Đất Xanh Group (DXG) bị đạp sàn, bán tháo… chuyện gì đang diễn ra?

Là quán quân thị phần môi giới bất động sản (BĐS) Tp.HCM với 22.108 sản phẩm được bán trong năm 2017 (hơn 5.000 sản phẩm đầu tư trực tiếp; hơn 5.800 sản phẩm thứ cấp và 11.000 sản phẩm môi giới), Đất Xanh Group (DXG) được quan tâm và nhận định đang trên đà tăng trưởng. Đặt kế hoạch cho năm 2018 trên toàn hệ thống, Tập đoàn mục tiêu bán được trên 28.000 sản phẩm; trong đó sản phẩm đầu tư trực tiếp khoảng 12.000 sản phẩm; sản phẩm thứ cấp hơn 8.800 và khoảng gần 7.400 sản phẩm môi giới.

Song song với kinh doanh khởi sắc, trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu DXG của Tập đoàn cũng đang trên đà bứt phá, tăng gấp đôi thị giá kể từ cuối năm 2017. Mã DXG theo đó được xem là cổ phiếu an toàn cho danh mục đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động từ đầu năm nay. Cùng với cổ phiếu HPG của Tập đoàn Hòa Phát, DXG cũng được các quỹ mua vào và nắm giữ với số lượng trong thời gian qua.

Chỉ đang được các quỹ xả hàng!?

Thực tế, nhìn lại đồ thị giao dịch cổ phiếu DXG một năm qua, giá đơn vị này đã liên tục tăng điểm, dù có điều chỉnh nhẹ nhưng nhanh chóng lấy lại đà tăng vọt vào tháng 2/2018. Thanh khoản cũng tương đối tốt.

Tuy nhiên, trong phiên VN-Index giảm sâu (gần 30 điểm) hôm qua ngày 18/6, cổ phiếu DXG cũng bất ngờ lau sàn, giảm đến 7% thị giá. Đến phiên sáng 19/8, tình trạng bán tháo tiếp tục diễn ra với mã BĐS này, DXG tiếp tục giảm sàn 7%, về mức 28.150 đồng/cp, ghi nhận trắng bên mua.

Có rất nhiều nghi vấn đặt ra cho DXG, các room chứng khoán cũng bàn luận xôn xao tuy nhiên đến nay vẫn chưa có một thông tin hay nhận định cụ thể nào cho hiện tượng trên. Nhìn chung, nhiều chuyên gia vẫn giữ quan điểm khả quan với DXG, có thể đây chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn do nhà đầu tư lớn xả hàng. Theo một người đầu tư lâu năm trên thị trường, DXG được nắm giữ lớn nên đang được bán ra, tình trạng giảm sàn hai phiên không có gì đáng lo ngại.

Giá mục tiêu trên 35.000 đồng/cp

Điểm lại Đất Xanh, năm 2017 Công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.879 tỷ và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 751 tỷ, đồng thuận tăng trưởng so với năm 2016, nhờ vào 2 mảng hoạt động chính là:

(1) Môi giới BĐS tăng trưởng mạnh, có biên lợi nhuận gộp cao (81%). Đây là hoạt động cốt lõi của Đất Xanh từ khi thành lập;

(2) Mảng phát triển BĐS tuy có doanh thu chuyển nhượng dự án giảm, nhưng lợi nhuận gộp vẫn được duy trì từ việc sử dụng hiệu quả quỹ đất đã được tích lũy.

Và năm 2018 được xem là thời điểm Tập đoàn chuyển mình thành nhà phát triển BĐS cao cấp. Trong đó, đáng chú ý tại dự án GEM Riverside - dự án cao cấp tự phát triển đầu tiên của Đất Xanh với tổng mức đầu tư 5.600 tỷ.

Về GEM Riverside, dự án có vị trí đắc địa tại khu Đông Sài Gòn, với tổng diện tích toàn khu 67 ha, diện tích sàn xây dựng 379.467 m2, có 12 block nhà cao 33-34 tầng gồm 3,175 sản phẩm. Được khởi công vào cuối năm 2017, tỷ lệ mua theo công bố đã lấp kín khi mở bán một phần, dự án sẽ được bàn giao trong năm 2019-2020 với giá tham chiếu lên đến 38 triệu đồng/m2. Đất Xanh kỳ vọng GEM Riverside sẽ đem lại nguồn thu dồi dào cho mảng kinh doanh môi giới và đảm bảo doanh thu cao cho hoạt động phát triển BĐS.

Phối cảnh dự án GEM Riverside – Website Tập đoàn.

Ngoài ra, Opal City, Opal Ocean View, Resort Nha Trang… cũng là các dự án trọng điểm của Đất Xanh trong năm nay dựa trên nền các quỹ đất lớn. Các dự án đều có tổng mức đầu tư xấp xỉ 5.000 tỷ trở lên, kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn thu lớn cho Tập đoàn sau năm 2018.

Bên cạnh nguồn thu đột biến từ dự án BĐS lớn, một lợi thế khác của Đất Xanh theo Chứng khoán Phú Hưng (PHS) chính là hoạt động môi giới tăng trưởng nhờ sở hữu hệ thống sàn giao dịch lớn. Hiện, Đất Xanh được nhiều chủ đầu tư chọn làm đối tác hợp tác phân phối các dự án lớn như Saigon Riverside, Marina Tower. Trong một báo cáo cập nhật vào tháng 6 mới đây, bằng phương pháp bình quân tỷ trọng giữa NAV (trong đó có đánh giá lại giá trị các dự án mà Đất Xanh có sở hữu và P/E kỳ vọng của ngành BĐS là 12,95), PHS ước tính giá trị hợp lý cổ phiếu DXG là 34.600 đồng/cp ở điều kiện hiện tại và khuyến nghị nắm giữ với cổ phiếu này.

Đồng quan điểm, Chứng khoán ACB (ACBS) cũng dự phóng doanh thu 2018 của Đất xanh sẽ tăng 52% lên 4.387 tỷ đồng nhờ bàn giao khoảng 1.300 căn tại Opal Riverside, Opal Garden, Luxcity officetel và Lux Garden. Mặt khác, do Đất Xanh có lợi nhuận bất thường 151 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng, tỷ lệ chi phí bán hàng cũng quản lý danh nghiệp/doanh thu giảm nên ABCS nâng dự phóng lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ năm 2018 lên 1.120 tỷ, tương ứng EPS tăng mạnh lên 3.158 đồng.

Theo ACBS, Đất Xanh có chiến lược phát triển rõ ràng - tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, đội ngũ môi giới mạnh và có các thương vụ M&A hiệu quả. Đơn vị chứng khoán này tiếp tục đưa ra khuyến nghị mua với giá mục tiêu là 36.000 đồng/cp, P/E dự phóng là 9,7x và P/B là 2,1x.

Nói đi cũng phải nói lại, trong bối cảnh chính sách tín dụng dành cho BĐS đang thắt chặt và việc Nhà nước gia tăng kiểm soát không để xảy ra tình trạng bong bóng thì việc các dự án mới được mở bán sắp tới có thể sẽ không đạt được như kỳ vọng. Đồng thời, bên cạnh việc phải chịu rủi ro mang tính chu kỳ của ngành BĐS nói chung, Đất Xanh còn phải đối mặt với tính cạnh tranh cao ở tất cả các phân khúc sản phẩm do nhiều doanh nghiệp BĐS đều đang xúc tiến triển khai dự án.