Đề xuất thêm phương án thí điểm chuyển đổi đất đai gỡ nút thắt cho hàng trăm dự án BĐS

Tại phiên thảo luận trực tuyến, các đại biểu Quốc hội tiếp tục quan tâm đến nội dung sửa đổi, bổ sung liên quan đến hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở). 

Cho ý kiến về vấn đề này, đại biểu Trần Hữu Hậu - Tây Ninh cho  biết: "Về sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư, một số đại biểu không đồng tình và nêu lên so sánh giữa giá trị Nhà nước thu được từ chuyển mục đích sử dụng đất với đấu giá. Tôi cho rằng nếu chỉ so sánh đơn thuần như thế thì đúng là có sự chênh lệch lớn, thế nhưng ở đây vấn đề lại là khác bởi đất đã có quyền sử dụng đất, quyền này được pháp luật bảo vệ, đất này lại là đất của chính nhà đầu tư, nhà ở thương mại. Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước có thể thu hồi rồi đem đấu giá, rồi khi người trúng đấu giá, nếu là người khác lại được thực hiện dự án trên khu đất của họ".

Cũng theo đại biểu Trần Hữu Hậu, sự bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa đổi nằm ở chỗ giả sử có 2 khu đất ở kề nhau, khu đất A có 1 m² đất ở, còn lại là đất khác thì được chuyển mục đích nếu không có m² nào thì không được chuyển. Ta có thể thấy ngay ở đây là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng. Ngoài ra, các quy định hiện hành còn góp phần tạo nên vấn đề con gà và quả trứng, gây trì trệ trong phát triển nhà ở thương mại. Đó là muốn có chủ trương đầu tư thì phải có quyền sử dụng đất ở mà muốn có quyền sử dụng đất ở thì lại phải có chủ trương đầu tư, gây nên nhiều trì trệ trong thời gian vừa qua.

"Tôi cho rằng sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình và hợp thực tiễn, nó sẽ tháo gỡ được nút thắt hiện nay trong quá trình phát triển nhà ở thương mại, thu hút được nguồn lực xã hội cho sự phát triển lĩnh vực này và khi các nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới sẽ kéo theo sự phát triển thương mại, dịch vụ, làm thay đổi bộ mặt đô thị, Nhà nước và xã hội sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không thể tính được bằng tiền và tôi tin rằng giá trị ấy lớn hơn nhiều so với chênh lệch địa tô mà các đại biểu lo lắng là Nhà nước mất", ông Hậu cho biết.

Còn theo đại biểu Phan Thái Bình - Quảng Nam, việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 và khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở có thể dẫn đến chênh lệch địa tô, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước hoàn toàn có thể nếu chúng ta làm không chặt chẽ. "Tuy nhiên, quan điểm của tôi cho rằng bây giờ nếu một nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp với loại quy hoạch tôi nhấn mạnh trong dự thảo cũng như trong Tờ trình của Chính phủ là "phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất" là vấn đề thứ nhất là các phù hợp khác".

"Chúng ta phải nên nhớ một điều theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật về giá thì giá là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và thất thoát hay không là do chúng ta định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật. Do vậy, tôi vẫn đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà trong trường hợp này và quy định chặt chẽ về việc định giá phải sát với giá thị trường và thất thoát hay không thất thoát do cơ quan có thẩm quyền trong định giá chứ không phải do lỗi của luật.

Tôi cũng đề nghị không phải sửa khoản 1 Điều 75 mà phải sửa khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở, tức là sửa Luật Nhà ở chứ không phải sửa Luật Đầu tư", đại biểu Phan Thái Bình cho biết.

Giải trình ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng khẳng định sẽ nghiêm túc tiếp thu các ý kiến và nêu rõ 3 vấn đề:

Thứ nhất, về sự cần thiết phải sửa đổi. Theo quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc này trong một thời gian rất dài từ năm 2014 và theo đó cũng đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020. Nhưng thực chất vẫn chưa giải quyết được những bất cập đang còn tạo ra những phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc là không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m² thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực hiện nay và thiếu hụt cung cầu về nhà ở làm cho giá của nhà ở có phần tăng lên.

Thứ hai, Bộ trưởng cho biết các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai.

Thứ ba, theo phản ánh của các Địa phương, Hiệp hội thì hiện nay đang còn rất nhiều các dự án thương mại đang bị ách tắc, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh có 150 dự án, Hà Nội còn 102 dự án, Bình Dương có khoảng 40 dự án.

Về phương án sửa đổi, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cho biết hiện Chính phủ đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, gồm cả 3 loại đất, đó là đất ở; đất ở và các loại đất khác; các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và không phải qua đấu giá, đấu thầu. 

Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan. Nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai hay bán tài sản công theo Luật Tài sản công.

Hai là, bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Ba là, phải xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã gửi phương án sửa đổi của Chính phủ để lấy ý kiến của các địa phương. 

Tính đến 31/12 vừa qua đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.

Về ý kiến của dự thảo luật, Bộ trưởng cho biết: "Qua nghe ý kiến của các đại biểu tôi cũng thấy đây là một vấn đề rất lớn, rất khó. Nếu chúng ta không xử lý, giải quyết thì nó sẽ ách tắc và không khơi thông được các nguồn lực cho đầu tư phát triển, ảnh hưởng rất nhiều. Nếu chúng ta làm không chặt chẽ, không thận trọng thì có thể sẽ gây hậu quả như các đại biểu đã nêu. Vấn đề này liên quan đến rất nhiều các luật, chính sách về đất đai, xây dựng, đầu tư cần được nghiên cứu và đánh giá thật cẩn thận trọng và đầy đủ hơn, đảm bảo chặt chẽ và hài hòa giữa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và người dân".

"Qua ý kiến của các đại biểu và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế chúng tôi xin đề xuất 2 phương án như sau: Thứ nhất, phương án theo Chính phủ trình, với việc là phải rà soát lại chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ hai, các việc định giá, đánh giá phải nộp cho ngân sách khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương án 2 là theo phương án đề xuất của Ủy ban Pháp luật, đó là đề nghị xây dựng một đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức sử dụng đất khác mà không phải là đất ở để trình cho Quốc hội vào kỳ họp thứ ba, tháng 5/2022 này đối với những người đang có quyền sử dụng đất và phù hợp với cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đấy là 2 phương án chúng tôi cũng xin đề xuất với Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội để xem xét cho ý kiến chỉ đạo", Bộ trưởng nhấn mạnh.