Doanh nghiệp bất động sản KCN Việt đang có 34.600 tỷ "của để dành": Hai đại gia phía Nam ngồi trên "núi tiền", Tập đoàn Cao su kịp có gần 9.000 tỷ

Hai đại gia phía Nam ngồi trên "núi tiền", tập đoàn cao su lấn sân có gần 9.000 tỷ

Theo số liệu tổng hợp từ các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán, nhóm này đang có tới hơn 23.000 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Đây chính là khoản tiền người mua trả tiền trước là "của để dành" của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong những năm tiếp theo. 

Quán quân của danh sách này chính là Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP, UpCoM). Cụ thể, SIP có 297 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn và 10.172 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Như vậy, tổng cộng SIP có gần 10.471 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, tăng 1.000 tỷ so với con số đầu kỳ. Đây là doanh thu nhận trước của khách hàng thuê đất khu công nghiệp và là "của để dành" để hạch toán dần trong những năm tài chính sắp tới của công ty. Luỹ kế năm 2021, SIP đạt doanh số 5.577 tỷ đồng, tăng 9,7% so với năm trước, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp đạt 689 tỷ đồng. Trong khi doanh thu tài chính giảm gần 44% xuống 364 tỷ đồng, đẩy lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp xuống 1.118 tỷ đồng, giảm 19,1% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1.026 tỷ đồng.

Tổng công ty IDICO (mã: IDC) là á quân với hơn 6.252 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện tính đến cuối năm 2021, tăng 14% so với năm trước đó. Phần doanh thu tăng thêm chủ yếu đến từ tiền cho thuê đất nhận trước tại Khu công nghiệp Quế Võ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng. Vào thời điểm cuối năm 2021, tổng số tiền cho thuê nhận trước tại Quế Võ 2 của IDC đã đạt hơn 928 tỷ đồng, còn tại Phú Mỹ 2 mở rộng đã đạt gần 860 tỷ đồng. Năm 2021, IDC đạt doanh thu chỉ 815 tỷ đồng, giảm 47% so với năm trước và lợi nhuận ròng đạt 453 tỷ đồng, giảm 48% so với năm trước. Dù kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh so với năm trước song lượng tiền người thuê trả tiền trước của IDC vẫn tăng cao. 

Nhỏ mà có võ, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã: NTC) dù vốn điều lệ chỉ gần 240 tỷ đồng nhưng tại thời điểm cuối năm 2021, NTC có tới 3.107 tỷ đồng người thuê trả tiền trước, tăng nhẹ 3%. Năm 2021, NTC đạt doanh thu 271 tỷ đồng , tăng 3% và lợi nhuận ròng 295 tỷ đồng, tăng 1% so với năm trước. 

Hai doanh nghiệp có quỹ đất khu công nghiệp lớn là Tổng công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (mã: KBC) và Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (mã: BCM) lại lép vế trong cuộc đua "của để dành" này. Cụ thể, KBC chỉ có 6,8 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, BCM có 785 tỷ đồng, giảm 11% so với năm trước. 

Về kết quả kinh doanh, năm 2021 KBC đạt doanh thu hơn 4.300 tỷ đồng, tăng 100% và lợi nhuận ròng 784 tỷ đồng, tăng 250% so với năm trước. Còn BCM đạt doanh thu 5.508 tỷ đồng, giảm nhẹ 3% trong khi lợi nhuận đạt 1.273 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ. 

Doanh thu chưa thực hiện của các doanh nghiệp khu công nghiệp

Những năm gần đây Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: GVR) đã chuyển hướng sang kinh doanh khu công nghiệp. Mảng này cũng mang đến nguồn lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Tính đến cuối năm 2021, GVR có 8.782 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. 

Một ông lớn trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp phía Bắc là Tổng công ty Viglacera cũng có gần 2.800 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. 

Một số doanh nghiệp cùng ngành khác cũng có "của để dành" đó là IJC có 711 tỷ đồng, IDV có 733 tỷ đồng, BAX có 481 tỷ, LHG có 1,9 tỷ, CCI có 395 tỷ đồng, ITA có 9 tỷ đồng, SZC có 241 tỷ đồng, TIP Có 32 tỷ đồng,… 

Thống kê cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết trên sàn có tổng gần 34.500 tỷ doanh thu chưa thực hiện. Thực chất, khoản doanh thu chưa thực hiện là tiền nhận trước của khách hàng thuê đất khu công nghiệp. Các chủ đầu tư khi thuê đất, cơ sở hạ tầng để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất - kinh doanh thường cần sự ổn định, nên đã thanh toán trước gần như toàn bộ tiền thuê đất. Do vậy, các khoản doanh thu chưa thực hiện này hầu như chắc chắn được ghi nhận vào doanh thu khi đến kỳ. Một số công ty chọn cách hạch toán 1 lần toàn bộ vào năm giao đất, còn lại hạch toán dần hàng năm. 

Đất khu công nghiệp sẽ ngày càng có giá

Trong báo cáo mới công bố, VNDIRECT đánh giá giá thuê đất KCN tiếp tục tăng 6-10% so với cùng kỳ ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế là động lực thúc đẩy cho đà tăng của nhóm bất động sản KCN. Theo đó, bất động sản KCN sẽ tiếp tục duy trì sức hút với hai động lực kép trong năm 2022 là nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới. 

Động lực phát triển của bất động sản KCN Việt Nam đến từ câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 dự báo tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn được đẩy mạnh như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc- Nam sẽ là động lực lớn cho nhóm ngành bất động sản KCN.

Mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ ở cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, việc mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài và nội địa cũng là một điểm sáng cho nhóm bất động sản KCN.

Thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%. Kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ. 

Bất động sản KCN ngày càng có giá

Bên cạnh đó, nguồn cung đất KCN Việt Nam đang được đẩy mạnh mở rộng hơn 44.760ha trong 2022-2025 để nắm bắt nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng mạnh mẽ, trong đó sẽ tập trung mở rộng tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Dưới góc nhìn của Công ty C&W Việt Nam thuộc Cushman & Wakefield - một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn trên thế giới, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Công ty C&W Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ sớm đón nhận hiệu ứng tích cực từ sự phát triển nhanh và mạnh trong lĩnh vực công nghiệp, công nghệ cao cùng sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.