Đầu tư nhà phố xây sẵn: Hoặc kiếm tiền tỷ hoặc một bước trở thành “con nợ”

Phân khúc nhà phố xây sẵn đòi hỏi người đầu tư phải có lượng vốn lớn. Với những nhà đầu tư (NĐT) có khoản vốn dưới 3 tỷ thường không thể nhắm tới phân khúc này vì mỗi căn nhà phố cũng có giá thấp nhất vào khoảng 3 tỷ đồng. Như vậy, thông thường các NĐT sẽ có vốn tự có trên dưới 10 tỷ đồng, một số NĐT đi vay và dùng số tiền chênh lệch sau đó để bù vào.

Tuy nhiên, để bước vào thị trường này không chỉ cần lượng vốn lớn mà NĐT còn phải quan tâm đến nhiều yếu tố khác quan trọng hơn. Ngoài tư duy mua bán, khả năng sàng lọc, phân loại các dạng nhà phố thì NĐT cũng cần có kiến thức cơ bản về thiết kế, sửa sang nhà phố. NĐT cũng cần có kinh nghiệm hoặc am hiểu về cách định giá, phân tích diễn biến thị trường, biết cách thương lượng khi trao đổi với “cò đất” và còn phải biết tìm hiểu thông tin từ chính quyền.

Theo một NĐT lâu năm ở phân khúc này, nếu ai không nắm được những kiến thức, thông tin cơ bản trên mà ào ào đi mua nhà thì rất dễ “sụp hố”. Điển hình như trường hợp của ông Trần Văn H., một NĐT mới bước vào lĩnh vực kinh doanh nhà phố với khoản vốn đầu tay 5 tỷ đồng.

Ban đầu, ông H. nghe được thông tin rằng kinh doanh sản phẩm này sẽ thu lời khủng nên không quản ngại nắng mưa, tự tìm kiếm các sản phẩm xung quanh các quận, huyện, đọc rất nhiều tờ báo giấy hoặc săn lùng các trang báo mạng về thông tin rao bán nhà.

Cứ nơi nào có dán bảng bán nhà là ông H. ghé vào hỏi thăm. Sau nhiều ngày tìm kiếm, ông H. cũng mua được 1 căn nhà với giá gần 3,9 tỷ đồng ở Q.Gò Vấp, Tp.HCM. Sau khoảng vài tháng bỏ tiền vào tu sửa, ông H. tốn khoảng 500 triệu cho căn nhà trên. Đến tháng 12/2019 ông H. rao bán căn nhà với giá 5 tỷ đồng nhưng rao bán nhiều tháng trời không có ai hỏi mua.

Gần đây ông H đã tự hạ giá xuống về 4,3 tỷ (lỗ hơn số tiền đã bỏ ra 100 triệu đồng) nhưng vẫn chưa có khách hỏi mua. Sau nhiều lần rao bán bất thành, ông H. quyết định gửi “cò đất” và chấp nhận lỗ thêm 200 triệu + 1% phí cò đất nhưng vẫn không khá khẩm là mấy. Nhiều người dự đoán nếu tình hình kéo dài ông H. sẽ phải chịu lỗ nhiều hơn hoặc để vốn chôn luôn 1 chỗ.

Nguyên nhân thất bại của ông H. đến từ việc thiếu tìm hiểu thị trường, đầu tư theo phong trào và không lường trước các rủi ro. Đây là trường hợp may mắn chỉ lỗ ít, còn rất nhiều trường hợp NĐT khác không biết cách định giá đúng thị trường nên dễ mua hớ. Sau khi mua, NĐT lại phải bỏ ra một khoản tiền lớn để tu bổ.

Thậm chí, nếu NĐT không nắm được kết cấu căn nhà thì dễ “vớ phải” những căn nhà cũ nát, trong đó có nhiều lỗi kỹ thuật về đường điện, ống nước… nên khi mua lại rất khó sửa sang hoặc chi phí đội lên rất cao. Một số chủ nhà trước khi bán đã sửa sang lại, sơn mới nên người mua non kinh nghiệm xem nhà sẽ đánh giá sai. Thậm chí phí sửa sang đôi khi còn vượt qua giá của căn nhà đã mua trước đó. Như vậy, việc bán ra để thu lãi tiền tỷ không hề đơn giản như mường tượng.

Dó đó, theo các chuyên gia để đầu tư vào phân khúc này thì trước tiên NĐT phải rà soát, tìm hiểu thật kỹ lưỡng. Cách tốt nhất là NĐT có thể nhờ vả những người đi trước hoặc các chuyên gia có kinh nghiệm đánh về BĐS hỗ trợ trong khâu chọn lựa mua nhà. Đầu vào quan trọng nhưng đầu ra cũng quan trọng không kém.

Việc bán hàng cũng phải có kinh nghiệm, biết khảo sát các kênh bán hàng. Nếu NĐT có kinh nghiệm làm sale thì có tự bán để giảm được khoản tiền hoa hồng. Hoặc nếu không, NĐT có thể gửi “cò” bán giúp nhưng với mức phí tốt nhất để ra hàng thật nhanh thay vì ngâm đợi nhiều tháng trời khiến dòng vốn bị đứng im.

Ngoài ra, trước khi đầu tư phân khúc này NĐT cũng nên xây dựng một đội ngũ bán hàng có sẵn để khi có sản phẩm thì chỉ cần tung ra thị trường, tránh để tồn kho. Nếu NĐT vay vốn từ ngân hàng thì càng phải tính toán kỹ đầu ra để tránh bị chôn vốn hoặc tự biến mình thành “con nợ”.

Nhìn chung, đây là kênh đầu tư khá khôn ngoan, bởi trên thực tế đã không ít NĐT đút túi tiền tỷ chỉ thông qua hình thức mua nhà xây sẵn rồi bán lại. Sau khi trừ các khoản chi phí như thuế, tiền sửa sang thì mức lãi đủ để xoay vòng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc nhiều rủi ro do lượng vốn đổ vào rất lớn.