Cuộc đua cạnh tranh và làn sóng tăng giá ngầm trên thị trường căn hộ hoàn thiện TP.HCM

Thực tế cho thấy, trong những năm gần đây, lượng căn hộ hoàn thiện tại Tp.HCM ra hàng tương đối nhưng để tìm được dự án giá tốt, vị trí đẹp, thuận tiện di chuyển thì không nhiều. Nhắm vào nhu cầu mua căn hộ sắp hoàn thiện tăng cao ở người mua thực, nhiều CĐT đã đưa ra mặt bằng giá khá cạnh tranh nhau nhằm thu hút khách mua.

Tại khu Nam Tp.HCM, các dự án sắp hoàn thiện, hoặc đã bàn giao, nhận nhà ở ngay đang bước vào cuộc đua cạnh tranh giá khốc liệt trên thị trường thứ cấp. Theo ghi nhận, có khoảng 6 dự án căn hộ đang trong giai đoạn hoàn thiện/ đã bàn giao tại khu vực Q.7. Ở các dự án này chủ đầu tư hoặc NĐT cá nhân đang chào bán các căn hộ còn lại với mức giá dao động từ 32 - 50 triệu đồng/m2. Có những dự án cùng nằm trên một tuyến đường nhưng giá bán khác nhau, thậm chí chênh tương đối, từ 4-5 triệu đồng/m2.

Một dự án căn hộ đã hoàn thiện, nhận nhà vào ở ngay tại Q.7 đang chào giá 32 triệu đồng/m2 cho những căn cuối cùng, được xem là mức giá cạnh tranh với các dự án cùng khu vực. Ảnh: Hạ Vy

Ở khu vực Q.7, dự án Jamona Heights của TTC Land nằm trên đường Bùi Văn Ba, P.Phú Thuận,Q.7 hiện đã hoàn thiện, bàn giao nhà ở ngay hoặc khai thác cho thuê đang chào các căn còn lại với mức giá 32 triệu đồng/m2 cho các diện tích từ 52-96m2. Trong đó, khách mua đóng trước 30%, tức khoảng 800 triệu đồng là nhận nhà, số còn lại ngân hàng hỗ trợ cho vay.

Cùng khu vực, một dự án nằm trên đường Nguyễn Thị Thập là Hưng Phát The Golden Star đang chào các căn NĐT cá nhân gửi lại bán với mức giá 38-40 triệu đồng/m2 (tùy tầng), khách hàng thanh toán 95% nhận nhà.

Một dự án khác cũng đã bàn giao là Luxcity nằm trên đường Huỳnh Tấn Phát hiện đang giao dịch các căn giá thứ cấp là 34-36 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thiện bàn giao trước đó, từ thời điểm 2015-2017 như Ehome 5, Cosmo City hiện đang bán các căn thứ cấp với mức giá lần lượt là 36-38 triệu đồng/m2 và 34-36 triệu đồng/m2.

Đáng nói, có một số dự án dự kiến bàn giao nhà vào quý đầu tiên của năm 2021 hiện đang chào giá giá thứ cấp khá cao. Chẳng hạn, dự án South Gate Tower có giá từ 42-50 triệu đồng/m2; Sky 89 chào giá từ 42-45 triệu đồng/m2. Dự án Q7 Riverside nằm trên đường Đào Trí đang bán các căn còn lại mức giá 35-38 triệu đồng/m2.

Trong đó, có những dự án tọa lạc trên cùng tuyến đường nhưng mức chênh lệch giá bán ra cũng tương đối, dao động trung bình từ 2-4 triệu đồng/m2, cá biệt có 1 số dự án cùng tuyến đường nhưng giá thứ cấp bán ra chênh lệch trên 10 triệu đồng/m2, tùy vào sự đầu tư tiện ích của mỗi dự án.

Theo ghi nhận, mức giá căn hộ hoàn thiện tại khu Nam Sài Gòn âm thầm tăng trong thời gian qua do nhu cầu mua ở thực tăng cao. Khảo sát của JLL trước đó, các địa bàn quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD/m2, tăng gần 3% theo đợt (cách nhau 3-4 tháng). JLL dự báo, thời gian tới, giá căn hộ tại Tp.HCM vẫn tiếp tục tăng do chi phí đất và các chi phí xây dựng, phát triển dự án ngày càng đội lên cao.

Ghi nhận tại các dự án căn hộ đã hoàn thiện tại khu vực, so với thời điểm đầu mở bán, giá thứ cấp đã tăng ít nhất 15%, riêng các căn có vị trí đẹp, có cư dân vào ở, giá thứ cấp ghi nhận tăng 25% so với thời điểm đầu mua vào.

Tại khu Đông Tp.HCM: Đây là khu vực được biết có nguồn cung dự án sắp hoàn thiện trong năm nay tăng cao. Theo tìm hiểu có khoảng trên dưới 10 dự án đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã bàn giao. Trong đó, trục đường Phạm Văn Đồng, xa lộ Hà Nội là nơi tọa lạc của nhiều dự án. Giá bán giữa các dự án cũng khá cạnh tranh nhau.

Chẳng hạn, dự án Forola Novia (đang hoàn thiện) có mức giá từ 1.9-2.5 tỉ đồng/căn tương đương cho diện tích từ 57-80m2. Trong khi đó, dự án Phú Đông Premier đang chào giá thứ cấp từ 1.6-1.9 tỉ đồng/căn diện tích trên 63-72m2. Một dự án hoàn thiện tại đường Phạm Văn Đồng là Opal Garden hiện đang bán giá 2.6-3.5 tỉ đồng/căn (38-41 triệu đồng/căn) với các diện tích 71-86m2. 

Tại trục xa lộ Hà Nội (Q.Thủ Đức - Q.9), dự án Moonlight Residences Apartment của Hưng Thịnh đang bán giá 30 triệu đồng/m2 (chưa VAT), tức khoảng 2,3 tỉ đồng/căn cho diện tích 68m2. Cùng trục đường, dự án Lavita Charm hiện bán giá 26 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Theo các chuyên gia, nhu cầu tìm mua căn hộ hoàn thiện tăng cao ở người mua thực đã khiến giá thứ cấp có chiều hướng gia tăng, đặc biệt trước bối cảnh nguồn cung căn hộ khan hiếm.

Một số căn hộ đã bàn giao cũng có giá thứ cấp cạnh tranh, chẳng hạn dự án Him Lam Phú An đang chào giá thứ cấp khoảng 26 triệu đồng/m2, khoảng 1.9 tỉ đồng/căn cho căn 69m2. Hay dự án HimLam Phú Đông hiện đang bán giá thứ cấp từ 2.3-2.6 tỉ đồng/căn, khoảng 30-33 triệu đồng/m2 với các diện tích 63-88m2.

Đây cũng là khu vực ghi nhận mức tăng giá trên thị trường thứ cấp khá tốt. So với giá gốc, các dự án này đều tăng trung bình từ 10-15%/năm. Ở một số dự án có vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn giá ghi nhận tăng 20%/năm.

Tại khu Tây Sài Gòn: Đặc biệt tại Q.Tân Phú nguồn cung căn hộ hoàn thiện tương đối nhưng các dự án chất lượng tiện ích và vị trí di chuyển thuận lợi lại khá khan hiếm cung. Theo ghi nhânh, thời gian qua nhiều dự án BĐS được các doanh nghiệp địa ốc đầu tư, trong đó hầu hết các dự án đều được tiêu thụ tốt do nhu cầu nhà ở thực tăng cao. 

Những dự án căn hộ có vị trí đẹp, CĐT uy tín có mức tăng giá thứ cấp khá ấn tượng. Ảnh: Hạ Vy

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phần lớn các dự án được phát triển thời gian qua chưa được đầu tư đồng bộ, nên chưa đáp ứng được nhu cầu nhà thực tế tại khu vực này. Môi trường sống đã khá hơn, nhưng vấn đề lấn cấn lớn nhất khi tìm mua căn hộ tại Q.Tân Phú là các chuỗi tiện ích nội khu của dự án thường không được đầy đủ và hiện đại như các khu vực phát triển khác tại TP. Do đó, thời gian gần đây thị trường khu vực này đã xuất hiện một số dự án căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện được đánh giá là cao cấp, ở các giai đoạn mở bán đều ghi nhận sức hấp thụ khá tốt, giá bán cũng khá cạnh tranh.  

Mới đây, một dự án căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện là Carilon 7, nằm trên đường Lương Minh Nguyệt, Q.Tân Phú đang chào các căn cuối cùng với mức giá 30 triệu đồng/m2, tức khoảng hơn 2.1 tỉ đồng/căn cho diện tích 66m2.

Cùng khu vực, Richstar của Novaland hiện căn diện tích 63m2 chào bán giá 40 triệu đồng/m2. Hay Ress Green Tower của Công ty CP Địa ốc 11 bán giá thứ cấp căn 60m2 khoảng 2,3 tỉ đồng/căn tương đương 38 triệu đồng/m2.

Một số dự án khác như Melody Residense của Hưng Thịnh hiện giá thứ cấp căn diện tích 68m2 tầm 2,4 tỉ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2). Hay căn hộ Âu Cơ Tower của CĐT 577 chào giá thứ cấp 32 triệu đồng/m2 (khoảng 2.1 tỉ đồng/căn/diện tích 65m2).

Cũng tại khu Tây, so với Q.Tân Phú, các dự án ở các quận như Q.11, Q.6, một số dự án đã hoàn thiện cơ bản chào mức giá thứ cấp chênh khoảng 3-13 triệu đồng/m2 (tùy dự án) . Chẳng hạn như, dự án Ress 11 (Q.11) giá thứ cấp hiện là 43 triệu đồng/2, tầm tiền 3,1 tỉ đồng sở hữu căn diện tích 73m2. Hay Him Lam Chợ Lớn (Q.6) căn diện tích 82m2 giá khoảng 2,9 tỉ đồng/căn (36 triệu đồng/m2).

Theo ghi nhận, cuộc đua cạnh tranh giá này diễn ra âm thầm giữa các dự án đã bàn giao và sắp hoàn thiện. Với những dự án sắp hoàn thiện giá mềm hơn khoảng 4-8 triệu đồng/m2 so với các căn đã bàn giao. Bên cạnh giá mềm hơn thì lợi thế của các dự án sắp hoàn thiện là người mua có nhiều sự lựa chọn hơn, chưa kể với những thiết kế sau này thì các căn hộ đáp ứng được nhu cầu thẩm mỹ của những khách hàng trẻ tuổi; các tiện ích nội khu cũng được CĐT chú tâm đầu tư mạnh tay hơn.

Theo các đơn vị nghiên cứu, ở khu vực phía Tây Sài Gòn được khảo sát tại các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình, nơi đây được mệnh danh là vùng trũng với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD/m2. Mức giá này đã tăng trung bình 13,37%/năm. Riêng các dự án được CĐT mạnh tay đầu tư cho tiện ích nội khu cao cấp, có cư dân đã vào ở mức giá thứ cấp tăng từ 20% trong vòng 1 năm. Thậm chí, có một số dự án từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng lên tầng 3-4, mức chênh có thể đạt 150-170 triệu đồng/căn (trong khoảng 4-5 tháng) do sở hữu vị trí đẹp, CĐT uy tín, sức mua ở thực tăng cao.

Làn sóng tăng giá thứ cấp tốt ở các dự án sắp hoàn thiện theo các chuyên gia lý do chính là loại hình này đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông khách hàng. Thay vì tìm mua căn hộ hình thành trong tương lai thì rất nhiều người mua hiện nay chấp nhận bỏ thêm tiền để sở hữu căn hộ hoàn thiện để đổi lấy sự an tâm về pháp lý, tiến độ và có thể tận dụng để khai thác cho thuê được ngay. Đặc biệt, ở những khu vực đáp ứng số đông nhu cầu ở thực thì giá thứ cấp căn hộ hoàn thiện âm thầm tăng mạnh ở một số vị trí.

Cũng theo các chuyên gia, trước bối cảnh nguồn cung căn hộ mới khan hiếm thì những dự án đang trong quá trình hoàn thiện, bàn giao nhà vào thời điểm đầu năm 2020 sẽ có sự biến động mạnh về giá. Do đó, rất nhiều khách hàng tìm kiếm cơ hội đến từ các dự án này nhằm tiết giảm được các chi phí thị trường.