Doanh nghiệp bất động sản đang dần quay lại thị trường, còn vướng mắc nào cần gỡ?

Khoảng 1.035 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động

Đánh giá về mức độ “sẵn sàng tái nhập cuộc" của các chủ thế, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhờ đà phục hồi của thị trường, cũng như nỗ lực tự nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp của các chủ thể tham gia thị trường, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản đều “khỏe" hơn so với cùng kỳ năm 2023.

Dữ liệu của Tổng cục thống kê cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2024, đã có 1.035 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 25,8% so với cùng kỳ năm và gấp 2,3 lần so quý IV/2023. Thị trường cũng có thêm 921 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, bằng 98% cùng kỳ. Ngoài ra, doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chỉ có 331 doanh nghiệp, giảm 2,9% so với quý I/2023.

Kết quả từ một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là chủ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đang hoạt động cũng chỉ ra, có tới trên 80% số người được hỏi cho biết doanh nghiệp của họ có tình hình kinh doanh cải thiện so với cùng kỳ, với mức lợi nhuận tăng khoảng 10%.

Một số doanh nghiệp còn ghi nhận doanh thu cao gấp đôi cùng kỳ, hay lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây,... Trên 90% số doanh nghiệp được hỏi cho biết họ đã và đang thực hiện tuyển lượng lớn môi giới để phục vụ cho hoạt động kinh doanh.

Với những tín hiệu khởi sắc từ thị trường bất động sản, đã có khoảng 20-30% môi giới quay trở lại hoạt động so với thời điểm thị trường khó khăn nhất. Lượng lớn môi giới đã bỏ việc cũng đang có kế hoạch quay lại với ngành bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc ra quyết định quay trở lại phải cân nhắc đến việc đầu tư nâng cao năng lực và kiến thức khi điều kiện hành nghề môi giới siết chặt.

Còn theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services (DXS- FERI) cũng cho thấy, số lượng nhân sự và doanh nghiệp bất động sản quay lại thị trường trong quý 1/2024 có sự tăng trưởng. Tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản ngưng hoạt động quý I/2024 là 2,9%, so với mức sụt giảm mạnh cùng kỳ quý I/2023 là 30,2%, cho thấy thị trường đang đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

Số doanh nghiệp thành lập mới hơn 900 doanh nghiệp và số doanh nghiệp quay lại thị trường là hơn 1.000 doanh nghiệp cho thấy những kỳ vọng tích cực về sự phục hồi của thị trường. Tỷ lệ nhân sự quay lại ngành bất động sản cũng thuộc nhóm những ngành có sự phục hồi nhanh, bao gồm cả nhân sự môi giới và nhân sự chuyên môn nghiệp vụ.

Các doanh nghiệp môi giới truyền thống cũng đang thu hút nhân sự bằng các chính sách phúc lợi, hệ thống hoa hồng hấp dẫn, thưởng nóng, và hỗ trợ trong hoạt động marketing, văn hóa doanh nghiệp thân thiện và môi trường làm việc năng động. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp chuyên về môi giới thứ cấp và các dịch vụ liên quan cũng đang liên tục mở rộng quy mô hoạt động của mình, tạo thêm cơ hội gia nhập nghề cho môi giới bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn còn đối mặt với khó khăn

Nhận định về vấn đề nguồn vốn đối với doanh nghiệp bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho biết, nguồn vốn vẫn là khó khăn “đeo bám" các doanh nghiệp. Nhu cầu vốn của thị trường rất lớn, ước tính 70 - 80 nghìn tỷ đồng mỗi năm và vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng.

"Do đó, Chính phủ cần có hỗ trợ về lãi suất và pháp lý như hỗ trợ bù lãi suất chênh lệch, tạo điều kiện về pháp lý, phát hành Trái phiếu Chính phủ để huy động vốn phát triển nhà ở xã hội,... Trên nền tảng nỗ lực về chính sách của Nhà nước, Doanh nghiệp cần chủ động nhìn nhận lại, tái cơ cấu, định hướng chiến lược phù hợp hơn với xu hướng của thị trường và hành lang pháp lý mới", ông Nghĩa nhận định.

Về áp lực đáo hạn trái phiếu, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết hiện tại, các nhà phát hành trái phiếu đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để trả nợ. Dù đã hết quý I/2024 nhưng thị trường bất động sản vẫn đang khá trầm lắng, chưa có nhiều khởi sắc và hồi phục được như kỳ vọng. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu vẫn chưa được cải thiện khiến thanh khoản kém, tiềm lực tài chính của doanh nghiệp yếu…

"Áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến cuối năm vẫn rất lớn, đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản. Bởi hiện nay, phần lớn doanh nghiệp ngành này đều đang đối mặt với tình trạng "khát tiền". Trong khi đó, theo đặc thù của ngành, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Do đó, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn là một bài toán khó", ông Hiếu phân tích.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết, dòng tiền của doanh nghiệp vẫn sẽ đến từ tín dụng, phát hành cổ phiếu và đặc biệt đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán bớt tài sản để trả nợ. Tuy nhiên, việc bán tài sản để trả nợ cũng là việc không dễ dàng đối với doanh nghiệp bất động sản vì họ khó có thể bán tài sản với giá dưới chi phí đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến cáo để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cơ cấu lại các khoản nợ đồng thời cân nhắc việc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ, hoàn thiện những dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

"Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cũng cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản hay kênh khác như đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài", ông Đính cho biết.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định việc thông qua 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giải quyết các khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang ngày càng rõ nét và lạc quan với nhiều dư địa để phát triển rực rỡ hơn nữa.

Tuy nhiên, các bộ Luật đều sẽ có độ trễ chính sách để bảo đảm hiệu quả thực thi, trong quá trình chờ đợi “ngấm”, cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật. Đồng thời, nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý địa phương.