"Định giá đất hiện quá thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật"

04/03/2022 14:24
Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) liên quan đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm tại tọa đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức.

Định giá đất hiện chưa sát với kỳ vọng của nhà đầu tư

Đưa ra ý kiến liên quan đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận thấy có cả mặt tích cực trong cơ chế đấu giá nhưng đi đôi với đó vẫn còn nhiều khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở để nhà đầu tư lợi dụng. Vì sao giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm?

Theo vị này, việc các doanh nghiệp đã trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm trung bình tăng gấp hơn 7 lần so với mức giá khởi điểm, cao nhất là gấp 8,3 lần xuất phát từ một số nguyên nhân.

Nguyên nhân thứ nhất là cơ chế để thực hiện nguyên tắc Luật Đất đai điều 120 quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.

“Trong giai đoạn 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm nhưng ở TP.HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp”, ông Châu nhận định.

Theo ông, Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên 2 tổng quan trọng 1 là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, 2 là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

Chủ tịch HoREA cho rằng: “Phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật.

Thực tế, nói TP.HCM áp dụng đúng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 là do đang áp dụng điều 40 trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016”.

Đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này được cho rằng không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm 1 dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.

Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Định giá đất hiện quá thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật - Ảnh 1.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm: “Hiện các nước thường áp dụng phương thức đấu giá theo điều 42, 43 luật Đấu giá tài sản của Việt Nam khi đấu giá tài sản là bất động sản để phát triển dự án, tức là đấu giá theo bỏ phiếu khi nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn. Ai bỏ cao giá nhất thì trúng đấu giá.

Điều 42, Luật Đấu giá tài sản cũng ghi rõ trường hợp bỏ phiếu gián tiếp, gửi qua bưu điện bỏ phiếu, ai trả giá cao nhất là thắng không như đấu giá trực tiếp bằng miệng, so kè tới 140-170 lần để đấu giá.

Chúng tôi đã có đề xuất điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện”.

Những bất cập trong vấn đề đấu giá đất

Tại tọa đàm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cho rằng có khá nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất. Đầu tiên là cách tiếp cận, bản thân 2 luật đang có quy định khiến tư duy khác nhau về đất đai.

Cụ thể, Luật Đất đai cho rằng đó là tài sản, nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá. Mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt, đây là bất cập bởi các địa phương chưa tính toán được nếu giá cao thì hệ lụy là gì?

Trong khi đó Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra 2 điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án.

Định giá đất hiện quá thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật - Ảnh 2.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV.

"Chính vì hai luật quy định như vậy nên các địa phương theo luật đất đai. Đây là vấn đề cần quan tâm", vị này nói.

Bất cập thứ 2, theo ông Lực là phương thức đấu giá hiện nay mở, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.

Ba là, bất cập quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ.

Bên cạnh đó, quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu, cần rà soát lại vấn đề này. Bây giờ bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sẵn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín.

Phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.

“Tôi đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, phải tính đến những hệ luỵ và tác động đến đời sống địa phương.

Cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (Điều 108,119,120). Cần rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư. Hết sức quan tâm đến vấn đề công khai minh bạch.

Chúng ta phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần cập nhật để phù hợp với thực tiễn”, ông Lực nhấn mạnh.

https://cafef.vn/dinh-gia-dat-hien-qua-thap-nha-dau-tu-bo-gia-cao-la-khong-vi-pham-phap-luat-20220304104239046.chn

Tin mới

Cận cảnh siêu phẩm sedan cỡ nhỏ: Trang bị cửa sổ trời cùng loạt tính năng hiện đại, ăn 3,88 lít xăng/100 km
6 giờ trước
Chiếc sedan đến từ thương hiệu Nhật Bản có khả năng tiết kiệm nhiên liệu ấn tượng khi chỉ hết 3,88 lít/100 km.
Xuất khẩu thủy sản trên đà phục hồi hướng đến mục tiêu 10 tỷ USD
6 giờ trước
10 tháng qua, xuất khẩu thủy sản của nước ta tăng 28% so với cùng kỳ năm ngóai, khả năng cao sẽ đạt mục tiêu xuất khẩu 10 tỷ USD trong năm nay.
Thái Lan có động thái mới vụ 7 tấn nho Shine Muscat nghi nhiễm độc
7 giờ trước
Nước này triển khai quy trình nghiêm ngặt trước thông tin trên.
Một mẫu iPhone đang giảm hơn 13 triệu, giá bán chỉ từ 8 triệu đồng
8 giờ trước
Hiện tại, mẫu iPhone này đang được bán tại nhiều đại lý với mức giá cực rẻ.
"Vua doanh số" của Xiaomi, bán chạy hơn S24 Ultra: Màn hình mượt hơn iPhone 16, giá chưa đến 3 triệu
8 giờ trước
Đâu là lý do khiến mẫu điện thoại giá rẻ này có sức hút lớn như vậy?

Tin cùng chuyên mục

"Pháp sư" Mr. Xuân Hoàn thay áo mới cho VinFast VF 3: mini Defender phiên bản "hoàng tử bóng đêm", cặp đèn pha đổi màu theo ý thích
11 giờ trước
Chiếc VinFast VF 3 phiên bản all black được xem là độc nhất vô nhị trên thị trường hiện nay.
Một ông lớn Trung Quốc trình làng xe hybrid phạm vi hoạt động trên 1.500 km: Tiêu thụ 4,71L/100km, sạc nhanh chưa đến 30 phút
12 giờ trước
Mẫu xe có tên Roewe iMax8 DMH với phạm vi hoạt động 1.536 km với giá khởi điểm hơn 700 triệu đồng.
Kia Seltos 2025 lộ diện trên đường: Thiết kế mới, có điểm giống xe điện, dễ thêm hybrid đấu Xforce, Yaris Cross
12 giờ trước
Thế hệ mới của Kia Seltos vẫn sẽ giữ kiểu dáng góc cạnh như trước nhưng sẽ thay đổi lớn ở mặt trước và sau.
Nhiều hãng xe lần đầu lắp ráp tại Việt Nam: Phần lớn từ Trung Quốc, xe thuộc nhiều phân khúc, xuất xưởng từ năm sau
16 giờ trước
Xu hướng xây nhà máy và nội địa hóa ô tô tại Việt Nam đang cho thấy rõ mục tiêu phát triển nghiêm túc của nhiều hãng mới gia nhập thị trường.