Điểm “tương đồng” khó tin của thị trường căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM

JLL Việt Nam đã chỉ ra diễn biến thị trường căn hộ tại Tp.HCM và Hà Nội trong quý đầu năm 2022. Trong đó, giá bán (đặc biệt trên thị trường sơ cấp) của hai TP này vẫn tiếp đà tăng, thậm chí xác lập kỷ lục mới. Đây là điểm tương đồng của thị trường BĐS căn hộ Hà Nội và Tp.HCM.

Tp.HCM: Mặt bằng giá tiếp tục ghi nhận kỷ lục mới

Báo cáo của JLL chỉ ra, Quý 1/2022 thường là quý thấp điểm trong năm do các đợt nghỉ lễ và tết Nguyên đán kéo dài. Theo đó, nguồn cung mới căn hộ trong quý chỉ đạt 1,518 căn hộ, giảm 76,6% so với quý trước. Citi Grand ở Quận 2 là dự án duy nhất mở bán mới trong quý này với tổng 666 căn. Nguồn cung còn lại đến từ các dự án đang được mở bán, tập trung ở phân khúc Cao cấp trở lên như dự án Grand Marina và Thảo Điền Green.

Nhu cầu dịch chuyển tương đồng với nguồn cung mới, trong đó tổng lượng bán trong Q1/2022 đạt 1.507 căn, giảm 74,1% so với quý trước. Thị trường ghi nhận phân hóa nhu cầu giữa nhóm khách mua đầu tư và khách ở do động thái siết tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng nhà nước. Trong khi chính sách vay mua nhà hạn chế có tác động nhất định đến nguồn cầu đầu cơ và kể cả để ở, các chương trình ưu đãi hấp dẫn của chủ đầu tư vẫn thu hút sự chú ý của nhóm khách đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi.

Đáng nói, mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM tiếp tục ghi nhận kỷ lục mới. Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường TP.HCM ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lũy kế hàng năm vào khoảng 11,8% theo năm trong bối cảnh nguồn cung dẫn dắt nhu cầu. Sự cải thiện về chất lượng của nguồn cung trước bối cảnh nhu cầu ngày càng yêu cầu cao giúp cải thiện mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp, đạt mức 2.927 USD/m2. Quỹ đất ngày càng khan hiếm cũng góp phần thúc đẩy xu hướng tăng giá bán căn hộ.

Tuy nhiên, để giữ nhịp nhu cầu trong bối cảnh giá bán tăng mạnh, các ưu đãi về phương thức thanh toán và chương trình chiết khấu vẫn được các Chủ đầu tư áp dụng rộng rãi.

Dự báo, tổng lượng mở bán mới trong năm 2022 dự kiến ở mức 32.000 căn, tương đương tổng nguồn cung trong hai năm 2020 và 2021. Nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng theo trục hạ tầng Đông-Tây, trong đó TP. Thủ Đức ở phía đông chiếm tới 55% lượng mở bán mới. Ba quận phía tây bao gồm Bình Chánh, Bình Tân và Tân Phú, cũng sẽ là tâm điểm với nguồn cung tại khu vực này dự kiến chiếm tới 22% nguồn cung mới trong năm nay.

Tâm lý đầu tư tăng nhẹ do nhu cầu khách hàng cần nơi trú ẩn vào bất động sản để tránh rủi ro lạm phát, tuy nhiên cũng sẽ bị hạn chế phần nào dưới tác động của việc siết tín dụng. Sống xanh là xu thế dẫn đầu nhu cầu mua để ở trong bối cảnh người mua tập trung vào chất lượng sống sau giai đoạn đại dịch. Giá bán tiếp đà tăng trưởng nhưng ở mức chậm hơn so với giai đoạn 2020-21 trong bối cảnh nguồn cung mới dồi dào.

Hà Nội: Cả nhu cầu và giá bán sơ cấp tăng mạnh theo năm

Theo JLL, trong quý đầu năm, nguồn cung thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận các dấu hiệu tích cực với 3.260 căn mở bán, tăng 7,3% theo quý, tuy nhiên vẫn giảm 10,6% theo năm. Mức tăng theo quý gửi đến các tín hiệu tích cực cho thấy nguồn cung đang tiếp tục trên đà hồi phục sau khi cả nước bắt đầu tiến trình bình thường hóa với đại dịch. Phân khúc Trung cấp dẫn đầu thị trường khi chiếm đến 75% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu như Vinhomes Gia Lâm: Vincity- phân khu The Pavillion (khoảng 650 căn), Imperia Smart City (khoảng 300 căn). Đặc biệt, trong quý này, thị trường còn đón chào thêm hai dự án mới có tên là The Essensia (phân khúc Trung cấp, quy mô 496 căn) và Tecco Diamond (phân khúc Bình Dân, quy mô 665 căn) tại khu vực ngoại thành.

Sự cải thiện về nguồn cung cùng tâm lý lo sợ lạm phát khiến giá nhà leo thang đã góp phần thúc đẩy nhu cầu mua căn hộ, đặc biệt là với người mua ở thực. Trong quý 1/2022, lượng căn hộ bán ra đạt 4.391 căn, tăng 31,7% theo quý. Trong đó, thị trường căn hộ Trung cấp chiếm đến 74.6% số căn được bán hết, tập trung tại các dự án có quy mô lớn như Vinhome Ocean Park (Gia Lâm) hoặc Vinhomes Smart City ( Nam Từ Liêm).

Nhu cầu tốt không giới hạn chỉ ở các quận huyện có tâm lý thị trường tốt nhờ các dự án lớn như Gia Lâm, Nam Từ Liêm, một vài huyện ngoại thành như Hoài Đức, Thanh Trì cũng có tỷ lệ bán tốt trong quý, nhờ vào các dự án phù hợp với nhu cầu của khách hàng bình dân trong thời kì khan hiếm nguồn cung giá rẻ và giá bán đang ngày càng tăng cao.

Tương tự thị trường Tp.HCM, giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh theo năm. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt đỉnh tại 1.729 USD/m2, tăng 11,2% theo năm. Đây là mức tăng hàng năm cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Bên cạnh việc thiếu hụt nguồn cung mới trong giai đoạn dịch bệnh, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đắt đỏ cùng sự gia nhập của các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang cũng góp phần khiến giá sơ cấp trên toàn thị trường tăng mạnh. Không những vậy, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ trung cấp cho thấy đà leo thang khi ở nhiều dự án có mức tăng giá theo năm lên đến 10%.

Theo JLL, trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, nguồn cung và cầu dự kiến sẽ bị ảnh hưởng trong thời gian tới. Đối với các CĐT nhỏ lẻ, việc khó tiếp cận nguồn vốn có thể khiến dự án bị chậm tiến độ, giảm quy mô xây dựng, ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và tốc độ hoàn vốn. Trong khi đó, nguồn cầu từ nhóm khách mua đầu tư sẽ giảm và nhóm khách mua ở thực cần sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ cũng gặp phải khó khăn trong thời gian tới.