Cuộc "đại di cư" của các đại gia địa ốc đầu tư vào các tỉnh lân cận Tp.HCM, đâu là nguyên nhân?

Bên cạnh câu chuyện quỹ đất nội đô khan hiếm thì còn lý do nào khiến hoạt động này ngày càng thể hiện rõ nét trên thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS từng trả lời trên báo chí trước đó, nguyên nhân sâu xa khiến hoạt động "đánh bắt xa bờ" của doanh nghiệp diễn ra chóng mặt là bởi khoảng hơn 2 năm nay, pháp lý dự án tại Tp.HCM diễn ra quá chậm, điều này đã đẩy chi phí đầu vào các dự án tăng vọt, nhưng lại không có sản phẩm để bán hoặc khó kiểm soát chi phí đầu ra. Theo đó, doanh nghiệp BĐS rơi vào thế "bí", tắc nghẽn dòng tiền, biên lợi nhuận không còn được như trước đây.

Vì thế, đứng trước áp lực phải tăng trưởng, phải có sản phẩm bán để tồn tại thì bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng biên lợi nhuận, đa dạng sản…mà chỉ có thị trường vùng ven mới đảm bảo được câu chuyện này.

Nếu trước đây, việc "di cư" này chỉ diễn ra nhỏ lẻ ở một số doanh nghiệp quy mô nhỏ thì hiện nay hàng loạt doanh nghiệp BĐS, từ nhỏ đến lớn đều cùng lúc tấn công thị trường khu ven, thậm chí còn "căng buồm ra khơi" ở những nơi xa xôi, ở các thị trường "mới tinh".

Theo ông Quang, tỉ suất lợi nhuận các dự án khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM luôn cao hơn Tp.HCM. Đó là lý do doanh nghiệp địa ốc chịu đầu quân đi để khai thác. Nếu biên lợi nhuận hiện nay tại Tp.HCM chỉ dao động khoảng 30-50% và thậm chí khó khăn để đạt được mức này, thì đầu tư tại vùng ven có thể đạt mức lãi từ 50-60% (tùy dự án).

Còn hàng loạt lý do khác để doanh nghiệp địa ốc bắt buộc phải "đánh bắt xa bờ" phải kể đến như: quỹ đất Tp.HCM ngày càng khan hiếm, khó tạo dựng dự án; giá đất nội đô hiện đã tăng phi mã, gấp nhiều lần so với đất vùng ven cho nên việc doanh nghiệp "đem quân đi đánh xứ người" cũng là điều dễ hiểu.

Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, quỹ đất sạch thuộc khu vực gần trung tâm Tp.HCM đang dần cạn kiệt nhanh chóng. Các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm kết nối khu vực nội thành Tp.HCM với các vùng lân cận được triển khai xây dựng hoặc được cấp phép triển khai đã rút ngắn đáng kể thời gian đi lại. Do đó xu hướng phát triển trong tương lai sẽ lan tỏa sang các khu vực ở vùng ven của Tp.HCM hoặc các tỉnh lân cận, nơi mà quỹ đất vẫn còn khá dồi dào. Và, xu hướng này ngày càng thể hiện rõ nét trong vòng hơn một năm trở lại đây.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng từng cho rằng, thách thức lớn nhất của thị trường BĐS Tp.HCM chính là thiếu hụt quỹ đất. Trong 6 tháng đầu năm 2020, thị trường BĐS TP.HCM có thể vẫn còn tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức vì thiếu cung.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, do các thủ tục pháp lý cho dự án trên địa bàn Tp.HCM diễn biến chậm, các doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án ở tỉnh để "lấy ngắn nuôi dài". Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.

Trong năm 2020 hoạt động "đại di cư" được thể hiên với tốc độ chóng mặt. Nhiều ông lớn địa ốc thậm chí không có một dự án nào tại Tp.HCM mà dồn hầu hết nguồn lực phát triển loạt dự án tại các tỉnh lân cận. Có thể kể đến như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Him Lam, Thủ Đức House….vốn là những đại gia BĐS có hàng loạt dự án tại Tp.HCM trước đó hiện cũng nhắm đến vùng đất lân cận để phát triển dự án, thậm chí đi đường dài.

Theo các chuyên gia trong ngành, việc phát triển BĐS ra vùng lân cận hiện nay đã trở thành một xu thế tất yếu. Theo ông Sử Ngọc Khương, xu hướng này được tác động trực tiếp bởi quy hoạch hạ tầng cơ sở, gồm hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tiếp đến yếu tố liên quan đến thu nhập của người dân ở khu vực đó để đáp ứng khả năng mua ở khu vực đó.

Theo đó, việc đầu tư BĐS tại các vùng ven là một hướng đi triển vọng cho những người đầu tư có nguồn vốn ít trong thị trường hiện nay. Với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven cũng là hướng đầu tư khôn ngoan.

Tuy vậy, những lưu ý về pháp lý, hạ tầng, quy hoạch vẫn được các chuyên gia khuyến cáo người mua trong bối cảnh mà thị trường còn nhiều biến động. Và cũng theo những người trong cuộc, rất có thể việc các doanh nghiệp BĐS đổ xô về những địa phương lân cận để đầu tư chỉ là giải pháp tình thế, trong khi chờ thị trường BĐS Tp.HCM khai thông trở lại.