Đánh thuế đất bỏ hoang, chặn tình trạng phát hành trái phiếu lấy tiền gom đất

Tại hội thảo chủ đề "Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức chiều 15/4, các chuyên gia đã thảo luận về các vấn đề đang tồn tại trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ TN&MT) nhận định, vừa qua việc đấu giá đất không được lành mạnh.

Mặc dù nhiều trường hợp thời gian triển khai dự án, sử dụng quỹ đất chậm do thủ tục, nhưng cũng có tình trạng những doanh nghiệp để đất từ năm 2012 đến giờ mới triển khai, hoặc có mục tiêu làm thủ tục dự án càng chậm càng tốt để đợi giá đất lên rồi bán sản phẩm thương mại. Nhiều doanh nghiệp mua đất 1.500 tỷ đồng nhưng sẵn sàng nộp phạt 1.200 tỷ đồng, sẵn sàng chậm lại để nộp phạt.

Bên cạnh đó còn tình trạng đẩy giá đất lên cao rồi bỏ cọc. Mặc dù các quy định tương đối rõ ràng nhưng trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện ở các địa phương còn quá chặt chẽ theo quy định, phương án đấu giá mà chưa phù hợp với thực tế.

Về vấn đề này, theo chuyên gia, tiền đặt trước là tiền để tham gia đấu giá. Sau khi đấu giá thì phần tiền đặt trước đó có thể gộp vào tiền đặt cọc. Quy định tiền đặt cọc theo quy định của luật dân sự rất rõ ràng là cam kết để thực hiện hợp đồng. Trong phương án đấu giá thì tiền đặt trước theo giá khởi điểm, ngay khi rời phòng đấu giá phải nộp đủ tiền cọc.

"Vấn đề ở đây là do quy định, cũng như việc đưa ra phương án đấu giá chưa phù hợp. Việt Nam hiện nay có tiền thu về đất cao so với thế giới. Trên thế giới thì bất động sản nói chung chiếm từ 50 - 70% tài sản quốc gia, vừa rồi việc đưa ra gói hỗ trợ lớn đã đẩy giá bất động sản tăng, đây là điều bình thường…",  Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường nhận định.

Ông Nguyễn Đình Thọ cho biết, dự kiến trong nghị quyết mới thay thế cho Nghị quyết 19 sẽ áp dụng các biện pháp tài chính, như ở Úc đánh thuế 5% khi doanh nghiệp tự nguyện khai báo triển khai chậm, nếu Nhà nước đi điều tra sẽ áp dụng 20%. Còn ở Hàn Quốc nếu chậm sau 7 năm đóng 9%, sau 10 năm đóng 10%.

"Chúng tôi mong lần này sẽ hạn chế việc để đất bỏ hoang trong thời gian quá lâu. Việc áp dụng thuế tài sản Bộ Tài chính đang phân vân, nhưng nếu đưa ra sẽ có vai trò rất lớn tránh tình trạng đất bỏ hoang như thời gian vừa qua", ông Nguyễn Đình Thọ cho biết.

Một vấn đề quan trọng được các chuyên gia đưa ra bàn luận là nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh ngân hàng nhà nước siết tín dụng vào bất động sản. Bộ Tài chính đang rà soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo tính tuân thủ pháp luật và bảo vệ lợi ích nhà đầu tư.

Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho hay, Chính phủ đang kiểm soát trái phiếu với 3 mục tiêu: tài chính doanh nghiệp, tài sản đảm bảo, mục đích sử dụng…

"Kiểm soát tài chính là đúng, nước nào cũng làm, còn việc kiểm soát tài sản đảm bảo thì không cần thiết, mục đích sử dụng cũng vậy. Thông lệ quốc tế không có 2 yếu tố này, mà có cách quản lý khác. Kiểm tra mục đích sử dụng chỉ có thể ngân hàng làm, vì liên quan đến việc giải ngân của họ. Nên kiến nghị rằng việc kiểm tra mục đích sử dụng rất tốn kém và không khả thi.

Do đó, kiểm tra tài sản đảm bảo chỉ nên áp dụng với những doanh nghiệp lớn, còn doanh nghiệp nhỏ thì lấy đâu ra tài sản để đảm bảo. Vấn đề kiểm tra nhanh chóng đánh giá và xếp hạng doanh nghiệp. Để thị trường phát triển lâu dài, để doanh nghiệp có nguồn vốn phát triển dự án, thị trường trái phiếu rất quan trọng, nên cần đẩy nhanh xếp hạng trái phiếu. Vốn tín dụng ngân hàng, mỗi khi để cung bất động sản tăng quá nhanh thì dẫn đến đóng băng. Nhưng bây giờ ngược lại, thị trường lại có nguy cơ tạo bong bóng", ông Nghĩa nhận định.

Theo tiêu chí đánh giá IMF đã công bố, cứ 37 năm thu nhập bình quân một người bình thường mới mua được nhà. Đến bây giờ, chúng ta nhìn lại, nước ta cũng đang xấp xỉ như vậy. Đất đai thì ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự nên nguồn cung hạn hẹp. Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục, để tăng nguồn cung, siết trái phiếu… thị trường dễ tạo ra bong bóng bất động sản, liên quan trực tiếp đến hệ thống ngân hàng.

Ông Nghĩa cho hay, nhiều doanh nghiệp lợi dụng ngân hàng chống lưng để phát hành trái phiếu, họ không dùng nguồn tiền đó để phát triển các dự án sẵn có mà dùng để mua gom đất.

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa.

Có chuyên gia từng nói về thuế đánh vào đất không sử dụng là rất quan trọng, nhằm chặn đứng đầu cơ tài nguyên dài hạn. Đi mua đất, gom đất, gom tài nguyên, đấy chính là tự diễn biến, tự chuyển hóa của doanh nghiệp. Người ta nói cuộc chiến giành đất đai như là thế hệ cuối cùng của nền kinh tế này, nên phải đi mua gom. Việc đánh thuế do đó rất quan trọng.

“Chúng ta đang tập trung 2 chiều hướng là minh bạch hóa tài chính công ty phát hành, có kiểm toán và công bố định kỳ, dứt khoát có xếp hạng theo chuẩn mực quốc tế và công bố công khai. Có thể có những doanh nghiệp xếp hạng hơi yếu thì cộng thêm đó có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo không phải tiên quyết, nhưng sẽ dùng thuế xử lý vấn đề đi gom đất, tài nguyên, tài sản”, ông Nghĩa chia sẻ.