Đất nền chững lại, tiền đổ vào phân khúc căn hộ

Theo số liệu từ HoREA, thị trường bất động sản Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm 2018 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó là sự tăng tốc của phân khúc căn hộ.

Thị trường đất nền ảm đạm, căn hộ tăng trưởng ổn định

Theo HoREA, phân khúc đất nền trong 5 tháng đầu năm, chỉ có 29 dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn nhà được tung  ra thị trường chỉ gần 9.200 căn, giảm mạnh 44,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và các huyện ngoại thành hiện đã được kiểm soát và hạ nhiệt. 

Những khu vực như đường Nguyễn Duy Trinh, Lò Lu, Trường Lưu... ở quận 9, vào thời điểm "sốt" trước đây, nhân viên kinh doanh bất động sản và "cò" đất xuống đường dày đặc, nhưng nay đã dần thưa thớt và ảm đạm. 

Anh Trần Nguyễn Thanh Bình - một nhân viên kinh doanh bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm tại khu vực này cho biết, bắt đầu từ tháng 5, giao dịch tại thị trường này sụt giảm và có dấu hiệu chững lại, các nhà đầu tư cũng ra hàng khó khăn hơn. Hiện sàn của anh Bình hầu như không phát sinh giao dịch mới nào, chủ yếu tập trung vào rao bán các nền mà khách cũ ký gửi lại. 

Anh Bình cũng cho biết thêm, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận bán lỗ để rút khỏi thị trường đất nền, đổ tiền vào những kênh đầu tư khác năng động hơn. 

Sự ảm đạm của thị trường địa ốc được thể hiện rõ nhất tại các phòng công chứng. Vào thời điểm sau Tết, các phòng công chứng tại các quận 9, Thủ Đức, Củ Chi… luôn đông nghẹt người đến làm thủ tục sang nhượng nhà đất. Trái ngược với không khí tấp nập những ngày sau Tết, giờ đây các phòng công chứng cực kì vắng khách.

Qua khảo sát sơ bộ, còn xót lại số ít nhà đầu tư không bị áp lực từ việc xoay vòng vốn ráng cầm cự, chấp nhận ôm đất nền dài hạn chờ đến khi thị trường khả quan hơn. 

Một trong những loại bất động sản ít rủi ro nhất sẽ trở thành mục tiêu hấp dẫn giới đầu tư trong vòng 6-12 tháng tới là căn hộ, chung cư giá vừa phải, hiện rất hút dòng vốn trên dưới 1,5 tỷ đồng một căn. 

Đây là loại bất động sản tiêu dùng miễn nhiễm với suy thoái do đặc tính dễ mua, dễ bán hoặc cho thuê vì giá cả khá mềm. 

Lượng cầu khá lớn nên thị phần này phát triển bền vững, ít biến động. Mặt khác bên cạnh mức lợi tức cho thuê thu về hàng năm thì dòng căn hộ này còn có mức tăng giá khá cao từ 10% - 15% mỗi năm.

Cụ thể, theo báo cáo khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM, không bao gồm khu vực trung tâm trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết, những dự án căn hộ các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá. Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận giá bình quân 1.697,49 USD mỗi m2, tăng 9,25% so với năm trước.

Khu vực phía Tây Sài Gòn, cụ thể là các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình vốn là thánh địa của dòng căn hộ giá rẻ nay cũng  ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD mỗi m2. Mức giá này đã tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Riêng phía Nam thành phố, gồm các địa bàn quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD mỗi m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước.

Mức tăng trưởng ấn tượng thuộc về phân khúc nào?

Dòng tiền đổ mạnh vào phân khúc căn hộ khiến dự án căn hộ sở hữu vị trí đẹp của các chủ đầu tư uy tín tung ra gần đây đều chứng kiến mức tiêu thụ ấn tượng.

Tại khu Đông dự án Palm Garden, Gem Riverside ghi nhận mức giao dịch hơn 1.000 căn sau 1 tháng mở bán. Tại thị trường khu Nam, trong đợt mở bán đợt đầu vào 15/5 vừa qua, công ty Hưng Lộc Phát chỉ tung ra thị trường 450 căn hộ Green Star Sky Garden, nhưng đã ghi nhận lượng khách hàng đăng ký nguyện vọng lên đến 1.150 khách hàng. 

Được biết chủ đầu tư dự án đã chi cả trăm tỷ để phát triển đồng bộ các tiện ích hiện đại cung cấp các liệu pháp toàn diện làm đẹp, bảo vệ sức khoẻ, thanh lọc cơ thể và phục hồi năng lượng như: trang bị sơn nano kháng khuẩn, phòng xông hơi nano hồng ngoại, máy lọc nước ion uống được tại vòi cho tất cả căn hộ. 

Ngoài ra, dự án còn đầu tư mạnh vào hệ thống hồ bơi khoáng nóng Onsen, vườn nhiệt đới và suối nước trong nhà, hệ thống aqua gym, spa và hệ thống nhà hàng Detox để đảm bảo không gian sống khoẻ mạnh cho cư dân.

Bên cạnh các tiện ích hiện đại, dự án còn thừa hưởng gần 11.000 m2 không gian xanh nhờ tọa lạc giữa khu compound Hưng Phát Green Star - khu phức hợp  biệt thự và căn hộ cao cấp. 

Theo chủ đầu tư, mảng xanh tại dự án phân bổ theo cả phương ngang lẫn phương đứng, như một lá khiên phòng vệ cho cư dân khỏi các yếu tố gây khói bụi, ô nhiễm, giúp hấp thu khí CO2 trong nội khu và tạo khí oxy.

Tình trạng tăng giá mạnh cũng xảy ra với hàng loạt các dự án "bom tấn" tại khu  Đông như: Gem Riverside (Đất Xanh Group), Palm City (Keppel land Singapore)… 

Ngay cả tại thị trường tỉnh như Biên Hoà, dự án căn hộ cao cấp chăm sóc sức khoẻ Topaz Twins của công ty Berjaya D2D cũng ghi nhận mức đăng ký chọn mua 95% tháp A ngay đợt đầu công bố. 

Chỉ trong vòng 1-2 tháng mở bán, mỗi dự án này đã tiêu thụ cả nghìn căn hộ. Và chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5-10%.