Đầu năm Canh Tý 2020, chuyên gia địa ốc dự báo diễn biến thị trường BĐS như thế nào?

Do đó căn hộ ngày càng được mua để ở hoặc cho thuê rất ổn định, họ không tìm kiếm lợi nhuận cao kèm theo rủi ro mà tìm một tài sản chắc chắn, ổn định và có thu nhập thụ động lâu dài.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2020, PGS. TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – cho biết: Thị trường sẽ theo 3 kịch bản chính. Cụ thể, kịch bản chiếm ưu thế là kịch bản ổn định, có đi lên, với giả thiết là tình hình thế giới không biến động xấu – nhất là chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Tuy nhiên, nếu tình hình kinh tế thế giới xấu đi, luồng tài chính quốc tế biến động theo hướng vốn rút khỏi Việt Nam thì mới có thể xảy ra tình huống đi xuống của thị trường bất động sản Việt Nam.

Kịch bản thứ hai, kịch bản tích cực. Đó là tình hình kinh tế thế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệp định Việt Nam kí kết với các nước EVFTA, CPTPP, AEC… triển khai tốt. Luồng vốn vận hành vào nhiều hơn. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ diễn biến tốt đến rất tốt. Khả năng này có thể xảy ra, tuy không lớn nhưng vẫn có khả năng.

Kịch bản thứ ba, kịch bản tiêu cực. Tình hình kinh tế thế giới biến động không thuận. Luồng vốn rút khỏi Việt Nam. Thị trường sẽ biến động tiêu cực. Kịch bản này ít có khả năng xảy ra nhất, nhưng không phải không thể.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho biết, sức ỳ của thị trường địa ốc TPHCM từ năm 2019 (xuất phát từ nguyên nhân như: rủi ro pháp lý, siết tín dụng, khan hiếm nguồn cung...) sẽ tác động mạnh mẽ đến tâm lý giới đầu tư trong 6 tháng đầu năm Canh Tý. Chuyên gia này đưa ra dự báo diễn biến cho 4 quý tới như sau:

Quý I: Thị trường khởi động chậm chạp, số lượng giao dịch ít. Trước Tết có hiện tượng rút vốn, chấp nhận không lời hoặc chiết khấu 10%. Điểm yếu của bất động sản thời điểm này là giá đang rất cao, tiêu thụ chững lại, đặc biệt là nhà đất nằm ở vùng ven, nên khó ra hàng trong 3 tháng đầu năm.

"Nhà đầu tư hiện ôm quá nhiều bất động sản, trong đó có phần sử dụng vốn vay ngân hàng như một hình thức dùng đòn bẩy tài chính. Cuối năm 2019 đến đầu năm 2020, thị trường có sức ỳ khá nặng sau kỳ nghỉ Tết, nhiều đầu nậu muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư để giảm gánh nặng và giảm sức ép chi phí tài chính", ông Quang phân tích.

Quý II: Các chủ đầu tư điều chỉnh giá, đẩy nhanh tiến độ thi công, pháp lý... Giao dịch có thể tăng dần một cách nhỏ giọt. Trong quý này, các chủ đầu tư sẽ trau chuốt sản phẩm hơn, cân đối giá chào bán hợp lý sát nhu cầu thị trường để tăng tính cạnh tranh và kích cầu. Đây được xem là động thái thả hòn đá xuống mặt hồ để thăm dò diễn biến thị trường.

Quý III: Dòng tiền sẽ trở lại thị trường một cách thận trọng. Trong thời gian qua, các chính sách siết bất động sản quá chặt, thậm chí có khi vi phạm về các quyền về đất đai của người dân, quyền kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, khi thị trường chững lại, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có chính sách phù hợp nới lỏng về việc kinh doanh bất động sản theo đúng pháp luật.

Theo ông Quang, thông thường chính sách mới nhiều khả năng sẽ điều chỉnh vào đầu quý III. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp có sẵn nguồn tiền mặt chờ thời sẽ mạnh tay đầu tư vào lúc này. Quan sát từ diễn biến thực tế, hiện các nhà đầu tư chỉ giai đoạn đầu có dấu hiệu khó khăn và chỉ cơ cấu lại danh mục đầu tư chứ chưa dến nỗi mất thanh khoản.

*Quý cuối năm 2020, thị trường trở lại ổn định đến Tết năm 2021. Đây là thời điểm nhà đầu tư đã dày dạn kinh nghiệm từ những bài học và khó khăn của thị trường năm 2019, nên việc xuống tiền sẽ không xảy ra hiện tượng đầu tư ồ ạt", vị chuyên gia này dự báo.

Đúc kết cho những nhận định của mình, ông Quang gợi ý các nhà đầu tư nên chú ý những điểm sau để tránh bỏ tiền nhầm nơi không sinh lời hiệu quả. Theo đó, những tháng đầu năm 2020, nhà phố đường nhỏ, hẻm có giá trị cao trên 20 tỷ sẽ rất khó giao dịch; Căn hộ cao cấp và siêu sang sẽ chững lại; .Các lô đất vùng ven trên 10 tỷ có hiện tượng xả hàng; Đất khu cuối quận 9 giá cao sẽ giảm nhiệt; Kinh doanh khai thác căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê sẽ có hiệu quả.

Riêng về các khu vực hấp dẫn trong năm, vị chuyên gia này cho biết khu Đông vẫn hút khách với các căn hộ giá dưới 2 tỷ và nhà phố dự án 5-6 tỷ . Giá bất động sản sẽ tăng 5-10%. Khu Tây vẫn trung thành các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực nhà phố 3-5 tỷ , căn hộ 1.7-1.8 tỷ . Giá bất động sản tăng 10-15%. Trong khi đó, khu Nam giá căn hộ khó tăng, nhà phố đất nền dự báo có khả năng tăng 5-8% .

Còn theo "quẻ" của bà Nguyễn Hương = Tổng Giám đốc công ty Đại Phúc, thị trường 2020 sẽ là năm sàng lọc mạnh. Các chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính trong dài hạn chịu nhiệt kém sẽ rời bỏ cuộc chơi nhường sân lại cho các chủ đầu tư BĐS có thương hiệu, uy tín và nguồn lực đủ mạnh hoạch định chiến lược phát triển trong dài hạn. Nguồn cung hạn chế và khủng hoảng về pháp lý sẽ tiếp tục tác động đến thị trường BĐS 2020 không mở rộng được nguồn lực phát triển theo đúng cơ chế vận hành của thị trường. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm tăng gánh nặng chi phí đầu vào cho các dự án BĐS và đẩy giá thành tăng.

Bên cạnh đó, phân khúc BĐS tầm trung sẽ là bài toán nan giải đối với các chủ đầu tư do bài toán chi phí đầu vào ngày càng tăng cao, quỹ đất hạn hẹp và kết nối hạ tầng giao thông chưa đáp ứng được việc phát triển BĐS tại các khu đô thị vệ tinh và vùng lân cận. Các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án theo cam kết chất lượng sản phẩm và dịch vụ kết hợp với việc hoàn thiện cảnh quan, tiện ích đầy đủ sẽ được nhà đầu tư tin tưởng lựa chọn.

Theo bà Hương, khu Đông sẽ vẫn là điểm sáng của thị trường do chiến lược phát triển khu đô thị sáng tạo bao gồm Quận 2, Quận 9 và Q.Thủ Đức và hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư. Các dự án BĐS tại khu Đông liên tục hình thành và phát triển chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung ra thị trường và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư do kỳ vọng vào việc phát triển bền vững và gia tăng giá trị trong tương lai.