Đặt cọc giữ chỗ nhà ở bát nháo, sai phạm có thể truy cứu hình sự

Pháp luật đã có quy định

Bộ Xây dựng cho biết, vừa qua, Bộ nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Trà Vinh liên quan đến việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, cử tri đề nghị quy định chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi đầu tư chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để có cơ sở xử lý theo đúng quy định.

Trả lời kiến nghị trên của cử tri, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết;

Khách hàng tại dự án Vườn Sen căng băng rôn tại văn phòng CenLand ở số 137 Nguyễn Ngọc Vũ (Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội) đòi tiền CenLand đã huy động vốn trái luật

Dẫn quy định tại Khoản 6 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, cũng theo Bộ Xây dựng tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã  quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

“Như vậy, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật” – Bộ Xây dựng cho hay.

Đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo Bộ này quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Ghi nhận từ thực tế thời gian qua cho thấy, có không ít dự án dù Sở Xây dựng khẳng định chưa hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý về đầu tư xây dựng, chưa được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, chưa được UBND tỉnh phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, hiện trạng tại dự án chưa triển khai thi công xây dựng hạ tầng, có khu đất vẫn chỉ là đồng không mông quạnh nhưng các lô đất đã được cò đất rao bán, nhận tiền đặt cọc.

Chủ đầu tư dự án TNR Star Đồng Văn phớt lờ chỉ đạo của chính quyền gây phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự trên địa bàn

Hay như tại dự án Khu thể thao, trường học, công trình công cộng Khu đô thị phường Đồng Kỵ (tên thương mại Khu đô thị Vườn Sen), thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết mọi giao dịch liên quan đến kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đối với các ô đất LO27 theo đồ án quy hoạch chi tiết được phê duyệt tại quyết định số 287 (ngày 22/11/2017) của Sở Xây dựng trước ngày 27/6/2019 là không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Thế nhưng theo phản ánh của khách hàng từ 22-29/5/2019, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) đã thu gần 5 tỷ đồng tiền đặt cọc đợt đầu cho 8 ô shophouse tại khu đất LO27. Sau đó khách hàng đã nộp tiếp số tiền cả chục tỷ đồng cho CenLand.

Theo vị khách hàng này, CenLand được uỷ quyền từ Công ty Nam Hồng đã huy động vốn trái phép thông qua các hợp đồng đặt mua trong đó ghi rõ số ô, số thửa, số tiền.

Chủ đầu tư cố tình vi phạm, dân “sa lầy” nghìn tỷ trên miếng đất hoang

Không chỉ vi phạm quy định, có những chủ đầu tư còn cố tình vi phạm, phớt lờ chỉ đạo của chính quyền khiến nhiều khách hàng ôm “trái đắng” cùng mâu thuẫn tranh chấp trong nhiều năm đến nay chưa thể giải quyết dứt điểm.

Có thể kể đến như tại dự án Khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp Đồng Văn (tên thương mại là TNR Star Đồng Văn) ở thị xã Duy Tiên, Hà Nam. Theo giới thiệu, dự án có diện tích trên 46ha do Công ty CP Phát triển Hà Nam làm chủ đầu tư và Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam (TNR Holdings - thuộc Tập đoàn TNG Holdings Vietnam) là đơn vị phát triển dự án.

Khách hàng tại dự án TNR Star Đồng Văn ôm "trái đắng" sa lầy trên miếng đất mọc đầy cỏ dại

Nhiều năm nay khách hàng mua các lô đất tại dự án này đã nhiều lần tập trung đến trụ sở UBND tỉnh Hà Nam, kéo lên trụ sở Công ty TNR Holdings (54 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội) đòi quyền lợi với nội dung băng rôn “tố” Tập đoàn TNR lừa đảo, chiếm dụng vốn…

Liên quan đến dự án này, như VietNamNet đã phản ánh, vào khoảng năm 2017-2018 dù dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, không được phép chuyển nhượng đất nhưng chủ đầu tư vẫn quảng cáo, phân lô, bán đất nền, ký hợp đồng với khách và cam kết sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Điều đáng nói, dù UBND huyện Duy Tiên (nay là thị xã Duy Tiên) đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu Công ty CP phát triển Hà Nam không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án cho người dân tự xây dựng nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng Công ty vẫn không chấp hành.

Lãnh đạo UBND tỉnh Hà Nam khẳng định rằng: “Đây là nguyên nhân phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự trên địa bàn”.

Được biết, tới tháng 10/2018 chủ đầu tư đã ký hợp đồng chuyển nhượng khoảng gần 1.400 lô đất cho hơn nghìn khách hàng, với tổng số tiền thu được cả nghìn tỷ đồng.

Đến nay, dù nhiều khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư tới 95% giá trị hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khách hàng cũng không được xây dựng trên lô đất đã mua như cam kết.

Khách hàng tập trung tại trụ sở Tập đoàn TNG Holdings Vietnam ở đường Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa, Hà Nội) đòi quyền lợi chưa biết bao giờ chấm dứt tranh chấp

Trước phản ứng của người dân, chủ đầu tư Công ty CP Phát triển Hà Nam đã có nhiều văn bản nội dung cam kết gửi tới khách hàng. Ngày 15/7/2020, chủ đầu tư đã ban hành Bản cam kết về việc thực hiện tiến độ xây dựng nhà ở tại dự án gửi tới khách hàng. Theo đó, “Công ty CP Phát triển Hà Nam cam kết sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý để khách hàng được xây dựng trước ngày 15/12/2020. Nếu qua ngày 15/12/2020 mà Công ty CP Phát triển Hà Nam không thực hiện theo cam kết sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Ngày 4/8/2020, Công ty CP Phát triển Hà Nam có văn bản gửi khách hàng, trong đó tiếp tục cam kết hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý để khách hàng được xây dựng trước ngày 30/12/2020. Tuy nhiên, bước sang năm 2021 nhưng khách hàng vẫn chưa được phép xây dựng trên các lô đất đã mua mà đến nay vẫn chỉ để trồng cỏ.

Mới đây, ngày 19/1/2021 chủ đầu tư tiếp tục có văn bản gửi tới khách hàng đề xuất khách hàng hai phương thức xử lý. Theo đó phương án thứ nhất, chủ đầu tư đề xuất thanh lý hợp đồng đã ký kết và thực hiện thủ tục bàn giao lô đất từ khách hàng lại chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ hoàn trả toàn bộ tiền gốc theo tiến độ thanh toán và tiền phạt chậm thanh toán đã thu từ khách hàng (nếu có), chủ đầu tư sẽ thanh toán một khoản tiền lãi 11%/năm, tính trên dòng tiền gốc.

Phương án thứ 2, đối với khách hàng không lựa chọn phương án thanh lý hợp đồng thì tiếp tục đồng hành cùng dự án để sở hữu quyền sử dụng đất và xây dựng nhà ở khu dự án đáp ứng đủ điều kiện.

Theo phản ánh của khách hàng, nhiều người đã dùng chính những lô đất dự án được chủ đầu tư tự ý phân lô bán để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB). Chính vì vậy, đến nay không ít khách hàng đang rơi vào cảnh bị ghim tiền tại những lô đất bán khi chưa được phép cũng nhiều khách hàng phải lo trả lãi cho các khoản vay tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam. Điều này khiến nhà đầu tư lo lắng nếu tình trạng này kéo dài trong khi vẫn phải “cõng” lãi vay khách hàng càng thêm phần thiệt hại lớn.

Ngoài dự án TNR Stars Đồng Văn thương hiệu bất động sản “TNR Stars” còn được phát triển tại nhiều tỉnh thành khác như dự án TNR Stars Tân Trường (Hải Dương); dự án TNR Stars Thắng City (Bắc Giang),  TNR Stars Diễn Châu (Nghệ An)... Tại Hà Nội, dự án TNR The Nosta ở số 90 đường Láng, quận Đống Đa cũng vướng lùm xùm.

Thuận Phong