Cuối năm, thị trường BĐS ven Tp.HCM diễn biến thế nào?

Đây cũng là phân khúc theo hầu hết các chuyên gia, giá liên tục biến động trong các năm qua. Mặc dù thị trường biến động, nhà phố, biệt thự vẫn tăng giá cao. Ở một số khu vực, mức tăng có thể lên đến 40-50%/năm. Trong khi mức tăng bình quân rơi vào khoảng 20-25%/năm.

Ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà liền thổ tại Tp.HCM và vùng phụ cận tiếp tục tăng giá trong thời gian tới. Lý do chính là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Trong đó, tại Tp.HCM giá bán của nhà phố có mức dao động từ 9.5 -11 tỷ đồng, villa song lập 13.5- 15.5 tỷ đồng. Tới thời điểm hiện tại, thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỷ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26-28 tỷ đồng cho sản phẩm biệt thự.

Theo đại diện Savills, không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2-3 năm tới.

Điểm đáng chú ý là từ nay đến cuối năm là cả nguồn cung và mặt bằng giá nhà phố, biệt thự khu vực lân cận Tp.HCM sẽ "bật dậy". Theo các chuyên gia, các khu vực như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… tiếp tục sẽ là điểm nhấn thị trường BĐS liền thổ. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nguồn cung BĐS tại Tp.HCM đang dần cạn kiệt. Đáng nói, nguồn cung này chủ yếu tập trung ở các dự án BĐS khu đô thị quy mô hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta, được mở bán phân khu tiếp theo, rất ít dự án "mới tinh" còn sản phẩm bán ra thị trường.

Ảnh minhh hoạ

Có thể thấy, nguồn cung BĐS liền thổ, đặc biệt các dự án khu đô thị quy mô sẽ xuất hiện nhiều tại khu lân cận Tp.HCM, bổ sung nguồn cung đang thiếu hụt cho thị trường nhà liền thổ tại Tp.HCM những năm qua.

Chẳng hạn, tại khu vực Long An, một số dự án tiếp tục ra mắt thị trường nhà phố, biệt thự như Waterpoint quy mô 355 ha. Hiện ngoài các sản phẩm villa giá hàng triệu UDS mỗi căn thì KĐT này còn có sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiền EHome Southgate từ 1 tỉ đồng/căn đang rục rịch thị trường cuối năm. Cùng khu vực, một số dự án như Lotus Riverside (42 ha); Thắng Lợi Central Hill 5.6 ha; The Pearl Riverside… cũng là điểm nhấn nguồn cung BĐS liền thổ khu vực Long An.

Tại Đồng Nai, ngoài dự án Aqua City đang rục rịch phân khu mới thì có dự án KĐT Izumi City quy mô 170ha (Biên Hoà, Đồng Nai) cũng dự kiến bung sản phẩm nhà phố, biệt thự vào cuối năm nay.

Điều đáng nói, hầu hết các sản phẩm trong KĐT tại vùng phụ cận Tp.HCM mặt bằng giá cũng đã tăng so với 1-2 năm trước. Do có lợi thế về cảnh quan, tiện ích nội khu nên gần như các BĐS khu đô thị đều có mức biến động giá mạnh, không bị phụ thuộc quá lớn vào sự biến động chung của thị trường bên ngoài.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2025, nguồn cung nhà phố, biệt thự vùng phụ cận Tp.HCM tương lai đạt trên 11.500 căn. Trong đó, BĐS xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%.

Theo hầu hết các chuyên gia, BĐS liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho hay, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản liền thổ tại Tp.HCM sẽ tiếp tục hạn chế. Đây cũng chính là cơ hội cho nguồn cung liền thổ giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận.

Cùng quan điểm, Bà Ginny Nguyễn, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills Tp.HCM cho rằng,  sau dịch Covid-19, nhu cầu nhà ở của 1 bộ phận người dân và tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn hơn căn nhà hiện tại của họ vì xu hướng sống xanh, xa chốn đông người. Những người này có ngân sách hạn chế, nên đại đa số tìm kiếm ở khu vực ngoài Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai để tối đa hoá số tiền họ bỏ ra .

Theo đó, các sản phẩm biệt thự hạng sang tầm giá 20-40 tỷ đồng tại ở một số dự án khu ven, tưởng chừng giá cao nhưng đều cháy hàng ngay lúc mở bán.

"Nhu cầu biệt thự hạng sang sau dịch càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi nguồn cung giới hạn và không có dự án mở bán mới", Bà Ginny Nguyễn nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, khách hàng của các loại hình biệt thự siêu sang xuất hiện tại khu ven Tp.HCM thời gian qua đa phần đều nắm khá nhiều bất động sản trong tay. Theo đó, việc mua biệt thự ở thị trường vệ tinh nhằm để làm second- home, căn nhà thứ 2, thứ 3 và để đi nghỉ cuối tuần.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Savills Việt Nam chỉ ra, thị trường biệt thự, nhà phố tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ rất cao với lần lượt là 85% và 67%. 

Theo bà Bà Ginny Nguyễn, thị trường phát triển biệt thự, nhà liền thổ của các thị trường vệ tinh trong thời gian tới chắc chắn sẽ phát triển hơn do quỹ đất trung tâm để phát triển dự án nhà liền thổ không còn nhiều và do quy trình phát triển dự án khó khăn và phức tạp. Các chủ đầu tư chắc chắn sẽ dịch chuyển nguồn lực sang thâu tóm các quỹ đất sạch tại các thành phố vệ tinh để phát triển dự án nhằm cắt giảm chi phí và đón đầu xu hướng. Từ cuối năm 2022 đến các năm sau thị trường BĐS liền thổ lân cận Tp.HCM sẽ chứng kiến những "đợt sóng" về giao dịch, nhu cầu của người mua.

Tuy nhiên, có một thực tế là nguồn cung BĐS khu đô thị quy mô lớn tại tỉnh lân cận Tp.HCM cũng không còn dồi dào như 2-3 năm trước. Hiện quỹ đất lớn cạn kiệt, cùng với các thủ tục pháp lý vướng mắc, nhiều dự án khó triển khai trong thời gian qua. Điều này cũng khiến mức giá biến động tăng nhanh tại các KĐT quy mô đã có sản phẩm hiện hữu trước đó, ra hàng phân khu sau. Thậm chí, một số dự án nhà phố, biệt thự tại khu ven giá ngang ngửa hoặc cao hơn BĐS liền thổ Tp.HCM. Mức giá này biến động tăng theo sự đầu tư của mỗi chủ đầu tư trong dự án.