Doanh nghiệp ồ ạt gom đất nông nghiệp làm dự án thương mại sẽ không xảy ra nếu thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ

Lo ngại doanh nghiệp gom đất nông nghiệp làm dự án thương mại

Tại kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất, nhiều đại biểu quốc hội đã đưa ra ý kiến quan ngại đối với nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật lo lắng, sau khi nội dung sửa đổi được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi. 

Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật ví dụ, một nhà đầu tư đang có diện tích đất rất lớn sử dụng vào việc nuôi bò làm sữa, đó là đất nông nghiệp hợp pháp nhưng sau đó nhà nước quy hoạch toàn bộ khu vực đó thành đô thị. 

"Sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đó để đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có nhu cầu không, hay nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu? Đấu giá có thể thu được giá cao hơn nhưng cũng đặt ra những vấn đề như ở Thủ Thiêm vừa qua, giá cao vô cùng bất thường", Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật đặt vấn đề.

Cùng đó, ông Trần Văn Lâm - đại biểu tỉnh Bắc Giang, cũng đưa ra quan điểm lo ngại khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đấu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá. 

"Quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch.

Chưa kể, việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp", ông Lâm nói. 

Không xảy ra chuyện gom đất nông nghiệp nếu thực thi luật chặt chẽ

Liên quan những nội dung trên Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản "hỏa tốc" báo cáo giải trình về quan ngại của nhiều đại biểu Quốc hội đối với đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho hay, doanh nghiệp muốn đi "mua" đất nông nghiệp thì phải "có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" (là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.

Đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.

"Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn", ông Châu cho hay.

Về quan ngại có hay không "sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân", Hiệp hội nhận thấy ý kiến này chưa thật chính xác bởi lẽ Điều 118 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể 8 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; 9 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất và không hề quy định "người dân muốn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thông qua đấu giá" như ý kiến quan ngại của đại biểu Quốc hội.

Đồng thời, khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định cụ thể các điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân (kể cả tổ chức kinh tế) đang sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Riêng đối với tổ chức kinh tế còn phải đáp ứng các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013, nên không xảy ra "sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân" như ý kiến quan ngại của đại biểu Quốc hội.

Cuối cùng, HoREA nhận thấy, việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của "việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất".

Bởi lẽ, để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải "mua lại" quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường, không phải "tự nhiên" mà doanh nghiệp lại có quỹ đất.

Chưa kể, tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong khi vấn đề định giá đất, tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

"Để phòng ngừa và chống thất thu ngân sách nhà nước khi tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá", trong hơn 15 năm qua HoREA đã kiến nghị phát huy vai trò của "Trung tâm phát triển quỹ đất" cấp tỉnh. Nếu làm tốt việc này sẽ không còn những lo ngại như các đại biểu Quốc hội lo lắng.