Doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát hành trái phiếu vay vốn: Nỗi lo trái chủ lớn dần

Vay nợ gấp 40 lần vốn chủ

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý I/2022, các doanh nghiệp BĐS dẫn đầu về giá trị phát hành TPDN, với tổng giá trị phát hành trái phiếu BĐS khoảng 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,3% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường.

Bộ Xây dựng nhận định, với số lượng phát hành quy mô lớn như thế, lãi suất cao tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường, nhà đầu tư. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ - mức độ rủi ro là rất lớn. Kỳ hạn phát hành trái phiếu ngắn, khoảng 3-5 năm nhưng lại huy động vốn để thực hiện các dự án kéo dài trên 5 năm nên nhà đầu tư là không nhỏ.

Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo cho TPDN thường là dự án BĐS, nhưng công tác định giá tài sản đảm bảo lại không sát với thực tế, cao hơn giá trị thực, gây nhiều nỗi lo cho người mua trái phiếu BĐS.

Nhìn vào cái tên đứng đầu danh sách doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu đầu năm 2022 phải kể đến Cty CP Đầu tư và Phát triển Eagle Side (3.930 tỷ đồng). Theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, doanh nghiệp này có vốn điều lệ là 300 tỷ đồng. Công ty lỗ nhiều năm nhưng sau khi phát hành trái phiếu thành công, ngày 10/1/2022, vốn điều lệ của Eagle Side đã nâng lên mức 739,5 tỷ đồng.

Để ngăn chặn rủi ro trái phiếu doanh nghiệp BĐS, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi nghị định 153 năm 2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch TPDN tại thị trường trong nước và quốc tế.

Hay như Cty CP phát triển BĐS Phát Đạt (mã CK: PDR) đầu năm 2022 tiếp tục phát hành trái phiếu huy động 300 tỷ đồng với lô trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11,2%/năm đáo hạn vào ngày 25/3/2024.

Phát Đạt được biết đến là một “tay chơi” trên thị trường TPDN khi liên tục gọi vốn qua kênh này với mức lãi suất bình quân 12 - 13%/năm, thậm chí nhiều lô trái phiếu lên đến 14-14,5%/năm. Đây là mức lãi suất cao bậc nhất trên thị trường TPDN.

Đáng chú ý, năm 2021 Cty CP phát triển bất động sản Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.356 tỷ đồng, được đảm bảo bằng 82,7 triệu cổ phiếu PDR. Cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đều xuất hiện trong các đợt mua. Lãi suất đều ở mức 12 - 13%/năm, cao hơn cả những lô trái phiếu có lãi suất 12%/năm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Đặc biệt, doanh nghiệp này dùng tài sản đảm bảo các lô trái phiếu bằng chính cổ phiếu của mình. Không chỉ Phát Đạt, Tập đoàn Đất Xanh cũng huy động 200 tỷ đồng trái phiếu với tài sản đảm bảo là cổ phiếu của Dịch vụ BĐS Đất Xanh (Đất Xanh Services, MCK: DXS) - công ty con của Đất Xanh phụ trách mảng dịch vụ BĐS.

Những lỗ hổng còn đó

Một dự án của Cty Phát Đạt huy động vốn lớn từ trái phiếu trong 3 năm liên tiếp

Ngoài việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu thậm chí là cổ phiếu của công ty con, nhiều doanh nghiệp đã “phù phép” để có tài sản đảm bảo khác nhằm tăng uy tín, chẳng hạn ký hợp đồng góp vốn mua 50% cổ phần của công ty con đang giữ mảnh đất có giá trị ngàn tỷ đồng. Chính hợp đồng góp vốn “ảo” này sẽ là tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu được phát hành.

Để hợp thức hóa, doanh nghiệp phát hành cũng kết nối để "người nhà" mua lô trái phiếu với vai trò là tổ chức, sau đó đem "xé lẻ" bán rầm rộ cho người khác. Vụ Công ty Ngôi Sao Việt, Công ty Soleil (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) mới đây là ví dụ, khiến tiền của nhiều nhà đầu tư đã chảy vào tài khoản của một thành viên của tập đoàn này là Công ty khách sạn Tân Hoàng Minh.

Từ đó có chuyện nhiều người bỏ cả trăm triệu đến hàng tỉ đồng mua trái phiếu nhưng vẫn không phải là trái chủ, mà được gọi tên sang trọng là “nhà đầu tư”. Đến thời điểm này, hàng nghìn nhà đầu tư trái phiếu Tân Hoàng Minh vẫn đứng ngồi không yên khi phía tập đoàn chỉ hứa và chưa hề đưa ra lộ trình trả tiền cụ thể.

Trong một cuộc toạ đàm gần đây về trái phiếu doanh nghiệp, ông Khổng Phan Đức - Chủ tịch Hội đồng thành viên VietinBank Capital cho rằng, tài sản đảm bảo để doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở Việt Nam thường là sử dụng cổ phiếu. Trong chừng mực nào đó, không khác gì hoạt động cho vay margin (giao dịch ký quỹ) nhân rộng, tức giá trị phát hành trái phiếu giá trị 1.000 tỷ và tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu, lấy giá trung bình của 20 phiên liên tục, tính ra giá trị cổ phiếu làm tài sản đảm bảo với giá trị 2.000 tỷ.

“Điều này giống như hoạt động cho vay margin và rủi ro cũng không khác gì cho vay margin. Giả sử doanh nghiệp có vấn đề, có bán được cổ phiếu hay không lại là vấn đề khác”, ông Đức nói.

Vừa qua, Bộ Tài chính cũng chỉ đạo siết chặt hoạt động của các đơn vị kiểm toán, thẩm định giá trong quá trình phát hành trái phiếu. Vì vậy, trái chủ phải lưu tâm vấn đề thẩm định giá.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, những vụ việc vừa qua, đặc biệt là Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 đợt phát hành trái phiếu do giấu thông tin đã bộc lộ bất cập, đặc biệt cơ chế chính sách bị lợi dụng. Đó là sự thiếu minh bạch thông tin, điều kiện phát hành lỏng lẻo, sử dụng vốn sai mục đích, chuyển nhượng vốn lòng vòng, tỷ lệ an toàn tài chính, tiêu chí đánh giá xếp hạng... của doanh nghiệp phát hành đều không ổn. Cùng với đó là sự thiếu giám sát, kiểm tra, quản lý của cơ quan chủ quản và các cơ quan tổ chức liên quan và vẫn còn những khoảng trống pháp lý để quản lý, giám sát thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chưa hiểu rõ về pháp luật trong đầu tư, giao dịch TPDN.

“Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp BĐS kính đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét xây dựng lộ trình từng bước kiểm soát hiệu quả hoạt động phát hành TPDN phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn của nước ta, có thể áp dụng kể từ đầu năm 2023 để các doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh lại hoạt động đầu tư kinh doanh, huy động vốn. Bởi lẽ, nguồn vốn huy động từ trái phiếu đang là một kênh dẫn vốn quan trọng cho nền kinh tế, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực BĐS. Nếu ngay lập tức “siết chặt” cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn TPDN thì thị trường BĐS và các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn, rủi ro”, ông Châu nói.