Đề xuất cơ chế đặc thù, cải tạo chung cư cũ hết 'tắc'?

Bị "tắc" vì tỷ lệ đồng thuận

Như Tiền Phong thông tin, hàng trăm hộ dân nhiều năm qua đang sống thấp thỏm tại khu tập thể cũ 3 tầng xập xệ, xuống cấp nghiêm trọng trên đường Lê Hồng Phong (tổ dân phố 13, phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, Hà Nội). Đây cũng được xem là một điển hình về tình trạng "tắc" trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay.

Ông Trần Văn Mật, Tổ trưởng tổ dân phố 13 cho biết, khu nhà tập thể cũ trên đường Lê Hồng Phong là nơi sinh hoạt của gần 200 hộ dân với 4 dãy nhà ở. "Khu nhà tập thể đã gần 5 thập kỷ, nên xuống cấp khiến người dân luôn sống trong thấp thỏm vì lo sợ có thể sập bất cứ lúc nào nhất là những lúc thời tiết mưa bão ập đến. Từ năm 2017 đến nay, có doanh nghiệp được Hà Nội giao thực hiện lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể và chính quyền địa phương đã nhiều lần tổ chức hội họp để lấy ý kiến của dân nhưng đến nay chưa đạt được thỏa thuận", ông Mật kể.

 Khu nhà tập thể cũ 3 tầng trên đường Lê Hồng Phong (phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, Hà Nội) đã trải qua gần 5 thập kỷ nên xuống cấp nghiêm trọng, khiến cuộc sống người dân gặp nhiều khó khăn, luôn sống trong thấp thỏm vì lo sợ khu nhà có thể sập bất cứ lúc nào.

Một số hộ dân cho rằng, nhà đầu tư cần tăng hệ số đền bù, đền bù phần đất lấn chiếm, tăng tiền hỗ trợ tái định cư, được chọn tòa nhà tái định cư; hỗ trợ di chuyển, miễn phí dịch vụ trong vòng 5 năm và tăng tiền thuê nhà tạm cư...

Trao đổi với PV, đại diện Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai - nhà đầu tư được UBND TP.Hà Nội giao làm chủ đầu tư thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự ái cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Lê Hồng Phong (quận Hà Đông) cho hay, doanh nghiệp cùng với các cấp đã tổ chức các hội nghị lấy ý kiến các hộ dân khu tập thể để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án.

Theo đó, có khoảng 70% người dân ở khu tập thể 3 tầng đồng ý lựa chọn Công ty Xuân Mai làm chủ đầu tư cũng như các phương án phía công ty đưa ra. Tuy nhiên, vị này cho biết, theo quy định pháp luật, phải 100% cư dân đồng thuận mới có thể cải tạo lại cho nên đến nay việc cải tạo khu tập thể cũ 3 tầng trên đường Lê Hồng Phong vẫn rơi vào bế tắc.

“Chúng tôi vẫn tiếp tục dự kiến đối thoại, thỏa thuận với người dân để đạt được tỷ lệ đồng thuận cần thiết nhưng không dễ dàng vì nếu đáp ứng các yêu cầu của người dân đưa ra thì không hài hòa lợi ích của nhà đầu tư. Trong khi đó, nhà đầu tư muốn bỏ kinh phí để thuê đơn vị đủ tư cách pháp nhân thực hiện kiểm định cũng không được vì lo ngại người dân không tin kết quả kiểm định, cuối cùng vẫn phải chờ", vị này nói.

Từ năm 2017 đến nay, nhà đầu tư được giao lập quy hoạch và chính quyền địa phương đã nhiều lần tổ chức hội họp để lấy ý kiến của nhân dân trong khu tập thể cũ 3 tầng trên đường Lê Hồng Phong nhưng đến nay chưa đạt được thỏa thuận do lý lý do, trong đó có việc không thể lấy ý kiến đồng thuận tuyệt đối của cư dân. 

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng, việc áp dụng luật, nghị định vào việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay có một số nội dung chưa phù hợp, trong đó có việc quy định muốn cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với cư dân và phải cần 100% ý kiến đồng tình. "Không bao giờ có 100% cư dân đồng ý, thậm chí cái đó khiến các dự án cải tạo chung cư cũ đi vào ngõ cụt. Việc phải tái định cư tại chỗ cho các hộ cũng gặp khó khăn, bởi vì tại một số dự án dân số hiện trạng của các khu chung cư cũ đã vượt quá quy hoạch đảm bảo cho các hộ tái định cư tại chỗ, dẫn đến việc không cân đối được tài chính của dự án, có nghĩa dự án sẽ lỗ, nhà đầu tư sẽ khó tham gia việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ”, vị chuyên gia nói.

Đề xuất cơ chế đặc thù cải tạo chung cư cũ

Về vấn đề cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cho rằng, vướng mắc hiện nay là do thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia.

 Hà Nội kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì đạt tỷ lệ 100% ý kiến đồng thuận như trước đây.

Để tháo gỡ những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, mới đây cơ quan chức năng đề xuất thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù trong đó bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan. Hai địa phương là Hà Nội và TP HCM được lựa chọn thí điểm cơ chế đặc thù.

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố với một số đề xuất giải pháp, cơ chế chính sách đặc thù.

Cụ thể, Hà Nội đề xuất giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự án cải tạo, TP sẽ hoàn trả chi phí nếu nhà đầu tư không được chọn, nhằm hấp dẫn sự vào cuộc của doanh nghiệp.

TP Hà Nội cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng chỉ một vài hộ dân không đồng ý dẫn đến dự án ách tắc nhiều năm, UBND TP Hà Nội cũng kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại.

Hà Nội cũng đề xuất được phép chỉ định chủ đầu tư thực hiện hiện dự án nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án. Đồng thời đưa các chung cư hết niên hạn sử dụng vào kế hoạch cải tạo xây dựng chỉnh trang mỹ quan đô thị.

Về tỷ lệ bồi thường, UBND TP Hà Nội cũng cho rằng chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường tối đa là 1,5 lần, đối với các chủ hộ tầng 1 sẽ được phép ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng căn hộ cũ theo giá đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn đối với trường hợp các chủ sở hữu (có nhà chung cư cũ tại 4 quận nội thành cũ) có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 thì hệ số bồi thường sẽ là 2 lần…

Chưa có kinh phí kiểm định

Liên quan đến khu tập thể 3 tầng trên đường Lê Hồng Phong, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, khu tập thể này xuống cấp ở mức 3, được Sở Xây dựng đưa vào danh sách cần kiểm định chi tiết ngay.

Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay vẫn chưa có nguồn kinh phí để thực hiện kiểm định chi tiết những công trình nhà tập thể, chung cư cũ của thành phố. Nguyên nhân, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, các căn hộ đều đã bán cho người dân còn phần hành lang, cầu thang, hạ tầng xung quanh vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Do đó, theo nguyên tắc tài chính thì phải phân định ngân sách bỏ ra bao nhiều tiền và người dân bỏ ra bao nhiêu tiền trong tổng số kinh phí kiểm định chất lượng công trình.

“Việc kiểm định rất cần thiết để nắm được tình trạng công trình có đảm bảo cho người dân sinh sống trên đó hay không, nếu không đáp ứng được, cần thiết ban hành quyết định di dời”, Sở Xây dựng thông tin.