của xã hội mà chúng ta lại cứ quy nó về một tư duy cũ thì nó rất khó phát triển được.

Chúng ta phải đưa ra một khung pháp luật phù hợp với các BĐS đa công năng theo quan niệm của kinh tế chia sẻ. Về thời hạn sử dụng đất nên để là dài hạn giống như đất ở. Có như vậy, mới có thể thu hút được dòng vốn của các nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, việc quản lý khai thác các BĐS đa công năng này cũng cần phải đa dạng hóa cách thức, không nhất thiết phải là hình thức người mua giao căn hộ cho chủ đầu tư khai thác kinh doanh và cam kết lợi nhuận.

Những lỗ hổng của hình thức đó chính là một trong những nguyên nhân gây nên đổ vỡ của condotel thời gian vừa qua.

- Vâng! Xin cảm ơn giáo sư.