Diễn biến thị trường bất động sản hiện nay: “Chậm nhưng không đứng”

Thị trường bất động sản vài năm gần đây liên tục “sốt’’ ở khắp nơi dẫn đến giá nhà, đất không ngừng “leo thang” bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Theo báo cáo mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá nhà đất ở nhiều nơi tăng nóng, nhất là phân khúc đất nền tại các khu vực sắp lên quận, sáp nhập hoặc có hệ thống hạ tầng giao thông chạy qua... tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá nhà chung cư tăng 5-7%, nhà ở riêng lẻ có nơi tăng 30%.

Trước thực tế trên, các cơ quan ban ngành, địa phương đã có loạt động thái chấn chỉnh lại thị trường bất động sản như “phanh” tín dụng vào bất động sản từ ngân hàng, kiểm soát phát hành trái phiếu, siết thuế bất động sản… Ngay lập tức, thị trường bất động sản ở nhiều nơi có dấu hiệu hạ nhiệt, tuy nhiên giá vẫn neo ở mức cao. 

Theo báo cáo thị trường tháng 5 của Batdongsan.com.vn, lượng sản phẩm nhà, đất bán trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch mua bán loại hình đất có dấu hiệu chững lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về dự án quy hoạch.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ với báo chí, hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản bán đang khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lượng quan tâm bất động sản bán đã giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu ở các loại hình là đất, đất nền dự án, mặc dù lượng tin đăng rao bán tăng trên 22%, thậm chí đất nền dự án tăng 38%. Điều này cho thấy, các nhà đầu tư hay những người đang cầm hàng đăng nhiều hơn để có thể bán sản phẩm.

Đưa ra nhận định về thị trường hiện nay, ông Đặng Hoài Nam - Giám đốc kinh doanh CTCP BĐS Tiến Phước chia sẻ: “Qua dữ liệu một số báo cáo cho thấy thị trường có dấu hiệu chậm lại tuy nhiên chậm nhưng không có đứng. Chậm lại cũng là sự thức tỉnh, sàng lọc về phía khách hàng, nhà đầu tư. Đây chính là thời điểm cho những sản phẩm mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư, khách hàng lên ngôi”.

Vị này bổ sung thêm, thời điểm này, các sản phẩm ở vị trí chiến lược, được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cơ sở hạ tầng tốt, quản lý chuyên nghiệp vẫn được khách hàng tìm kiếm. Nhu cầu được an cư, được nâng cao chất lượng sống vẫn luôn rất lớn trong đại bộ phận người dân. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nguồn cung sản phẩm dự án đạt được chất lượng, mang lại giá trị sống như vậy là không nhiều. Đặc biệt là ở những khu vực có tốc độ phát triển đô thị nhanh như ở TP.HCM. 

“Nhìn chung, ở giai đoạn này thị trường đang trải qua giai đoạn chững, khó nhưng không hoàn toàn là khó bởi những sản phẩm thực, mang lại giá trị thực tại những vị trí tốt, chiến lược của chủ đầu tư uy tín và vẫn được khách hàng đón nhận”, ông Nam nhận định.

Vị này cũng cho rằng, thời điểm này cũng là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại thị trường để có những rà soát, điều chỉnh phù hợp và đặc biệt hướng đến việc xây dựng mang lại những sản phẩm có giá trị thực cho nhà đầu tư cũng như các khách hàng nhu cầu để ở.

Trong giai đoạn thị trường khó, những sản phẩm mang lại giá trị thực tại vị trí tốt chiến lược của chủ đầu tư uy tín vẫn được khách hàng đón nhận.

Còn TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, thị trường hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản đang hạn chế. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như vậy.

Theo vị chuyên gia của Savills, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền mà ở điểm khác. 

"Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm. Con các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoà vốn 5 năm là nhiều. Chúng ta đang sửu dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý cho bất động sản.

Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở. Mà điều gây khó đầu tiên cho phân khúc này chính là pháp lý, yếu tố đẩy chi phí  đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có", ông Khương cho hay. 

Tuy nhiên, lợi thế của thị trường Việt Nam là thị trường bất động sản rất nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngược lại đến bất động sản nhà ở. 

"Đây là bức tranh mà tôi cho rằng dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở", ông Khương nhấn mạnh.

Các ý kiến khác cũng chỉ ra vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thể chế pháp luật. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật nhằm mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển. Bên cạnh đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường bất động sản.