Điều gì xảy ra với thị trường BĐS 5 huyện ven Tp.HCM khi không được xin chủ trương lên quận, thành phố?

Diễn biến thị trường BĐS 5 huyện ven Tp.HCM

Theo đó, Phó Chủ tịch TP cho biết trong giai đoạn hiện nay, 5 huyện: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ cần quy hoạch không gian, hình thành bộ khung về kết cấu hạ tầng, các trục giao thông quan trọng, các tuyến đường huyết mạch, các khu đô thị lớn cùng với các thiết chế văn hóa xã hội đi kèm. Sau khi các huyện đạt tiêu chuẩn theo quy định, Tp.HCM sẽ trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định mô hình đơn vị hành chính đô thị phù hợp với từng huyện.

Điều này cũng khẳng định cho việc, đây chưa phải là thời điểm để 5 huyện vùng ven Tp.HCM xin chủ trương lên quận, Thành phố.

Trong báo cáo mới nhất từ Chợ Tốt Nhà, đơn vị này đã chỉ ra diễn biến thị trường BĐS của các huyện ven Tp.HCM. Cụ thể, với phân khúc căn hộ chung cư, trong năm 2022 các dự án tại khu vực các huyện ở Tp.HCM không quá thu hút người mua mặc dù đã có những thông tin liên quan đến việc cơ sở hạ tầng được nâng cấp. Minh chứng rõ ràng nhất là giá căn hộ chung cư sơ cấp chưa bàn giao không tăng trưởng như xu hướng chung tại các khu vực quận trung tâm.

Trái ngược với phân khúc căn hộ chung cư, nhà đất đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về giá trung bình, tiêu biểu là tại khu vực huyện Nhà Bè khi mà nhiều xã, thị trấn giá trung bình nhà mặt tiền đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2 (tăng từ mức 75 triệu đồng/m2 vào giai đoạn đầu năm) và nhà ngõ, hẻm đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2 (tăng từ mức 60 triệu đồng/m2).

Đặt trong bối cảnh tại khu vực các huyện ở Tp.HCM chưa có quá nhiều dự án căn hộ chung cư nổi bật, việc thông tin hạ tầng được nâng cấp để phục vụ mục tiêu lên quận, thành phố vẫn giúp thu hút người mua có nhu cầu ở thật tìm kiếm và giao dịch nhà đất tại đây.

Phân khúc đất nền vẫn được quan tâm tại các huyện ven Tp.HCM.

Báo của đơn vị này cũng chỉ ra tình hình diễn biến BĐS tại huyện Bình Chánh. Giá bán căn hộ chung cư tại khu vực huyện Bình Chánh không chứng kiến quá nhiều biến động mạnh mẽ trong khoảng thời gian năm 2022. So sánh với thời điểm đầu năm mức giá trung bình từ tháng 9/2022 chỉ tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc tăng giá của căn hộ chung cư chưa bàn giao. Khi so với thời điểm đầu năm thì mức giá trung bình đã tăng lên khoảng 6 triệu đồng/m2 trong khi mức giá căn hộ chung cư chưa bàn giao gần như không tăng quá nhiều so với thời điểm đầu năm.

Trong khi đó, huyện Nhà Bè, đang đẩy nhanh hàng loạt dự án lớn. Huyện đặc biệt chú ý các dự án liên vùng, thay đổi diện mạo đô thị và chú trọng đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng. Giá trung bình căn hộ chung cư tại khu vực huyện Nhà Bè đã lên tới mức hơn 40 triệu đồng/m2 vào thời gian tháng 6, tháng 7 nhờ vào mức tăng từ phân khúc căn hộ chung cư chưa bàn giao. Sau đó cả hai phân khúc căn hộ chưa bàn giao và đã bàn giao đều có tín hiệu giảm giá nhẹ và quay về ngưỡng 35 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà phố, giá trung bình của huyện này dao động trong khoảng 68 triệu đồng/m2 trong xuyên suốt năm 2022 với mức tăng nhẹ vào thời điểm cuối năm chủ yếu đến từ giá nhà ngõ, hẻm tăng từ 60 lên 65 triệu đồng/m2. Khu vực tập trung nhiều nhà đất bán tại huyện Nhà Bè là thị trấn Nhà Bè, xã Phước Kiển, xã Nhơn Đức, xã Phú Xuân.

Theo ghi nhận, giá nhà mặt tiền tại tất cả thị trấn, xã đều tăng mạnh nửa sau năm 2022 với thị trấn Nhà Bè, xã Phước Kiển và xã Phú Xuân chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2, xã Nhơn Đức cũng đạt mức 60 triệu đồng/m2 trong tháng 9/2022. Trong khi đó, giá nhà ngõ hẻm tại thị trấn Nhà Bè là 80 triệu đồng/m2, xã Phú Xuân và xã Phước Kiển chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2 trong khi đó xã Nhơn Đức là 50 triệu đồng/m2.

Huyện Củ Chi cũng diễn biến khá bất ngờ trong tháng 11/2022. Cụ thể, thị trường ghi nhận mức giảm giá ở nhà phố mặt tiền. Trong tháng 11/2022, khu vực này bắt đầu có tín hiệu giảm mạnh so với 3 tháng gần nhất trước đó khi giảm từ 20 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2. Về đất nền, xã Nhuận Đức và xã Tân An Hội chứng kiến mức giá tăng trưởng mạnh mẽ từ thời điểm đầu năm cho đến nay khi lần lượt tăng từ mức 3 triệu đồnh/m2 xuống còn 8 triệu đồng/m2 (xã Nhuận Đức) và 5 triệu đồng/m2 xuống còn 11 triệu đồng/m2 (xã Tân An Hội).

Tại huyện Hóc Môn thì khu vực xã Bà Điểm chứng kiến giá nhà ở trung bình tụt giảm mạnh cho cả loại hình nhà mặt tiền và nhà ngõ hẻm. Tính đến thời điểm tháng 10/2022 đang có mức giá trung bình là khoảng 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó khu vực xã Thới Tam Thôn và xã Xuân Thới Sơn có mức giá duy trì ổn định lần lượt là 40 triệu đồng/m2 và 15 triệu đồng/m2. Xã Xuân Thới Thượng chứng kiến mức giá tăng so với đầu năm ở cả hai phân khúc và đạt mức 24 triệu đồng/m2 cho cả 2 loại hình nhà đất vào tháng 10/2022.

Chặn đường tình trạng thối giá BĐS?

Thông tin, 5 huyện ven của Tp.HCM không được xin chủ trương lên quận, Thành phố liệu có tác động như thế nào đến thị trường BĐS khu vực?.

Chia sẻ về điều này, anh Chung, một nhà đầu tư kì cựu trên thị trường BĐS cho hay, thông tin này hiện tại chưa tác động gì đến thị trường, bởi thực tế, các chỉ số BĐS sụt giảm thời gian gần đây là tình hình chung của thị trường, không riêng gì khu vực ven Tp.HCM. Thực tế, các khu vực như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ nhu cầu về chỗ ở còn khá lớn. Khu vực nào có nhu cầu ở thực cao thì việc xuống giá theo thị trường chung sẽ không đáng kể.

“Riêng một số khu vực nghiêng mạnh về đầu tư như huyện Củ Chi thì giá BĐS có thể xuống trong ngắn hạn. Lý do, khu vực này phát triển BĐS nghiêng về nhu cầu nghỉ dưỡng hoặc làm nhà vườn. Hiện tại, kinh tế khó khăn, người mua thắt chặt chi tiêu thì nhu cầu nghỉ dưỡng hay làm nhà vườn sinh thái cũng hạn chế nhiều. Nhưng về lâu dài, nhu cầu ở thực vẫn sẽ chiếm đa số”, anh Chung chia sẻ.

Từng là môi giới khu vực phía Tây Tp.HCM hơn 5 năm nay, chị H cho hay, thông tin quy hoạch đã từng khiến đất nền Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh… tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, hơn nửa năm nay thị trường BĐS chậm lại theo tình hình chung của toàn thị trường BĐS. Vì thế, việc chưa đồng ý chủ trương lên quận hay thành phố thời điểm này không ảnh hưởng tâm lý quá lớn. Tuy nhiên, nhìn về lâu dài, điều này sẽ tác động đến tâm lý đến các nhà đầu tư chuyên “lướt sóng”, hưởng chênh theo thông tin hạ tầng, quy hoạch. Từ đó, cũng dễ tác động đến hoạt động mua – bán chung khi thị trường BĐS phục hồi. “Bởi lẽ, dù sao các thông tin tốt cũng là điểm tựa để thị trường có giao dịch nhộn nhịp”, nữ môi giới này cho hay.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Lê Thị Thanh Hằng, CEO, VietnamGroove cho rằng, thông thường, thị trường BĐS có “đòn bẩy” quan trọng là thông tin quy hoạch sân bay, cầu cảng, đường xá, thông tin một địa phương được quy hoạch từ huyện lên quận hoặc thành phố…Dù vậy, cũng có khả năng các thông tin này bị một số người “lợi dụng” để tìm cách thổi giá, khiến BĐS các khu vực liên quan bị xáo trộn, khó kiểm soát.

Các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ có diện tích lớn, dân số đông và lại thuộc Tp.HCM – thành phố lớn nhất cả nước. Nếu BĐS tại các địa phương này bị thổi giá bất hợp lý thì sẽ có ảnh hưởng dây chuyền theo hướng tiêu cực đến thị trường BĐS tại Tp.HCM và cả khu vực lân cận hoặc thậm chí ở quy mô lớn hơn.

“Với thông tin các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ không được xin chủ trương lên quận hoặc thành phố, chúng tôi đánh giá rằng hiện tượng “sốt đất” sẽ khó xảy ra hơn, góp phần ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa không đúng với các quy định liên quan ở các khu vực kể trên. Bên cạnh đó, thị trường BĐS tại các huyện này cũng sẽ phát triển hài hoà, tương thích hơn so với đà phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế - xã hội của các địa phương đó.

Điều quan trọng là, mặt bằng giá nhà đất sẽ được “neo” lại, không tăng quá nhanh, tạo điều kiện cho đông đảo người dân có nhu cầu ở thực có thể xoay sở để tìm được chốn an cư – điều có ý nghĩa sâu sắc trong việc đảm bảo an sinh xã hội, góp phần quan trọng để đạt được các mục tiêu phát triển bền vững”, bà Hằng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, trước đây, các thông tin xin quy hoạch hoặc sắp lên TP hoặc quận bị nhiều người đẩy lên để thổi giá BĐS trong khu vực. Cụ thể, đầu năm, thông tin huyện Củ Chi và Hóc Môn xin quy hoạch lên TP đã khiến giá BĐS 2 địa phương này sốt cục bộ và tăng ít nhất 10 - 15% trong vòng 1 tháng, sau đó lại "xẹp" dần.

“Thông tin 5 huyện ven Tp.HCM không được xin chủ trương lên quận, thành phố, về mặt nào đó giúp thị trường ở những địa phương này ổn định, tránh mấy trường hợp lợi dụng thông tin để thổi giá đất, gây bất ổn xã hội”, ông Thắng nhấn mạnh.

Thời gian qua, 5 huỵên liên tục đề xuất lên quận hoặc Thành phố. Trong đó, để lên quận, các huyện phải đáp ứng tiêu chí 100% đơn vị hành chính là phường, bên cạnh các tiêu chí khác. Đặc biệt, hiện nay, hầu hết các huyện ngoại thành đều muốn lên thành phố hơn là lên quận.